뛰어오른 '수용성', 규제 망치 맞을까

뛰어오른 '수용성', 규제 망치 맞을까

머니투데이 원문                                        [머니투데이 송선옥 기자, 박미주 기자, 권화순 기자, 이소은 기자, 최동수 기자, 조한송 기자, 유엄식 기자] [편집자주] 김상조 청와대 정책실장은 12·16 대책의 목표가 강남 집값 잡기라고 솔직하게 말했다. 강남 3구의 집값은 대책 6주만에 하락 전환했다. 서울도 상승폭을 좁혀나가고 있다. 하지만 '수용성(수원·용인·성남)', 9억원 이하 아파트값 상승으로 대표되는 풍선효과가 나타나고 있다. 18번째 부동산 대책인 12·16 대책은 성공한 대책의 길을 가고 있는가.

['12·16 대책' 이후 두달(종합)]

━
강남3구는 잡았지만 풍선효과는 못막았다


━

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

-0.02%→-0.03%→-0.04%→-0.05%. 소폭이지만 낙폭이 점차 커지는 것을 확인할 수 있다. 지난 한달간(1월20일~2월10일) 서울 강남구 주간 아파트값 변동률이다. 고강도의 대출규제를 앞세운 12·16 대책 두달만에 타깃이었던 강남3구 집값은 확실히 꺾이고 있다. 반면 ‘’수용성(수원·용인·성남)‘ 등 경기 남부 지역의 풍선효과도 커지고 있다.

◇낙폭 키우는 강남3구..커지는 풍선효과

13일 한국감정원에 따르면 강남3구 주간 아파트 매매가격지수 변동률은 12·16대책 발표 6주만인 지난달 20일 마이너스로 전환한 후 낙폭을 키우고 있다.

2018년 9·13 대책 당시에도 6주만에 강남이 먼저 떨어지고 서울이 9주째에 하락전환했다. 서울은 이번주까지 0.01% 상승해 하락전환은 아니지만 상승세는 확연히 꺾였다.

시세 15억원 이상 아파트의 주택담보대출을 전면금지하고 자금출처조사 강화로 강남3구를 직접적으로 겨냥한 것이 효과를 보고 있다.

시장에서도 정부의 판단처럼 지난해와 같은 서울 아파트 급등이 당분간 없을 것이라는 판단이 우세하다. 서울 집값 상승과 고강도의 대출규제로 주택 구매력이 많이 약화됐기 때문이다.

하지만 아직은 ‘절반의 성공’이다. 강남3구는 잡았지만 일명 ‘수용성’(수원 용인 성남) 등 수도권 일부 지역의 급등, 9억원 이하 집값의 상승 등 우려했던 풍선효과가 나타나고 있기 때문이다.

'풍선효과는 없다, 현재 추가대책은 검토하지 않고 있다‘던 정부는 이날 관계부처 장관회의를 열고 ’수용성‘ 일부 지역을 규제지역으로 추가 지정할 가능성을 내비쳤다.

◇집값 전망은 엇갈려..상승장의 끝물vs일시적 주춤



강남 뿐 아니라 서울 전체의 집값 상승세가 주춤해졌지만 지속가능하느냐가 관건이다. 일부에선 ‘수용성’의 급등을 참여정부의 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)과 연결시켜 ‘상승장의 끝물’로 해석한다. 당시 일명 ’버블 세븐‘을 타깃으로 규제책을 펴자 ’노도강‘이 급등했지만 ’노도강‘을 끝으로 부동산 시장은 침체기로 접어들었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “코로나19(COVID-19) 등으로 거시경제 상황이 좋지 않고 급등에 따른 피로감이 큰데다 유동성으로 오른 시장은 결국 조정을 받을 수 없다”며 “짧게는 1~2년 혹은 3~4년 시장 조정이 이어질 것”이라고 내다봤다.

반면 단기적으로 주춤할 뿐 상승세 다시 이어질 것으로 예상하는 전문가들도 적지 않다. 지금의 하락세는 거래가 급감해 나타나는 착시현상이며 하반기부터는 다시 상승할 수 있다는 것.

