상가 투자 절세전략 TOP 3
부동산업계에는 '잘 고른 상가는 3대 간다’는 격언이 있다.
수익형 부동산의 대표격인 상가는 잘만 고른다면 고정적인 월세 수익과 자산 가치 상승 등을 기대할 수 있어 은퇴자들에게 항상 인기있는 투자처다.
상가 투자도 취득 시부터 양도 시의 세금 그리고 종합소득세 신고까지 세금 문제가 빠지지 않고 등장한다. 특히 취득과 양도시에는 금액이 큰 부가가치세의 과세문제가 발생하므로 투자 초기부터 이와 관련된 사항은 정확히 숙지해 대비하는 것이 중요하다. 본지는 박진규 해인세무회계 대표세무사와 상가 투자 시의 절세요령을 꼽아봤다.
1. 부가가치세를 돌려 받자.
건물을 매입하는 경우 주택 매입과 다른 점은 건물가액의 10%의 부가가치세를 부담한다는 것이다. 부가가치세는 건물가액에 10% 이기 때문에 금액이 크다.
다만 이를 돌려받는 방법이 있는데 바로 부가가치세 매입세액 공제로 환급을 받는 것이다. 부가가치세를 환급받을 수 있는 자는 첫 번째로 사업자 등록을 한 사업자이어야 한다. 사업자 등록시 3가지의 종류로 등록이 가능한데 첫 번째는 간이과세자, 두 번째는 일반과세자, 세 번째는 면세사업자이다.
상가 매입 후 부동산 임대업 운영시에는 간이과세자 적용이 배제되어 일반과세자가 되지만 다른 업종 변경 시 에는 이 세가지 종류 중 선택이 가능하다. 이 경우 부가가치세를 환급받기 위해서는 간이/면세 사업자가 아닌 일반과세자로 등록해야만 매입세액 공제가 적용돼 부가세를 환급 받을 수 있다.
사업자 등록증은 사업개시일로부터 20일 이내에 신청해야 함이 원칙이며 상가를 매입하여 사업을 하는 경우의 사업개시일은 상가건물 매입의 계약일임을 명심해야 한다.
2. 가정주부인 배우자 명의로 임대사업하면 유리?
임대사업자의 경우 흔히 배우자 명의로 변경하거나 임대사업에 있어 공동명의로 등록하는 경우가 많다. 이는 명의를 변경하거나 분산시켜 소득세의 누진세율의 구간 중 낮은 구간을 정용받기 위함이다. 그러나 항상 이러한 방법이 절세방안이라고 볼 수는 없다.
근로소득이 있는 근로자가 임대사업을 함께 영위하는 경우, 매년 5월말 근로소득과 임대사업으로 인한 사업소득에 대해서 합산하여 종합소득신고를 해야 한다. 이 경우 소득이 합산되므로 누진세율에서 높은 세율을 적용받아서 세부담은 증가한다. 이를 위해 부인의 명의로 임대사업 소득을 돌리거나 공동사업자로 등록하여 절세방안을 모색한다.
하지만 먼저 준조세 성격인 ‘건강보험료’를 함께 고려해야 한다. 건강보험가입자는 직장가입자와 지역가입자로 나뉜다. 남편은 직장근로자인 직장가입자로써 총급여를 기준으로 건강보험료를 부과하고 회사와 근로자가 반반 부담을 한다. 이때 부인이 소득이 없는 주부인 경우 직장가입자의 피부양자로써 사실 상 건강보험료를 추가로 부담하지 않는다. 그러나 건강보험료의 경우 근로자 외의 자가 일정 소득, 재산이 있는 경우 지역가입자로써 편입될 수 있다.
현행 국민건강보험법 시행규칙에 따르면 사업 소득금액이 500만 원을 초과하는 자는 일정한 소득 이상자로 판정되어 건강보험료를 따로 납부해야 한다. 즉 피부양자에서 지역가입자로 지위가 전환되어 건강보험료가 별도로 부과되는 것이다.
건강보험료는 월 15만~20만 원씩 내야 할 가능성이 높고 지역가입자의 소득 , 재산, 자동차 보유 여부 등에 따라 달라진다. 만약 월 20만 원씩 건강보험료를 1년 동안 납부한다면 연간 240만 원의 건강보험료를 내게 된다. 부인의 명의로 이전하거나 공동사업자로 등록하는 경우 절감되는 세액을 계산하고 그 절감세액과 건강보험료로 납부한 240만원을 비교해 보아야 하며, 결국 무조건 명의를 이전하거나 공동명의가 절세효과가 있는 것이 아니며 이를 비교하여 좀 더 절세가 되는 방향을 선택해야 한다.
3. 부가가치세를 납부하지 말자.
부동산 취득시와 마찬가지로 부동산을 매매하는 경우 반대로 부가가치세를 붙여 매매하며 징수한 부가가치세를 납부해야하는 납세의무가 발생한다. 실질적으로는 부가가치세를 합한 금액으로 거래됨이 상당하므로, 부가가치세 납세의무를 지지 않는 것으로 실질적인 절세효과를 볼 수 있다.
이 때 활용하는 것이 ‘사업 포괄양수도' 이다.포괄양도양수계약이란사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시 되는 정도로 양수인이 그대로 승계하는 계약이다.
사업의 포괄양수도는 부가가치세에서 공급으로 보지 않으므로 부가가치세가 붙지 않아 건물을 매매한 경우라도 부담하지 않는 것이다. 사업의 포괄 양수도 계약은 제반사정을 고려하여 진행하여야 하며 요건이 충족하는 경우 이를 적용해서 절세효과를 볼 수 있다.
