'주거+수익' 상가주택에 투자해 볼까?

'주거+수익' 상가주택에 투자해 볼까?

 

 

아시아경제 원문

 

(이 기사는 12월10일 아시아경제TV '머니&머니'에 방영된 내용입니다.)

[아시아경제TV 노태영 기자, 윤나영 기자]

<방송보기>

[앵커]
오늘 머니앤머니 시간에는 수익형부동산 중 꾸준히 주목을 받고 있는 ‘상가주택’에 대해 보도팀 윤나영, 노태영 기자와 함께 얘기를 나눠보도록 하겠습니다.

먼저 윤 기자, 상가주택의 경우 아직 개념 자체가 좀 생소한 분들도 있으실텐데요. 상가주택이 어떤 것이고 장점과 단점은 또 뭐가 있나요?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[윤 기자]
네. 상가주택은 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 건물을 말하는데요. 활용대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들면서 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세입니다.

무엇보다 상가주택 투자의 가장 큰 장점은 주거를 해결하면서도 임대수익을 얻을 수 있다는 점인데요. 베이비부머 세대들의 은퇴가 가속화되고 있는데 사실 이 분들은 대형 평형의 아파트를 꼭 필요로 하지 않는 분들도 많이 계시거든요. 그러다 보니 은퇴 후 노후 준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 상가주택을 선택하는 분들이 많아지고 있습니다.

하지만 임차인과 같은 생활권을 공유해야 하기 때문에 마찰이 생기는 경우도 종종 있고 또 반대로 친분이 쌓이는 경우는 임대료 조정 측면에서 한계가 있을 수 있다는 점은 다른 수익형부동산과 비교했을 때 단점이라고 할 수 있습니다.

전문가 이야기 들어보겠습니다.

[임채우 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원]
"임차인과의 마찰이 생길 수도 있고 인정에 휘둘리다 보면 임대료 인상을 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 그리고 상가주택에 직접 거주를 할 경우에는 아무래도 상권이 발달된 곳에 주택이 있다 보니 주거환경이 좀 떨어지는 단점이 있습니다."

[앵커]
모든 투자상품에는 장단점이 있기 마련인데요. 상가주택 역시 내집 마련과 노후를 한 번에 해결할 수 있다는 점에서는 굉장히 매력적이지만 임차인과의 관계나 주거환경 등 고려해야 될 부분이 많은 것 같습니다. 그렇다면 본격적으로 상가주택 투자를 하려고 한다면 반드시 체크해야 될 것들은 어떤 게 있나요?

[윤 기자]
네. 우선 기본적으로 상가주택 투자가치의 핵심은 결국 1층 상가에 달려있다고 할 수 있는데요. 그렇다면 주변 상권이나 수요 자체가 안정적이거나 활성화가 돼 있어야 합니다. 당장은 아니더라도 향후에 상권이 어떤 방향으로 성장을 할 것인지, 배후 수요는 어느 정도인지 등을 철저히 검토하는 것이 필요한데요.

이와 관련해 전문가들 이야기 들어보겠습니다.

[임채우 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원]
"상가주택의 가치는 1층 상가의 입지에 따라 결정이 되거든요. 1층 상가가 임대료를 얼마나 받느냐에 따라서 상가의 가치가 달라지게 됩니다. 1층 상가가 주변의 근린상가와 연계돼서 상권이 활성화될 수 있는 곳을 선택하시는 게 좋고요. 그리고 주변에 배후 세대가 많은 게 좋습니다. 또 업무단지가 있는 경우도 임차수요가 안정적일 수 있고요."

[선종필 상가뉴스레이다 대표]
"실제로 많은 상가주택들을 보면 이삿짐 센터의 창고로 쓰이거나 컴퓨터 수리점이나 자동차 공업과 관련된 경정비센터 용도로 사용되면서 상권 형성이 제대로 이뤄지지 않고 슬럼화된 지역들이 상당수 있습니다. 상가주택 투자를 한다면 부지와 관련된 부분에서 상권으로서의 향후 성장성을 면밀히 검토할 필요가 있다고 보여집니다."

[윤 기자]
결국 주변 상권이 어떻게 형성되는 지가 가장 중요하다는 건데요. 상가주택은 일반적으로 중심상권이 발달한 지역에 있기보다는 대부분 아파트 배후 지역에 별도로 형성돼 있는 경우가 많기 때문에 상가 활성화 측면에서는 상권이 어떻게 전개될 것인가에 대한 점검이 꼭 필요해 보입니다. 뿐만 아니라 상권을 만들어가는 자체적인 노력도 필요하다고 하는데요.