홍춘욱 EAR리서치 대표는 “거래가 줄면서 호가가 벌어져 급매물, 증여물만 나오면서 가격이 떨어지는 것처럼 보이는 것”이라고 설명했다. 전문가들은 특히 서울 규제가 강화될수록 수도권 상승세는 피하기 어렵다고 전망했다.

송선옥 기자

━
"집값 안정, 대책효과"라던 국토부… 추가 규제 만지작


━

서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

지난해 12월 16일 부동산대책이 나온지 두 달. 정부는 목표로 했던 서울 강남권의 집값 하락세를 들어 전반적으로 대책이 효과가 있었고 시장은 안정화됐다는 평가를 내놨다.

하지만 이 평가는 '서울'에 한정했을 때 얘기다. '풍선효과'로 거론되는 '수용성(수원·용인·성남)'의 집값 급등엔 화들짝 놀라며 태도 변화가 감지됐다. 풍선효과가 없다고 봤지만 한 주 가격 상승률이 2%대에 이르자 다급히 '규제지역 지정 등' 필요한 조치를 취하겠다며 불을 끄려는 모습이다. 추가 대책이 언제든 나올 수 있다며 시장에 규제 시그널을 보내고 있다.

◇"서울 집값 안정세"… '강남4구' 39주만에 최대 하락폭

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

13일 국토교통부는 보도설명자료를 통해 "대책 발표 후 약 2개월이 경과한 시점에서 서울 집값은 빠르게 안정세를 회복하고 있다"고 밝혔다.

근거는 강남을 필두로 한 가격 하락과 서울 전체 상승폭 둔화다. 한국감정원이 집계한 통계에 따르면 이달 둘째 주 서울 주간 아파트매매가격 변동률은 0.01%로 전주와 동일하며 지난해 7월 3주 이후 최저 수준의 상승폭이다.

집값을 견인했던 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 -0.05%로 하락폭이 지난달 마지막 주 -0.03%였던 것에서 확대됐다. 지난해 5월 둘째 주(-0.05%) 이후 39주 만에 가장 큰 하락폭이다.

국토부 관계자는 "12·16 부동산 대책 목표가 서울 집값 안정화였기 때문에 대책 효과는 있었다"고 판단했다.

◇'수용성'은 규제지역 지정 검토, "풍선효과는 아냐"

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

하지만 수용성 지역은 급등세다. 이들이 속한 경기도 지역의 2월 둘째 주 아파트값 상승률은 0.39%로 전주 0.22% 대비 높아졌다. 특히 수원 권선구(2.54) 영통구(2.24%) 팔달구(2.15) 용인 수지구(1.05%) 기흥구(0.68%) 등의 상승폭이 컸다.

이에 대해 국토부는 여전히 풍선효과는 아니라는 입장이다. 국토부 관계자는 "수원에 신분당선 연장, 수인선 등 교통호재가 있었고 서울 집값에 비해 상대적으로 이들 지역 집값이 오르지 않았기에 단순히 풍선효과 때문에 수용성 집값이 올랐다고 볼 수 없다"고 말했다.

동시에 시장이 과열되면 규제지역으로 지정할 수 있다는 초강수를 꺼내들었다. "수도권 국지적 상승 지역을 엄중히 모니터링하고 있다"며 "시장 불안이 심화·확산될 우려가 있는 경우 '규제지역 지정' 등 필요한 조치를 즉각 취할 계획"이라고 밝혔다.

