주택정책 기조변화 없이.. 풍선효과 잡는다며 또 대출규제

주택정책 기조변화 없이.. 풍선효과 잡는다며 또 대출규제

文정부 19번째 부동산대책

동아일보 | 이새샘 기자

정부가 20일 내놓은 부동산 대책은 조정대상지역을 추가로 지정하는 한편으로 현재 조정대상지역 전체에 적용되는 대출규제를 강화하는 것이 핵심이다. 12·16부동산대책으로 대출규제가 강화된 서울을 피해 다른 수도권 지역으로 흘러들어가는 돈줄을 조여 차단하는 데 초점이 맞춰져 있다. 

 

하지만 규제 부작용을 또 다른 규제로 잡는 방식으로는 이미 수도권의 다른 비규제 지역으로 번지는 풍선효과를 막을 수 없다는 지적이 제기된다. 일각에서는 지방 주요 도시까지 투기과열지구로 지정했던 노무현 정부의 전철을 밟을 수 있다는 전망이 나온다.

○ 10억 원 아파트 매매 때 대출 4억8000만 원

이번 대책으로 3월 2일부터 현재 조정대상지역에서 시세 10억 원 아파트를 매매할 경우 대출규제에 따라 4억8000만 원(9억 원의 50%+1억 원의 30%)으로 대출가능 한도가 줄어든다. 이전에는 조정대상지역이더라도 집값의 60%인 6억 원까지 대출이 가능했다. 이 규제는 주택임대업·매매업을 하는 개인사업자와 법인까지 적용된다. 지금까지 조정대상지역에서는 가계대출에만 주택담보인정비율(LTV) 규제가 적용됐다.

또 조정대상지역 내 1주택자는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 대출이 가능했지만 앞으로는 2년 안에 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입한다는 조건까지 만족시켜야 한다.

단, 3월 1일까지 대출을 신청했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 냈으면 기존 대출 규정을 적용받는다. 내 집 마련을 계획하는 서민·실수요자에 대해서는 LTV를 기존처럼 60%로 유지한다. 무주택 가구주이면서 매입하는 주택이 5억 원 이하이고 부부합산 소득 6000만 원 이하(생애최초 구입자는 7000만 원 이하)인 서민·실수요자는 조정대상지역 내에서 LTV 60%를 적용받는다.

집값 급등지역으로 관심을 끌었던 ‘수용성’(수원 용인 성남) 중에서는 수원의 영통·권선·장안구만 조정대상지역으로 지정됐다. 용인은 집값 상승률이 높은 수지·기흥구가 이미 조정대상지역으로 지정돼 있고 성남은 전역이 이미 조정대상지역이다. 이번에 강화된 대출 및 전매제한 등의 규제는 이들 지역에 모두 적용된다. 국토교통부는 21일부터 직접 ‘부동산시장불법행위대응반’을 꾸려 부동산 실거래 단속에도 나선다. 경기 과천, 성남 분당구 등 투기과열지구에 대해 고강도 실거래 조사를 우선 실시하고 3월부터 전국으로 조사 대상을 확대한다.

○ “뒤늦은 규제…실효성 의문”

조정대상지역 전역에 대한 규제가 강화됐지만 풍선효과를 막기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “가격이 오른 후에야 규제를 하면 이미 수익을 낸 투기 수요는 다른 곳으로 옮겨갈 뿐”이라며 “인천 등 비규제 지역이 이미 상승 조짐을 보이고 있는 상황에서 효과가 떨어지는 대책”이라고 지적했다.

실제로 이날 한국감정원이 발표한 2월 셋째 주 주간 아파트 가격동향에 따르면 인천 연수구의 아파트 가격은 전주 대비 0.66% 올랐다. 2월 첫째 주 0.15%, 둘째 주 0.4% 오른 데 이어 또다시 상승 폭이 커졌다. 연수구의 한 공인중개업소 대표는 “최근 타 지역에서 집도 보지 않고 거래하겠다는 문의 전화가 온다”며 “이번에 규제를 피했기 때문에 가격이 오를 거라는 분위기가 지배적”이라고 전했다. 경기 화성도 1월 셋째 주 0.06%, 넷째 주 0.27%, 2월 첫째 주 0.45%, 둘째 주 0.74%로 상승 폭이 커지고 있다. 국토부 김흥진 주택정책관은 이날 “비규제 지역으로 주택 가격 상승세가 확대될 우려가 있으면 즉각 추가 규제 조치를 취하겠다”고 밝혔다.

9억 원 초과 주택 대출규제의 효과에 대한 의문도 제기된다. 국토부에 따르면 이번에 추가로 조정대상지역으로 지정된 지역의 경우 수원 영통구(12.4%)를 제외하면 9억 원 초과 주택 비중은 0∼5% 수준에 그친다.

노무현 정부 당시에도 2002년 9월 서울 전역과 경기 고양시 일산, 남양주 등이 처음 투기과열지구로 지정된 뒤 2003년까지 수도권 전역, 지방 주요 도시 등 전국으로 투기과열지구가 순차적으로 확대된 바 있다. 당시에도 투기과열지구 지정 이후 해당 지역 집값이 일시적으로 하락했지만 곧 다시 다른 지역에 상승세가 나타나며 규제 지역이 확대됐다.

양지영 R&C연구소장은 “여전히 시장에 유동성이 풍부한 가운데 집값이 오르는 지역에 대한 두더지 잡기 식 대책으로는 장기적 집값 안정화는 어렵다”며 “수요에 맞는 공급 대책이 나오는 것이 시급하다”고 지적했다.

이새샘 iamsam@donga.com·장윤정·정순구 기자

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