분양형 호텔 투자 때 꼭 알아야 할 5가지는?

분양형 호텔 투자 때 꼭 알아야 할 5가지는?

아시아투데이 원문 

       

올 들어 부동산시장이 달아 오르면서 ‘분양형 호텔’이 유행하고 있다. 노후 대비책으로 관심을 갖는 많으나 섣불리 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 다음은 부동산114가 소개하는 분양형 호텔 투자 때 꼭 알아야 할 5가지 팁이다.

1. ‘분양형 호텔’ 우리가 아는 그 호텔 맞나요?
‘분양형 호텔’은 일반인이 객실을 분양 받아 임대수익을 올리는 상품이다. ‘호텔’이라는 명칭을 쓰고 있지만 신라호텔 같은 우리가 알고 있는 호텔과 조금 다른 개념이다.

숙박업의 유형은 크게 관광숙박시설과 일반숙박시설로 나뉜다. 관광호텔이나 휴양 콘도미니엄 등은 관광진흥법에 따른 관광숙박시설에 속하며, 개별 객실 분양을 할 수 없다. 이에 반해 여관, 민박 등은 공중위생관리법 적용을 받는 일반숙박시설에 속하는데 일정 요건을 갖추면 구분등기가 가능하다. ‘분양형 호텔’이란 이 일반숙박시설에 속하는 것으로 객실을 아파트처럼 분양하는 것이다.

2. 기존 수익형 부동산과의 차이점은 ?
분양형 호텔은 투자자가 일일이 임차인을 구하지 않아도 되고 호텔의 관리나 운영을 전문 업체에 맡긴다는 점에서 오피스텔이나 상가 등 기존의 임대 상품과 차이가 있다.

수익을 내는 방식도 다르다. 세입자를 1~2년에 한 번씩 구하는 것이 아니라 매일 호텔을 찾는 사람이 많아야 수익을 낼 수 있는 구조인 것이다. 객실 가동률이 수익률과 직결되는 만큼 관광객이나 비즈니스 수요가 많은 지역인지를 살펴봐야 한다. 또 준공 이후 고객을 유치하고 꾸준히 고객들이 찾을 수 있게 운영할 수 있는 노하우를 지녔는지 호텔 운영사의 능력에 대한 검증도 중요하게 따져볼 요소다.

3. 수익률은 허수를 파악해라
분양형 호텔은 기본적으로 호텔 운영에 따른 수익을 분양받은 투자자에게 배분하는 방식이다. 반대로 호텔 영업이 부진해 수익률이 줄거나 손해가 나면 이 역시 투자자의 부담으로 돌아온다는 점을 유의해야 한다.

연 10% 이상의 높은 수익률을 보장한다는 광고 문구를 쉽게 접할 수 있는데 분양업체들이 말하는 수익률은 실투자금 대비 수익률, 즉 총 분양가에서 은행 대출을 제외하고 투입한 금액에 대한 이율로 따지는 경우가 많기 때문에 계약서의 내용을 잘 확인해야 한다.

예를 들어 1억8000만원짜리 호텔 1실을 분양 받는다. 대신 은행 대출을 60%까지 낸다. 실투자금은 7200만원만 들어간 셈이다. 연간 1200만원(월 100만원×12개월)의 운영 수익에서 대출 이자 432만원(금리 연 4% 가정)를 빼고 나면 투자수익률은 실투자금 대비 연 10.7%가 나온다. 그러나 대출 없이 분양 받으면 실투자금이 대폭 늘어나면서 수익률은 연 6.7%로 줄어든다.

또 분양업체들은 최초 1년에서 길게는 10년까지 일정 수익률을 보장해준다고 투자자들을 현혹한다. 문제는 확정 수익 지급 보증서나 수익증서 등을 받아둬도 이행보증장치나 담보가 없다면 문제가 발생했을 때 소송 외에는 마땅한 대안이 없다는 점이다.

4. 소유권의 등기 방식도 따져봐야
등기 방식이 구분등기인지 지분등기인지 확인해야 한다. 구분등기는 아파트나 오피스텔처럼 동호수 또는 각 호실에 대한 소유권을 구분하는 것을 일컫는다. 구분등기 방식일 경우 투자자가 객실 소유권을 아파트처럼 사고 팔 수 있어 차후 되팔기가 용이하다.

반면 지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말로, 등기부등본에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 ‘200분의 1’과 같은 형태로 지분만 표시된다. 이 경우 공동소유로 묶여 있어 공유지분자의 동의가 있어야만 매매가 가능해 재산권 행사에 불리하다. 또 개별등기라는 애매한 단어를 쓰는 경우도 있는데, 이는 정확한 법률 용어가 아니므로 주의해야 한다.

5. 투자시 ‘환금성’ 취약
분양형 호텔은 아파트 등 타 부동산 상품에 비해 환금성이 떨어진다. 구분등기 방식이더라도 호텔 객실 용도로 매매해야 하기 때문에 매매 수요가 한정돼 있다. 그만큼 되팔기가 쉽지 않다. 자녀의 학자금, 결혼비용 등의 목돈 지출 계획이 있는 중장년층의 경우 이 점을 특히 염두해 두고 투자를 결정해야 한다.

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