국토부는 실제 규제지역 지정을 검토하고 있다. 최근 수용성 지역을 규제지역으로 지정해달라는 국민청원 글까지 올라오자 투기과열지구 지정까지 선택지에 있는 것으로 추측된다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

◇"풍선효과와 전쟁"… 9억이하 대출규제·보유세↑·전월세상한제 등 추가대책 가능성

서울 집값은 잠잠해졌다지만 불안요소는 있다. 강남은 집값이 하락했지만 노원(0.09%), 강북(0.08%) 동대문(0.06%) 등 지역은 이달 둘째 주 아파트값 상승폭이 확대됐다. 상대적으로 저가 아파트 중심으로 가격이 상승세라는 의미다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시중에 유동자금이 많고 저금리 현상이 이어져 서울 노원·관악, 수용성, 구리, 광명 등의 집값 주간변동률이 꽤 높다"며 "규제를 피해가는 자본의 흐름까지 모두 잡진 못한 것 같아 '풍선효과와 전쟁'이 지속될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

종합부동산세 인상 삽화/사진= 임종철 디자인기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

정부는 9억원 이하 집값 상승에 대해서도 규제를 추가하는 방안을 고려 중이다. 국토부 관계자는 “현재 시장 상황을 예의주시하고 있다”며 “적절한 조치가 필요하다고 판단되면 추가 조치를 즉시 시행할 것”이라고 말했다.

국토부는 그간 9억원 이하 주택의 ‘풍선효과’가 심각하지 않다고 봤다. 고가 주택과의 가격차이(갭)가 줄어든 만큼 상승세가 꺾일 것으로 판단했다. 하지만 서울 강북지역 9억원 이하 아파트의 ‘가격 키맞추기’ 상황이 이어졌다.

추가 대책으로 대출규제를 내놓을지가 관심사다. 국토부 관계자는 “자금출처 조사 등을 우선 검토할 수 있고 영향이 큰 대출규제는 당장 내놓을 계획은 없다”고 말했다. 당장은 아니더라도 9억원 이하에서 ‘풍선효과’가 잦아들지 않으면 대출규제도 검토 대상에 오를 수 있다.

이밖에 추가 대책으론 △자금조달계획서 대상 규제지역서 전국 확대 △보유세(재산세+종합부동산세) 인상 △전세급등 막기 위한 전월세 상한제·계약갱신청구권 도입 △재건축 연한 30년→40년 강화 △3기 신도시 등 토지보상금의 부동산시장 유입 방지 위한 토지보상금 채권 및 대토비율 강화 등이다.

다만 정부가 잇달아 규제책을 내놓을 경우 '거래절벽' 심화 우려도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "단기적으론 규제로 거래가 줄어 시장이 안정되는 것처럼 보일 수 있으나, 중장기적론 규제 완화 시 집값이 다시 튀어오를 수 있어 공급대책이 수반돼야 한다"고 짚었다.

박미주 기자, 권화순 기자

━
예상 못한 변수 ‘코로나19’, 집값 잡을까 띄울까


━

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

#. 지난 3일부터 5일까지 KEB 하나은행 이 판매한 연 5%대 특판 적금에 132만명의 고객이 몰렸다. 가입금액이 한달에 30만원 이하인데도 순식간에 3665억원을 채웠다. 하나은행 특판 적금은 금융권에서 화제였지만 부동산 정책을 담당하는 정부 부처에서도 예사롭지 않게 봤다. 지난해 부동산 가격이 급등한 요인 중 하나가 '풍부한 유동성'이었기 때문이다. 

12·16 부동산 대책의 핵심은 대출규제다. 부동산 시장으로 유입되는 투기성 자금을 차단해 집값을 잡기 위해서다. 그런데 대책 발표 후 예상치 못한 변수가 생겼다. 지난달 말부터 확산한 '코로나19(신종 코로나바이러스)'다. 코로나19로 경기가 위축되면 한국은행이 조기에 금리인하에 나설 수 있는데 이로 인해 부동자금이 부동산으로 몰려 가격이 더 오르는 게 아니냐는 전망이 나온다.

◇대출규제에 코로나19까지..부동산거래 '뚝'=지난달 7일 서울 송파구 헬리오시티 보류지 매각에 응찰자가 나오지 않았다. 아파트 2가구와 상가4호의 보류지 잔여분 매각이 불발된 것이다. 보류지는 재건축·재개발조합이 혹시 있을지 모르는 소송이나 착오에 대비해 일반분양하지 않고 여분을 남겨두는 물량인데 헬리오시티 보류지 잔여분 매각이 안 된 것은 처음이다. 12·16 대책으로 15억원 초과 주택에 대한 대출이 금지된 데다 코로나19 확진자가 이 단지에서 거주한 사실이 알려진 영향으로 분석된다.