이윤희 기자
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수익형 부동산의 대표격인 상가는 잘만 고른다면 고정적인 월세 수익과 자산 가치 상승 등을 기대할 수 있어 은퇴자들에게 항상 인기있는 투자처다.
상가 투자도 취득 시부터 양도 시의 세금 그리고 종합소득세 신고까지 세금 문제가 빠지지 않고 등장한다. 특히 취득과 양도시에는 금액이 큰 부가가치세의 과세문제가 발생하므로 투자 초기부터 이와 관련된 사항은 정확히 숙지해 대비하는 것이 중요하다. 본지는 박진규 해인세무회계 대표세무사와 상가 투자 시의 절세요령을 꼽아봤다.
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출처=뉴시스 |
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1. 부가가치세를 돌려 받자.
건물을 매입하는 경우 주택 매입과 다른 점은 건물가액의 10%의 부가가치세를 부담한다는 것이다. 부가가치세는 건물가액에 10% 이기 때문에 금액이 크다.
다만 이를 돌려받는 방법이 있는데 바로 부가가치세 매입세액 공제로 환급을 받는 것이다. 부가가치세를 환급받을 수 있는 자는 첫 번째로 사업자 등록을 한 사업자이어야 한다. 사업자 등록시 3가지의 종류로 등록이 가능한데 첫 번째는 간이과세자, 두 번째는 일반과세자, 세 번째는 면세사업자이다.
상가 매입 후 부동산 임대업 운영시에는 간이과세자 적용이 배제되어 일반과세자가 되지만 다른 업종 변경 시 에는 이 세가지 종류 중 선택이 가능하다. 이 경우 부가가치세를 환급받기 위해서는 간이/면세 사업자가 아닌 일반과세자로 등록해야만 매입세액 공제가 적용돼 부가세를 환급 받을 수 있다.
사업자 등록증은 사업개시일로부터 20일 이내에 신청해야 함이 원칙이며 상가를 매입하여 사업을 하는 경우의 사업개시일은 상가건물 매입의 계약일임을 명심해야 한다.
2. 가정주부인 배우자 명의로 임대사업하면 유리?
임대사업자의 경우 흔히 배우자 명의로 변경하거나 임대사업에 있어 공동명의로 등록하는 경우가 많다. 이는 명의를 변경하거나 분산시켜 소득세의 누진세율의 구간 중 낮은 구간을 정용받기 위함이다. 그러나 항상 이러한 방법이 절세방안이라고 볼 수는 없다.
근로소득이 있는 근로자가 임대사업을 함께 영위하는 경우, 매년 5월말 근로소득과 임대사업으로 인한 사업소득에 대해서 합산하여 종합소득신고를 해야 한다. 이 경우 소득이 합산되므로 누진세율에서 높은 세율을 적용받아서 세부담은 증가한다. 이를 위해 부인의 명의로 임대사업 소득을 돌리거나 공동사업자로 등록하여 절세방안을 모색한다.
하지만 먼저 준조세 성격인 ‘건강보험료’를 함께 고려해야 한다. 건강보험가입자는 직장가입자와 지역가입자로 나뉜다. 남편은 직장근로자인 직장가입자로써 총급여를 기준으로 건강보험료를 부과하고 회사와 근로자가 반반 부담을 한다. 이때 부인이 소득이 없는 주부인 경우 직장가입자의 피부양자로써 사실 상 건강보험료를 추가로 부담하지 않는다. 그러나 건강보험료의 경우 근로자 외의 자가 일정 소득, 재산이 있는 경우 지역가입자로써 편입될 수 있다.
현행 국민건강보험법 시행규칙에 따르면 사업 소득금액이 500만 원을 초과하는 자는 일정한 소득 이상자로 판정되어 건강보험료를 따로 납부해야 한다. 즉 피부양자에서 지역가입자로 지위가 전환되어 건강보험료가 별도로 부과되는 것이다.
건강보험료는 월 15만~20만 원씩 내야 할 가능성이 높고 지역가입자의 소득 , 재산, 자동차 보유 여부 등에 따라 달라진다. 만약 월 20만 원씩 건강보험료를 1년 동안 납부한다면 연간 240만 원의 건강보험료를 내게 된다. 부인의 명의로 이전하거나 공동사업자로 등록하는 경우 절감되는 세액을 계산하고 그 절감세액과 건강보험료로 납부한 240만원을 비교해 보아야 하며, 결국 무조건 명의를 이전하거나 공동명의가 절세효과가 있는 것이 아니며 이를 비교하여 좀 더 절세가 되는 방향을 선택해야 한다.
3. 부가가치세를 납부하지 말자.
부동산 취득시와 마찬가지로 부동산을 매매하는 경우 반대로 부가가치세를 붙여 매매하며 징수한 부가가치세를 납부해야하는 납세의무가 발생한다. 실질적으로는 부가가치세를 합한 금액으로 거래됨이 상당하므로, 부가가치세 납세의무를 지지 않는 것으로 실질적인 절세효과를 볼 수 있다.
이 때 활용하는 것이 ‘사업 포괄양수도' 이다.포괄양도양수계약이란사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시 되는 정도로 양수인이 그대로 승계하는 계약이다.
사업의 포괄양수도는 부가가치세에서 공급으로 보지 않으므로 부가가치세가 붙지 않아 건물을 매매한 경우라도 부담하지 않는 것이다. 사업의 포괄 양수도 계약은 제반사정을 고려하여 진행하여야 하며 요건이 충족하는 경우 이를 적용해서 절세효과를 볼 수 있다.
이윤희 기자
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