비사업용 토지 양도세 폭탄 소문의 진실

비사업용 토지 양도세 폭탄 소문의 진실

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"부자들의 재테크는 다름 아닌 절세다"라는 말이 있을 정도로 경제 활동을 하는 이들에게 세금은 언제나 중요한 관심사다.

특히 최근 부동산 경기가 회복되면서 전문 투자자가 아닌 직장인들도 부동산 관련 절세법을 궁금증이 모아지고 있다. 고액이 오가는 부동산 거래에 있어서 취ㆍ등록세를 비롯한 재산세, 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합부동산세에 이르는 관련 세금에 대한 고민은 결코 피할 수 없는 것이기 떄문이다.

이코노믹리뷰는 토지나 주택 등 부동산 처분 시의 기본적인 절세 방법을 비롯해 2016년 개정 세법에서 바뀌는 것들 등'아는 만큼 득이 되는' 부동산 절세법을 소개하고자 한다.

올해 세법이 개정되면 비사업용 토지의 양도소득세가 '폭탄'이 될 것이라는 전망이 있었다. 국회가 지난해기존에 유예해 왔던 비사업용 토지 양도세 중과 제도를 강화하는 내용의 소득세법 개정안을 통과시켰기 때문이다.

일반적으로 중과제도는 추가과세하는 방식과 장기보유특별공제를 배제하는 방식을 취한다. 투기 억제를 위해 2007년 비사업용토지에 대한 중과세 제도가 도입, 최초에는 60%의 중과세율을 적용했다. 그러나 정부는 2009년부터 한시적으로 이를 유예해 2015년까지 양도하는 것에 대해서는 기본세율(6~38%)을 적용하도록 해왔다

장기보유특별공제(보유기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제해주는 제도)에 대해서는 최초 법안시부터 배제하도록 해왔다. 그러나 이제 3년 이상 보유한 비사업용 토지를 팔 때 양도차익에서 연간 3%씩, 최대 30%까지 공제하도록특별공제가 적용된다.

다만 국회의 개정안은 특별공제가 적용되는 토지 취득 시점 기준을올해 1월 1일로 잡을 것이라고 해 토지를 장기보유한 소유주들의 우려를 샀다. 지난 7월28일 기획재정부가 발표한 개정세법안에서 정부는 비사업용 토지에 대해서도 보유기간을 실제 취득일부터 기산하도록 했다. 기재부 관계자는 이에 대해 비사업용 토지에 대한 거래 절벽을 우려한 조치라고 밝혔다.

일반적으로 부동산 양도차익에 대한 양도소득세율은 6~38%(지방소득세 제외)인데, 올해부터는 비사업용토지는 일률적으로 10% 추가세율이 더해진다. 여기에 지방소득세까지 고려하면 세율은 최고 52.8%에 달한다.

때문에 일반적으로 비사업용토지는 사업용으로 변경해 매각하는 경우가 많다. 전문가들은 절세를 위해 비사업용토지를 사업용토지로 전환하는 방법 몇가지를 들고 있다. 먼저 사업용토지의보유기간 요건을 지킬 것을 조언한다.

원칙적으로 일정 기간 땅을 사업목적으로 활용하면사업용 토지로 간주한다.매각일 기준으로 소급해 3년중 2년 이상,5년중 3년 이상 혹은전체 보유기간 중 60% 이상을 사업용으로 활용해야 한다.

소유 토지가 농지나 임야의 경우 재촌(在村)혹은 자경(自耕)등의 요건을 갖춰야 한다. 여기서 말하는'재촌'은 농지 소재지가 속한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하거나 농지 소재지로부터 직선거리로 30㎞ 이내에 있는 연접 지역에 거주하는 경우를 말한다. '자경'은경작의 1/2 이상을 직접 수행하는 것을 뜻하고, 다만 상속받은지 3년 미만의 농지나 종중소유 농지를 제외한다.

물론 해당 토지를 실제 사업용 토지로 활용하는 방법이 있다. 해당 토지에 건축물을 지어서 사업용 토지로 전환하는 것이다. 나대지에 단독주택 또는 경량가건물을 지어 2년 보유한 후 매각하면 건물 바닥면적의 5배(비도시지역은 10배)까지 부재지주 토지에서 제외된다. 박진규 혜인세무회계 대표세무사는 "이 경우 토목비, 건축비, 농지전용부담금 등 비용이 소요되므로 경제성 여부는 별도로 검토해서 결정해야 한다"고 조언했다.

나대지는 건축허가만 얻어도 되나 농지 임야는 전용허가를 얻은 후 진행해야 한다. 도시에서는 비는 땅을 주차장으로 운영하는 경우가 많이 있다.

2년간 주차장으로 운영하면 부재지주에서 벗어난다. 그러나 주차장 운영 수입이 토지 공시지가의 3% 미만인 경우에는 비사업용으로 분류된다. 주차장 경영 역시 지주 본인이 직접 해야 하는데 그렇지 않으면 비사업용 토지로 보고 매각 시 양도세가 중과된다.

기재부 재산세득과 관계자는 “기재부에서 발표한 정부안은 통상 조세소위 및 상임위(기획재정위원회), 본회의 등을 거쳐 12월에 확정이 된다”고 전했다.

이윤희 기자

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