1세대 2주택도 비과세 적용한다?

1세대 2주택도 비과세 적용한다?

이코노믹리뷰 원문 

       

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최근 활황세를 이어가는 우리 부동산 시장에서도 가장 뜨거운 곳은 누가 뭐라해도'주택' 시장일 것이다.

주택 거래에 있어서도 당연히 절세 전략이 필요하다. 전문 부동산 투자자가 아닌 일반인인 경우 1세대 1주택 비과세의 내용만 잘 알고 있어도 유리하다.

현행 세법상 양도일 현재 국내에 2년 이상 보유한 1세대 1주택(고가주택 예외)의 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세 된다.

1주택 요건의 판정은 양도일 기준으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 것으로 족하고, 양도한 주택의 보유기간 동안 다른 주택을 소유했는지 여부는 관계 없이 양도 시에만 1주택을 소유한다면 비과세 적용을 받는다.

양도일 당시 2주택 이상을 소유하고 있음에도 불구하고 1주택으로 보아서 비과세를 받을 수 있는 특례가 존재한다. 먼저 대체 취득을 위한 일시적인 2주택 비과세 특례가 있다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 먼저 새로 취득해 일시적인 2주택이 된 경우다.

양도하려는 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에만 양도하려는 주택을 양도한다면 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.현재 주택을 양도하고 새로운 주택을 취득할 목적으로 미리 새로운 주택을 취득하고 기간 내에만 팔면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다는 말이다. 이는 부동산 매매가 당사자의 의사에 따라 하루아침에 이루어지지 않고 상당 기간이 소요된다는 점을 감안한 규정이다.

1가구 2주택이 되었을 때는 비과세 적용을 위해 2주택 중 하나를 가려서 팔 필요도 있다. 상속으로 1세대 2주택이 되었을 때도 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 1주택을 갖고 있는 사람이 상속으로 추가 주택을 소유할 때, 2주택중에서 상속주택이 아닌 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

합가로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용을 받을 수 있다. 먼저 노부모 동거봉양으로 인한 일시적 2주택의 경우 1세대 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속(부모 중 한명이라도 60세 이상시 가능)을 동거ㆍ봉양하기 위해서 세대를 합한 경우에는 세대를 합한날로부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 모아 비과세 규정을 적용한다.

또 혼인으로 인한 일시적 2주택을 특례로 둔다. 1주택을 보유하는 남자와 1주택을 보유하는 여성이 결혼을 하면 1세대가 되어 2주택을 보유하게 되는 것이지만 혼인한 날로부터 5년 이내에 1개 주택을 양도하면먼저 양도하는주택은비과세한다.

이외에도 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 수도권 밖으로 이전을 하면서 주택을 새롭게 취득하는 경우, 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 수도권의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세라는 점을 기억하면 된다.

전문가들은 1세대 1주택 비과세의 경우 감면해주는 금액이 비교적 큰 편이기에 주의를 요한다고 전했다.강형규 IBK기업은행WM사업부 세무사는 "동일 세대임에도 별도 세대로 오인하는 등 기본적인 요건을 만족하지 못해 본세와 불성실 신고ㆍ납부가산세까지 추징당하는 경우가 있다"면서 "특히 비과세 대상 특례가 많아 관련 분쟁이 자주 야기 된다"고 유의할 것을 권고했다.

이윤희 기자

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