전문가 이야기 들어보시죠.

[임채우 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원]
"상가주택의 경우는 상권을 만들어 가는 개념이 상당히 중요하거든요. 건물주들끼리 모임을 만든다든지 하나의 테마거리같은 것으로 만들어가는 노력이 필요합니다."

[앵커]
그렇다면 최근 논란이 일고 있는 동탄 1기 신도시 분위기를 살펴볼 텐데요. 이 지역의 경우 '무더기 공실' 논란이 끊이질 않고 있는데요. 실제로 현재 상가주택 시세는 어떤가요? 예전보다 눈에 띄게 많이 떨어졌나요?

[노 기자]
결론부터 말씀드리면, 공실이 분명 늘어난 것은 사실입니다. 하지만 당초 우려와 달리 실수요자 중심으로 투자 수요가 꾸준히 있었는데요. 매물마다 천차만별이긴하지만 일부 매물은 입지에 따라 1억~3억원까지 오르는 등 실수요자를 중심으로 거래가 이뤄지고 있었습니다.

언론에서는 꾸준히 이 지역 상가주택에는 찬바람이 불고 있단 보도를 사실 했었는데요. 입지 조건이 좋은 1층 상가가 수년째 임차인을 구하지 못해 빈 곳이 수두룩하단 얘기였습니다.

사실 동탄1신도시의 경우 2000년대 초중반 투자 열풍을 타고 수억 원의 웃돈이 붙는 등 가격이 치솟았던 경험이 있는데요. 하지만 바로 옆에 동탄2신도시가 조성되면서 상인들이 빠져나가 공실이 늘고 있는 것은 분명 사실이었습니다.

여기서 중요한 점은 더이상 10%가 넘는 임대수익률을 기대하기는 어렵지만 실수요자를 위한 투자매력은 아직도 유효하단 것입니다. 지역 공인중개업자들의 목소리도 우려보다는 오히려 실수요자를 위한 투자 개념의 매매가 정착화 됐다는 의견이 공통이었는데요.

취재 결과, 매매가도 어느 정도 안정화 됐는데요. 보통 221.1㎡(67평)에서 244.2㎡(74평)의 상가주택 시세가 8억원에서 13억원까지 형성돼 있었습니다.

관련해 이 지역 공인중개업소의 얘기를 들어보겠습니다.

[동탄1신도시 K공인중개업소]
"8억 중반에서 12억~13억원까지 갑니다. 다른 곳보다 덜 올랐지만... 예전에 7억원 정도였던 매물이 많게는 8억~10억원 수준으로 빠졌다고(내렸다고) 볼 수는 없어요. 상가도 그렇고 건물이란 것이 위치에 따라 차이가 천차만별입니다. 코너 자리나 눈에 잘 띄는 대로변 자리는 12억~13억원 수준입니다. 1층 식당이 장사가 잘 되는 곳은 이렇게 요구를 합니다. 반면 1층 임대료가 저렴한 곳은 시세보다 낮습니다."

[앵커]
가장 중요한 부분이 '투자수익률'인데요. 동탄1신도시의 경우 어떤가요? 저금리 시대가 계속되면서 상가주택에 투자하려는 분들에게는 대안이 될 수 있을까요?

[노 기자]
2000년대 부동산 활황기 때처럼, 신도시에 투자하면 10%가 넘는 고수익을 내던 시기는 분명 지났습니다. 하지만 은행 예적금의 저수익이나, 주식과 펀드 등 고위험 상품 투자가 못 미더운 분들에게는 충분히 매력적인 수익률을 기록하고 있는데요.

취재결과 이 지역 공인중개업소에서 투자자에게 제시하거나, 조언하고 있는 수익률은 대략 5%정도였습니다. 상가주택의 경우 소유자가 거주하면서 관리하는 경우도 많기 때문에 실소유자에게는 충분히 매력적인 수익률인데요.

물론 보통 상가주택의 투자금액이 10억원 안팎이라는 점을 볼때, 투자 대비 5%라는 수익률이 미미하다고 느끼실 분도 계실겁니다. 그래서 동탄1기신도시보다는 2기신도시에 투자를 하려는 분들도 많을텐데요.