코로나19 확산으로 분양 관련 행사들이 줄줄이 연기되고 있고, 외출을 꺼리는 사람이 늘면서 상업용 부동산은 타격을 받고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "단기적으로 주택 거래량이 평년보다 감소하거나 청약시장이 양극화될 수 있다"며 "청약대기수요가 많은 일부 분양물량을 제외한 지역들, 특히 모객을 통해 분양수요를 이끌어내야하는 지역은 분양일정을 미룰 가능성이 있다"고 전망했다.

◇기준금리 인하 가능성, 집값 잡을까 띄울까= 코로나19로 경기가 위축되면 한국은행이 기준금리를 예상보다 빨리 인하할 수 있다. 상반기 최소 1회 이상 금리 인하가 점쳐지기도 한다. 현대경제연구소는 최근 보고서를 통해 코로나19가 한국경제에 미치는 영향과 관련, "올해 연간경제성장률이 0.1~0.2%포인트 하락 압력에 직면할 것"이라고 진단했다.

연 5% 적금 상품에도 단기간 수천억원이 몰리는 상황인 만큼 부동산 투자에 대한 기대수익률이 높아지면 투자금이 부동산 시장으로 쏠릴 수 있다.

반대로 정부가 12·16 대책을 통해 9억원 이상 고가주택에 대해 대출규제를 강화했기 때문에 금리인하가 부동산 시장에 영향을 주지 않을 것이란 반론도 있다. 실물경기가 위축되면 부동산 매매 심리가 위축돼 가격하락 '압력'으로 작용할 수 있다는 예상이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 "'오죽하면 금리를 내릴까' 경기가 안 좋다는 신호로 받아들여 질 수 있다"며 "기준금리를 낮춘다 해도 부동산 시장이 바로 움직이지 않고 숨고르기 국면이 이어질 것"이라고 말했다.

권화순 기자

━
전문가들 "서울 집값, 올해 안에 다시 오른다"
━

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

12·16 대책으로 서울 부동산 시장 분위기가 다소 위축됐지만 대부분 전문가는 '올해 안에 집값은 다시 오를 것'이라고 내다봤다.

강남 중심의 단기 안정 효과는 있지만 거래량이 뒷받침 되지 않아 효과가 지속되기는 힘들 것이란 분석이다. 공급 및 분산 정책, 대체 투자처 발굴 등이 동반돼야 장기적인 시장 안정이 가능하다는 의견이 많았다.

◇"12·16 대책, 단기적으로는 효과"

우선 전문가들은 강남권 중심으로 12·16 대책의 단기 효과는 있었다고 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남 초고가 아파트 거래가 증발하면서 서울 호당 평균 실거래가가 하락했다"며 "고가주택에 대한 투자 유입이 끊기고 거래량이 급감해 중저가 시장만 유지되고 있다"고 말했다. 직방에 따르면 서울 호당 평오균 실거래거래가격은 대책 발표 전인 작년 11월 9억1900만원에서 지난 1월 6억6474만원으로 27.6% 하락했다.

이를 단기 충격에 의한 착시로 보는 의견도 있다. 홍춘욱 EAR리서치 대표는 "거래가 줄면서 호가가 벌어져 급매물, 증여물만 나오면서 가격이 떨어지는 것처럼 보이는 것"이라고 설명했다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원도 "강남 중심 하락장은 거래량이 20% 줄어드는 등 시장이 고요해졌기 때문"이라며 "거래량이 뒷받침 돼야만 대책 효과로 볼 수 있다"고 말했다.

