상가투자 이렇게만 하면…열 은행 안 부럽다

상가투자 이렇게만 하면…열 은행 안 부럽다

CBSi-더스쿠프 원문 

       

[장경철 부동산센터 이사]

수익형 부동산의 인기가 뜨겁다. 저금리 시대를 맞아서다. 특히 상가 투자에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 잘만 관리하면 은행 금리 이상의 안정된 월세를 받을 수 있기 때문이다. 그렇다고 상가에 투자하면 황금알이 팍팍 나오는 건 아니다. 상가 역시 얕잡아 봤다간 큰코다치기 십상이다. 현명한 상가투자비법 7선選을 소개한다.

오피스텔, 분양형 호텔 등 수익형 부동산의 수익률이 하락하고 있다. 이유는 별다른 게 없다. 부동산 시장에 부는 훈풍을 틈타 공급량이 지나치게 늘었기 때문이다. 이런 상황에서도 시중금리 2배가량의 수익을 얻을 수 있는 곳이 있다. 상가시장이다.

하지만 상가 투자는 초기 자본이 다소 많이 들어갈 뿐만 아니라 초보자가 접근하기 쉬운 상품이 아니다. 상가를 고가에 매수해 아무런 실익 없이 맘고생만 하다가 결국 헐값에 팔고 빠져 나오는 경우도 많다. 그렇다면 상가 투자로 높은 수익률을 얻을 수 있는 전략은 무엇일까.

먼저 레버리지 효과를 활용하는 방법이 있다. 레버리지 효과란 다른 사람의 자본을 빌려서 더 높은 수익을 얻는 효과를 말한다. 특히 초기 자본이 많이 투입되는 상가 투자는 대출을 받는 경우가 많아 대출 비율을 잘 활용해야 한다. 보통 임대료와 시세 상승을 합한 부동산 투자수익률이 대출금리보다 높으면 레버리지 효과를 얻을 수 있다.

레버리지 효과를 극대화하기 위해서는 낮은 금리의 대출이 필수다. 5억원에 분양되는 상가를 40%의 대출을 활용해 구입한다고 가정해 보자. 연 대출금리가 3.0%인 경우 수익률은 연 8.8%에 이르지만 5.0%인 때는 연 7.3%에 불과하다. 무려 1.5%의 수익률 차이가 있는 셈이다. 이 때문에 전문가들은 지금처럼 금리 인상이 예상되는 시기에는 대출 비중을 줄일 필요가 있다고 조언한다. 금리 인상 때 대출금리는 즉각 반영되지만 세입자로부터 받는 임대료는 바로 올릴 수 없고 계약만기 후에나 조정할 수 있기 때문이다.

둘째는 '공간 활용'이다. 공간 활용이 가능한 서비스 면적을 확보하면 추가 수익 창출이 가능하다. 특히 천장을 높인 상가가 공간 활용도가 높다. 층고가 높아서 복층으로 활용할 경우 실사용 공간이 늘어나 더 많은 수익을 얻을 수 있다. 복층으로 활용할 경우 유리한 업종으로는 음식점, 커피전문점, 치킨전문점 등이 있다. 상가건물 최상층에 위치한 라이브 카페, 레스토랑 등은 옥상을 덤으로 활용할 수 있다. 전면이나 측면의 테라스 공간을 활용하는 상가도 마찬가지다. 테라스 공간을 휴게 공간으로 활용해 고객들의 만족도를 더할 수 있어 임차인을 유치하기에 수월하다.

초보자에게 위험한 상가 투자

셋째는 파생 상가에 투자하는 것이다. 파생 상가란 대형 시설에 딸린 부속 상가를 의미한다. 예를 들면 메디컬 빌딩의 약국, 대형 복합단지의 커피전문점, 대형 극장의 패스트푸드점 등이다. 주로 본원 시설의 수요에 맞춰 부수로 지어진 상가다. 상권 발달과 상관없이 소비층이 고정적이다. 이 때문에 영업 경험이 없는 초보자가 직접 운영하기에 적합하다.

상층부 상가를 노리는 것도 좋다. '상가 투자는 꼭 1층에서 해야 한다'는 고정관념이 깨지고 있어서다. 1층 상가는 보증금, 권리금, 월 임대료 등이 다른 층수에 비해 월등하게 높다는 단점이 있다. 넓은 평수가 필요한 업종을 유치하는 것도 힘들다. 투자금액이 적거나 넓은 평수를 원하는 업종을 유치하려는 투자자들은 굳이 1층을 고집할 필요는 없다.

대신 다양한 업종이 들어올 수 있는 1층과 달리 상층부는 유행 업종보다 전문화된 업종을 넣어야 높은 수익률을 기대할 수 있다. 상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 임대 수익 안정성을 우선 검토해야 한다. 통상 시세가 크게 오르지 않기 때문이다.

선임대 상가에 투자하는 것도 수익률을 높이는 좋은 방법이다. 선임대 상가는 투자자들이 공실 우려로 분양받기를 꺼리자 업계에서 고안한 방식이다. 은행과 약국 등 든든한 임차인을 먼저 확보한 뒤 분양에 들어가는 것이다. 상가를 분양받은 소비자는 임차인을 구하지 못해 점포를 비워 놓는 부담을 줄일 수 있다. 지역 상권의 업종을 선점하는 전략도 있다. 상권에 특정 업종이 먼저 들어오면 유사 업종이 쉽게 들어올 수 없기 때문이다. 특히 신도시나 택지지구 상권에서 업종을 선점할 경우 공격 영업을 할 수 있다.

든든한 임차인 확보 후 분양

경매로 상가를 낙찰 받는 것도 좋은 방법이다. 경기 침체로 상가 경매 물량이 풍부한 데다 입찰 경쟁이 낮아 감정가의 반값 이하에 낙찰되는 건수가 꾸준히 증가하고 있어서다. 경매를 통한 상가 낙찰의 최대 강점은 저렴하게 구입할 수 있다는 점이다. 올 상반기 수도권 상가의 감정가격 대비 낙찰가격 비중은 평균 64%다. 시세의 절반이 조금 넘는 가격에 상가 낙찰이 이뤄지고 있는 셈이다.

상가 세입자의 권리금 보호에서 자유로운 것도 경매의 장점이다. 지난 5월 정부는 상가임대차보호법 개정으로 권리금을 법률로 보호했다. 상가를 매입한 주인은 기존 임차인의 권리금 보호에 협력해야 하기 때문에 새 임차인을 자기 마음대로 바꿀 수 없게 한 것이다. 하지만 경매에선 얘기가 달라진다. 등기부등본상 앞서는 채무(근저당 가압류 등)가 있으면 세입자는 모든 권리를 상실한다. 경매에 나오는 상가가 기존 주인의 금융권 채무 때문이라면 낙찰 받은 건물주는 기존 임차인의 권리금을 보장할 필요가 없다는 얘기다.

장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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