중요한 점은 '가격 안정화' 부분입니다. 동탄2기신도시의 경우 투자보다는 대박을 꿈꾸는 투기성 자금도 많이 몰리고 있는데요. 가령 건물도 올라가고 아파트도 짓고, 아파트 가격이 1억~2억원이 올랐다 혹은 땅값이 4억이 올랐다는 소문이 많다보니 몇 억원 남겨 놓고 팔까는 투기적 수요가 강합니다.

이에 비해 동탄신도시1기는 앞서 언급한 것처럼 8억5000만원~12억원까지 간다고 하는 가격 안정화가 이뤄졌고 실수요자 중심의 매매가 많이 이뤄지고 있습니다. 따라서 여기서 5%정도의 수익률의 의미는 '위험리스크'를 감안한 부분으로 봐야 합니다.

관련해 이 지역 공인중개업소 의견 들어보겠습니다.

[동탄1신도시 S공인중개업소]
"예전 원룸처럼 가구수가 많지는 않습니다. 2층 2가구, 3층 1가구입니다. 동탄 1기 신도시 내 허가사항들이. 수익률 면에서 5%정도 보는데, 물론 매물을 잘 찾아봐야 하겠지만 이 수준을 원하신다면 (투자하기) 괜찮습니다. 수익률이 더 안 나오지 않을까요? 건물까지 15억원 수준인데, 지금 2기 신도시는 투기 수요입니다. 사 놓으면 사람들이 많이 움직이고 거래가 되니까 투기성향이 강합니다. 1기 신도시는 10년정도 됐기 때문에 안정적인 (투자를) 원하시는 분들이 찾습니다."

[앵커]
이제부터는 투자 전략에 대해 꼼꼼히 살펴보겠는데요. 최근에는 단독주택을 리모델링해서 상가주택으로 용도를 바꾸는 경우도 많이 있다고 하는데 어떤가요?

[윤 기자]
네. 말씀하셨듯이 구도심이나 상권 확장 지역의 단독주택을 매입해 상가주택으로 용도를 변경한 후 임대수익을 올리는 건물주들도 많은데요. 홍대 상권이 확대되고 있는 서교동, 연남동 일대나 이태원 경리단길과 해방촌 등이 대표적으로 여기에 속하는 지역이라고 할 수 있습니다.

상권 확장 추세에 있는 대표적인 지역을 좀 살펴보면 특히 홍대를 배경으로 한 상권은 확장 측면에서는 공격적인 성향을 보이고 있는데요. 합정이나 상수동, 연남동까지도 확장 추세에 있습니다. 이런 지역은 워낙 상권이 확대가 돼 있다 보니 그에 따른 지지 기반이 확고히 형성돼 있는 측면에서 이 지역의 상권은 향후에도 긍정적인 추세를 유지할 것으로 예상이 됩니다.

이와 함께 이태원 경리단길 상권은 녹사평역에서 국군재정관리단을 지나 하얏트 호텔까지 연결되는 길 일대를 말하는데요. 이곳은 인근 주요 이태원 상권에 비해 상대적으로 시세가 저평가돼 있어 노후 투자처를 찾는 개인 투자자들의 관심이 높습니다.

토지 기준 3.3㎡당 1억5000만원을 호가해 일반인이 접근하기 쉽지 않고 매물도 많지 않은 이태원역~한강진역 일대 상권과 달리 경리단길은 3.3㎡당 5000만~7000만원 정도고 해방촌 역시 주요 도로변 기준으로 3.3㎡당 4000만원 내외여서 상대적으로 투자비용이 많지 않은 편인데요.

하지만 최근 2년간 시세가 50% 이상 오를 정도로 상권 규모가 비약적으로 확대되고 있기 때문에 투자는 신중하되 빠르게 결정하는 편이 좋을 것으로 보입니다. 뿐만 아니라 경리단길과 그 뒤쪽으로 이어지는 경리단사잇길, 반대편의 해방촌은 지형적으로 언덕을 끼고 있고 접근성이 떨어지는 단점이 있어 상권 확장에 한계가 있을 수 있다는 지적도 있습니다.

전문가 이야기 들어보겠습니다.