◇'수용성' 비정상적 vs 오를만 했다

최근 집값이 급등한 수원·용인·성남, 일명 '수용성' 시장을 보는 시각은 엇갈렸다. 투자 수요로 인한 풍선효과라는 입장과 호재에 따른 실수요 증가로 보는 입장이 맞섰다. 두 연구위원은 "저금리 기조 하에 시중 풍부한 자금이 수용성으로 달려갔다"며 "정상적인 모습은 아니다"고 분석했다. 권대중 명지대 교수도 "비규제 지역이나 투자가 쉬운 9억원 이하 주택으로 자금이 옮겨가면서 터무니 없는 가격 상승을 이끌었다"고 말했다.

반면 고준석 동국대 겸임교수는 "내집 마련 하려는 실수요자에 의해 저평가 지역이 오르고 있다"며 "수도권을 징검다리 삼아 서울로 오려는 대기수요가 대부분"이라고 말했다. 자금출처계획서 등 거미줄망 규제로 투자자들이 움직이기는 쉽지 않다는 해석이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "수용성 모두 재개발, 교통 호재 등 이슈가 많은 지역이라 풍선효과로만 보긴 힘들다"고 분석했다.

◇서울 집값, 단기 보합-장기 우상향

추가 대책 등 변화가 없다면 서울 집값은 단기 보합, 장기 우상향할 것이라는 의견이 우세했다. 권 교수는 "6월 말까지는 지금처럼 9억원 이하는 오르고 9억원 초과는 보합세 혹은 약보합세를 보이며 거래는 한산할 것"이라며 "내년 입주 물량이 올해보다 적어 하반기부터는 강보합을 보일 가능성이 크다"고 봤다. 이 대표는 올해 서울 아파트 평균 매매가가 4% 가량 오를 것으로 전망했다. 공무원 임금 인상률 2.8%에 민간 인상률과 개발호재 등을 반영한 수치다.

서울 규제가 강화된 만큼 수도권은 상승을 보일 것이란 게 다수의 전망이다. 함 랩장은 "수용성 외 공급이 많지 않고 호재가 있는 지역, 구리 광명 등에도 유동자금이 유입될 것"이라고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산지원센터부장도 "수도권 9억원 이하 주택은 상승할 가능성이 아직 많다"고 예상했다.

◇공급·분산 정책, 대체 투자처 필요

일부는 정부의 추가 대책 발표 가능성을 시사했다. 홍 대표는 "총선이 끝나고 하반기 중 추가 대책이 나올 수 있다"며 "DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 실거주요건 강화, 세금 확대 등으로 자금 조달을 더 어렵게 만들 것"이라고 봤다. 두 박사는 "한번 언급됐던 주택거래허가제를 밀수도 있다"며 "그러면 겉으로는 평온이 유지될 것"이라고 예상했다.

집값 안정화를 위해서는 규제책 외에 공급 정책이 필요하다는 의견도 많았다. 심교언 건국대 교수는 "실수요자의 숨통을 트이게 해주려면 공급을 늘려야 한다"며 "강남 규제를 풀어주면 장기적으로 봤을때는 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말했다. 안 부장도 "입지 좋은 곳의 재개발·재건축 공급을 풀어줄 필요가 있다"고 강조했다. 고 교수는 "어떻게 분산시킬 것인가도 고민해야 한다"며 "베드타운이 아니라 판교처럼 자족기능이 있는 신도시를 만들어야 한다"고 했다.

대체 투자처 필요성도 제기됐다. 함 랩장은 "간접 투자상품으로 리츠, 펀드류의 대체 투자처 발굴과 함께 대도시 정비사업 정상화가 병행될 필요가 있다"고 말했다.

이소은 기자, 최동수 기자, 조한송 기자

━
엇갈린 아파트값 통계, 입맛대로 편식하는 정부


━


23.5%(KB국민은행) vs 11.3%(한국감정원)

13일 머니투데이가 양 기관에 문의해 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 10일 이후부터 이달 초까지 서울 아파트값 상승률을 누적 집계한 결과다. KB 통계는 다수 시장 조사기관이 인용하고, 감정원 통계는 정부가 정책 결정에 참고하는 지표인데 격차가 2배다.

