헌집의 財발견...노후주택 고쳐 분양하니 임대료 짭짤

헌집의 財발견...노후주택 고쳐 분양하니 임대료 짭짤

 

아시아경제 원문

 

[아시아경제TV 이순영, 서지명 기자]"이 많은 빌딩 중에 내 빌딩 하나만 있다면 은퇴 후 자식들 눈치 안 보고 넉넉하게 살텐데...."

 

40~50대 직장이라면 누구나 퇴근길 도심 속 빌딩 숲을 지나며 한 번쯤은 이런 생각을 해 봤을 법하다. 빌딩 투자는 안정적인 임차 수입에 시세차익까지 노릴 수 있다. 특히 1%대 초저금리 시대로 접어들면서 고액 자산가들은 물론 직장인들도 싼 값에 투자금을 빌려 빌딩시장을 두드리고 있다.
하지만 돈 되는 물건을 찾는 수요가 많아지다 보니 수익성이 좋은 빌딩을 찾기는 점점 어려워지고 있다.

 

이에 대한 대안으로 최근에는 낡은 주택을 매입한 뒤 리모델링을 통해 가치를 높여 임대수익을 올리는 투자자들이 많아지고 있다.

 

국토교통부가 발표한 '올해 상반기 주택 매매 유형별 거래량'을 살펴보면 연립·다세대(33.6%)와 단독·다가구(28.2%)거래량 증가율이 아파트(26.1%) 거래량 증가율을 앞선 것으로 나타났다.

 

이미 이태원과 홍대 등 상권이 뜨는 곳에서는 낡은 주택을 사서 용도변경을 해 상가로 임대하는 방법이 인기를 끌고 있다. 강현주 미래부동산 중개업자는 "리모델링을 통해 임대료 하락과 공실 위험을 크게 줄일 수 있다"고 짚었다.

 

전문가들은 알짜 물건을 찾기 위해선 무엇보다 발품을 많이 팔아야 한다고 지적했다. 임채우 KB국민은행 WM부동산 컨설팅 팀장은 "입지가 투자의 기본 바탕이 된다"며 "주변 상권이 받쳐주고 유동인구 흐름까지 있다면 금상첨화"라고 했다.

 

뉴타운지구 지정으로 오랜 기간 개발이 묶여있던 지역도 눈여겨볼 만하다. 조찬우 프라임에셋 대표는 "뉴타운지구 지정 해제로 건축 규제가 풀리고 신규주택 물량들이 양산되는 것을 볼 때 리모델링 주택들도 충분히 만족할 만한 임대수익을 올릴 수 있다"고 전했다.

 

좋은 물건을 찾았다면 투자비용과 임대수익률을 비교해야 한다. 만약 건물 매입비 10억원에 리모델링 비용 3억원이 들었다면 투자 13억원 대비 수익률이 최소한 5%이상 되는 물건을 찾아야 한다.
이때 재산세·소득세·건축비용 등 제반 비용이 발생하므로 투자수익률에서 약1.5%정도를 뺀 수익률이 순수 임대수익률이 된다.

 

임대 수익률이 대출 이자율보다 높다면 레버리지를 이용하는 것도 투자수익률을 높일 수 있는 방법이다. 임 팀장은 "임대 사업자의 경우 최대 70%까지 대출이 가능하지만 금리인상 리스크가 존재하기 때문에 40~50% 정도가 적당하다"며 "은퇴자라면 조금 더 보수적으로 접근해 40%선을 넘지 않아야 한다"고 조언했다.

 

리모델링만 잘하면 편안히 앉아서 임대수익을 올릴 것 같지만 반드시 짚고 넘어가야 할 문제가 있다. 바로 공실률이다.

 

안명숙 우리은행 고객지원센터 부동산 팀장은 "현재 경기가 안 좋아 공실률이 높아지고 있다"며 "시장의 흐름을 읽는 것은 필수"라고 강조했다. 이어 "공실률을 줄이기 위해선 원룸, 상가 등 입지 조건에 맞는 개발을 해야 한다"고 덧붙였다.

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