[박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장]
"홍대를 배경으로 한 상권은 확장 측면에서는 공격적인 성향을 보였는데요. 합정이나 상수동, 연남동까지도 확장 추세에 있습니다. 이런 지역은 워낙 상권이 확대가 돼 있다 보니 그에 따른 지지 기반이 확고히 형성돼 있는 측면에서 이 지역의 상권은 향후에도 긍정적인 추세를 유지할 것으로 예상이 됩니다. 하지만 경리단길의 경우에는 주변으로 확장이 되고 있지만 언덕길을 끼고 있는 지형적인 문제가 있기 때문에 이 지역은 도로 접근성 등의 측면에서 향후 확장성에 있어 다소 제한적일 수 있다고 보여집니다."

[윤 기자]
그럼에도 불구하고 이런 지역들에서는 계속 단독주택을 사들여 리모델링을 해 상가주택으로 용도를 변경하는 모습들이 나타나고 있는데요. 노후화된 상가나 주택을 구입한 후 용도변경이나 신축을 할 때 꼭 확인해야 하는 점들이 있다고 합니다.

전문가 이야기 들어보겠습니다.

[임채우 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원]
"주택을 상가로 용도변경 할 경우에는 주차대수나 정화조 용량을 체크해서 용도변경이 가능한 지를 우선 체크해야 합니다. 그리고 전용주거지역일 경우에는 술을 팔 수가 없기 때문에 그런 부분도 체크를 해보셔야 될 것 같고요. 기존의 노후화된 건물은 규모 자체가 큰 경우가 있습니다. 새로운 법을 적용했을 때 규모가 작아질 수 있기 때문에 설계를 미리 받아보시는 게 좋을 것 같고요. 리모델링 범위를 결정할 때는 수익률과 연동해서 체크해보셔야 되는데요. 외관만 할지 내부까지 교체를 할지에 따라 리모델링 비용이 많이 들 수 있는데 이 부분을 잘 따져서 최저 비용으로 최대 수익을 낼 수 있는 방안을 선택해야 합니다."

[윤 기자]
이외에도 단독주택 구입 후 상가로 리모델링하거나 신축을 하기 위해서는 반드시 명도를 해야 하는데 기존 세입자의 명도 가능 여부와 명도 금액 등을 감안하고 매입해야 할 필요가 있다고 합니다.

[앵커]
상암동 쪽도 최근에 보니까 이런 식으로 리모델링이 많이 이뤄지면서 단독주택 밀집 지역에 상권이 형성됐더라고요. 주택을 구입해서 리모델링을 잘만 하면 짭짤하게 수익을 볼 수 있는 것 같습니다. 그런데 상가주택에 투자하면서 비과세와 절세 혜택을 볼 수 있는 방안도 있다고 하는데 어떤 경우가 해당되나요?

[윤 기자]
네 맞습니다. 상가주택도 일정 조건만 갖추면 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있는데요.

먼저 전체 면적 중에서 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 상가를 포함한 건물전체를 주택으로 간주하게 되는데 이럴 경우 보유기간이 2년이 넘는다면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 다만 고가주택 기준인 9억원 미만인 경우, 그리고 1가구 1주택일 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점 유의하셔야 되는데요. 양도가액 9억원을 초과하면 그 초과 부분에 해당하는 양도차익에 대해선 양도소득세를 내야 하는 점 유의해야 합니다.

반면 주택면적이 상가면적 보다 작거나 같을 경우 상가부분은 주택으로 간주되지 않습니다. 즉 2년 이상 보유하고 양도가격이 9억원 이하라 할지라도 상가부분을 제외한 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.

하지만 1주택자라면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상인 부동산에 대해 공제율 24~80% 차등 적용)를 적용받게 돼 세 부담은 많이 줄어든다고 합니다.

뿐만 아니라 부부가 공동명의로 상가주택을 보유하게 되면 종합부동산세 절세가 가능하다고 하는데요.

전문가 이야기 들어보겠습니다.

[임채우 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원]
"1가구 1주택일 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 규정이 있습니다. 상가주택의 경우 주택이 비중이 높을 경우 주택으로 인정받을 수 있습니다. 주택의 비율을 높게 해서 비과세 혜택을 받을 수 있겠고요. 종합부동산세 적용 범위인 규모가 큰 상가주택의 경우에는 부부 공동 명의로 해서 종합부동산세를 좀 피해가는 것이 괜찮을 수도 있습니다. 나중에 팔 때도 과표 자체가 낮아지는 효과가 있기 때문에 공동명의로 하는 것이 좀 더 유리하다고 할 수 있겠습니다."

[앵커]
오늘은 수익형부동산 중 상가주택의 투자 전략에 대해 다각도로 살펴봤습니다. 두 분 기자, 수고하셨습니다.

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