“2~3년간 서울 아파트값이 너무 올라 내 집 마련이 더 어려워졌다”는 수요자들의 날 선 반응과 “저금리 상황에서 이 정도면 안정적으로 관리한 것”이란 정부의 판단이 극명하게 엇갈리는 배경이기도 하다.

이런 차이는 왜 발생할까. 두 기관의 통계 조사 방식을 비교해봤다.





◇표본 숫자는 KB가 많고, 조사 범위는 감정원이 넓어

감정원과 KB의 아파트값 상승률 조사 방식은 큰 흐름에선 비슷하다. 전국 아파트 약 1300만 가구의 시세를 매주, 매월 실시간으로 조사하는 것은 불가능하므로 지역별 표본 단지를 선정해 가격 동향을 조사한다.

표본주택(아파트 기준) 수는 KB가 3만327가구로 감정원(1만6480가구)보다 많다. KB는 주간, 월간 조사 모두 동일 표본을 활용하며 감정원은 주간 상승률 집계 시 표본 수를 8008가구로 축소한다. 다만 시·군·구 조사 범위는 감정원이 261개로 153개인 KB보다 넓다.

서울 아파트 표본 수는 KB가 6432가구이며, 감정원은 별도 공개하지 않는다. 두 기관 모두 25개 자치구에 적절한 비중으로 표본이 분산됐다고 설명한다. 구체적인 표본 단지와 가구 수는 통계법상 비공개가 원칙이다.

표본에는 신축, 구축, 대단지, 나홀로 단지 등 다양한 형태의 아파트가 혼재돼 있다. 수요가 많아 가격 상승률이 높은 곳과 거래가 전혀 없는 비인기 단지의 가격 동향을 모두 반영하기 위해서다.

◇과도한 호가 등 통계 오류 필터링 방식 달라

조사 과정에서 호가(呼價, 매도자가 부르는 값)가 주변 시세보다 과도하게 높거나, 실거래가 없는 단지 등 통계 오류 요인을 걸러내는 과정을 거친다.

이때 두 기관의 조사 방식이 조금 다르다. 감정원은 매월 1회 지역 실거래가 동향을 직원이 사전에 파악한 뒤 거래가 가능한 적정 금액을 판단해서 최종 데이터로 확정한다. 반면 KB는 지역 중개업소 등을 통해 실거래가와 호가를 온라인으로 취합하고 데이터를 검토한 뒤 필요하면 추가로 전화·팩스 조사로 보완한다.

정부는 실거래와 지역별 중개업소 호가에 중심을 둔 방식은 최근처럼 고가주택 및 인기 단지 중심으로 거래가 성사되는 국면에서 시장을 과잉해석할 소지가 있다고 지적한다. 전반적인 시장 흐름을 고려하는 측면에선 감정원의 분석이 더 낫다는 것이다.

그러나 부동산 전문가들은 최근 서울 아파트 수요자들이 신축과 대단지를 선호하는 경향이 뚜렷한데 거래가 없는 비인기 단지가 혼재된 가격상승률 통계는 체감도가 낮다고 지적한다.



◇정책 평가는 감정원, 대출 규제는 KB…정부의 통계 편식

정부의 ‘통계 편식’을 지적하는 목소리도 적지 않다. 집값 동향 등 정책 평가에선 수치가 낮은 감정원 통계를 근거로 하면서 대출 규제 기준인 시세 평가에선 이보다 높은 KB 통계를 활용한다는 이유에서다.

정부는 12.16 대책에서 시가 9억 이상 주택담보대출비율(LTV)를 40%에서 20%로 낮췄고, 15억 초과 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했다. 그러면서 감정원과 KB 시세 통계 중 하나라도 기준을 넘으면 대출 규제를 적용토록 했다.

유엄식 기자

송선옥 기자 oops@mt.co.kr, 박미주 기자 beyond@mt.co.kr, 권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 최동수 기자 firefly@mt.co.kr, 조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@ 
<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>