수익형부동산 투자 시 사전에 고려해야할 기본원칙들

수익형부동산 투자 시 사전에 고려해야할 기본원칙들

이동현        

초저금리가 지속되면서 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산 투자에 많은 관심이 쏠리고 있는 요즘이다. 그런데 안타깝게도 적지 않은 사람들이 이들 수익형부동산을 매입할 때 거액의 자금이 소요되고 있음에도 불구하고, 사전에 충분한 검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 투자를 결정하고 있다. 물론, 이와 같은 섣부른 투자행위는 내 몸에 꼭 맞는 마땅한 투자원칙을 가지고 있지 않기 때문에 일어나는 것이다. 이와 관련, 수익형부동산 투자 시 사전에 고려해야할 몇 가지 기본원칙들을 살펴보자.

첫째, 투자행위 시 고려해야할 것은 속도보다 방향성이다.

즉 분위기에 휩쓸려 서두르기 보다는 제대로 된 매물을 골라잡는 것이 중요하다. 투자자가 방향성을 잃고 빠른 대박만을 바란다면 현실성이 없을 만큼의 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 십상이다. 일부 분양형호텔의 판매 광고 문구를 살펴보게 되면, 연 15% 이상 수익보장, 또는 확정수익률 연12% 보장 등과 같은 비현실적인 말들이 자주 등장하고 있는데, 이는 분양형호텔의 판매를 위한 사기성 미끼 상술일 뿐이다. 만일 방향성을 잃은 투자자가 빠른 대박만을 기대하고 사기성 미끼 상술에 현혹돼 잘못된 투자를 결정하게 된다면 훗날 금전적, 정신적 피해로 되돌아올 것이다.

둘째, 내 몸에 꼭 맞는 투자전략을 세워야한다.

일반적으로 수익형부동산 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 투자자는 수익형부동산을 고를 때 이들 3대요소간 우선순위를 정하게 되는데, 보통 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 차이를 보이기 마련이다. 투자성향이 위험추구형일수록, 자산규모가 클수록, 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성과 환금성을 우선적으로 고려하는 반면, 투자성향이 위험회피형일수록, 자산규모가 작을수록, 연령대가 높을수록 안전성을 우선적으로 고려하는 경향이 있다.

셋째, 투자목적에 맞는 원칙은 반드시 고수해야한다.

일례로, 재테크 목적으로 여윳돈을 굴리려는 투자자라면 수익성과 환금성이 좋을수록 매력적인 투자처가 될 것이다. 반면, 은퇴 이후 안정적인 노후생활을 기대하고 있는 투자자라면 수익성과 환금성보다는 가격하락 및 공실의 우려가 적고 현재의 임대료수준이 지속될 수 있는지의 여부, 즉 안전성을 중요하게 여길 것이다.

넷째, 수익형부동산의 유형별 특성을 파악하고 자신에게 적합한 투자처를 골라야한다.

대표적인 수익형부동산의 유형으로는 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이 있는데, 이들 각각은 나름대로의 특성과 장단점을 가지고 있다. 먼저, 상가의 경우 비교적 임대관리가 수월하면서 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있지만, 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실에서 결코 자유롭지 못하다. 특히 신규 분양상가의 경우 매매시세 및 임대시세를 철저히 조사해야함은 물론, 시세 대비 고분양가 여부도 반드시 확인해야 한다. 한편, 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는 상업용 부동산이지만 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있지만, 노후화가 진행될수록 임대료도 빠르게 하락한다. 반면, 소형아파트는 관리비가 저렴하고 전용률이 높아 꾸준히 임대수요를 유지할 수 있고 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있지만, 과거 건설업체들의 공급기피여파로 도심지를 중심으로 매물이 귀하고, 일반적으로 상가나 오피스텔에 비해 임대수익률이 다소 떨어진다.

"진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "부동산"은 공인중개사에게.... 부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.