잠실 진주·둔촌 주공…주변시세 50%에 분양하라는 HUG

잠실 진주·둔촌 주공…주변시세 50%에 분양하라는 HUG

매일경제 원문                                              ◆ '로또 분양' 광풍 부나 ◆

현재 주민 이주절차를 밟고 있는 송파구 신천동 잠실진주아파트 전경. 주택도시보증공사(HUG)의 새 기준에 따르면 이 재건축 단지는 주변 시세 대비 절반 수준의 일반 분양가가 예상되고 있다. [김호영 기자]

지난달 24일부터 적용 중인 주택도시보증공사(HUG)의 새 분양가 기준에 따르면 하반기부터 서울에 '반값 분양가'가 나올 수 있다. 그러나 기준이 자의적인 측면이 강해 개발 주체들이 승복할지 의문이다. 결국 사업이 늦춰지고 서울시 전역에서 공급이 위축될 것이란 전망이 나오는 이유다. 일단 HUG는 사업지 반경 2㎞ 이내를 기준으로 △분양 1년 이내 △분양 1년 이후~준공 전 △준공 이후 10년 내 순으로 비교 대상 단지를 찾아 분양가를 산정하고 있다. 

송파구 신천동 잠실 진주아파트 재건축의 경우 0.8㎞ 거리에 있는 2016년 11월 분양한 풍납동의 잠실 올림픽 아이파크가 최우선 비교 대상 단지로 볼 수 있다. 잠실 올림픽 아이파크의 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 2852만원인데 여기에 송파구의 주택가격 변동률을 곱한 금액(3337만원)과 분양가의 105%에 해당하는 금액(2995만원) 중 작은 액수인 2995만원이 예정 분양가이다.

여기서 잠실 올림픽 아이파크가 잠실진주의 비교 단지가 되려면 '아파트 브랜드·단지규모·입지여건' 중 두 개 이상이 유사하다고 판단돼야 한다.

HUG는 아파트 브랜드 유사그룹을 건설사 도급 순위로 나누고 있다. 도급 1~30위, 31~100위, 101위 이하 세 묶음으로 나누고 한 묶음에 포함되면 유사 브랜드로 친다. 단지 규모는 가구 수로 나누는데, 100가구 미만, 100~1000가구, 1000가구 초과 그룹으로 나눈다.

이에 따르면 잠실진주 재건축(2636가구 예정)과 잠실 올림픽 아이파크(697가구)는 브랜드에서 유사하지만 단지 규모에서 상이하다는 결론이 난다. 결국 송파구 신천동과 풍납동의 입지여건을 유사하게 볼 수 있느냐는 다소 주관적인 판단이 남는데, 초·중·고 학군 인접성과 지하철역과의 거리 등을 기준으로 따졌을 때 정량적인 격차가 크지 않다는 게 HUG 입장이다.

설사 잠실 올림픽 아이파크를 제외하고 준공 단지들로 비교 대상을 넓혀도 주상복합인 잠실대우 푸르지오 월드마크나 송파동의 래미안 송파파인탑 분양가가 낮아 잠실진주 분양가는 3.3㎡당 3000만원을 넘기기 어려운 구조다.

사실 잠실진주는 단지 규모나 입지여건으로 볼 때 인접 구축 단지인 잠실 파크리오 등과 비교하는 것이 합리적이나, 이곳은 준공 후 10년이 넘어 HUG 비교 대상 아파트 단지에서 제외된다.

HUG 관계자는 "새 기준에서 달라진 요건 중 하나가 준공 이후 10년 넘은 아파트는 비교 대상에서 완전히 제외한 것이기 때문에 잠실 구축 아파트 시세를 인정하기 어렵다"고 말했다. 주변 '엘리트파(엘스·리센츠·트리지움·파크리오)' 단지와 평행을 이루며 가격대를 맞춰온 부동산 시장가격 메커니즘을 인정하지 않겠다는 것이다.

실제로 잠실진주 조합이 3000만원 미만 분양가를 받아들 경우 조합원들은 1인당 부담금이 수천만 원 늘어나게 된다. 잠실진주와 붙어 있는 미성크로바 재건축조합에 따르면, 3.3㎡당 일반분양가 2995만원을 적용하면 관리처분 당시 책정 분양가 3993만원 조건에 비해 조합에 800억원의 손실이 발생한다. 조합원 1인당 6000만원 이상 부담금이 늘어나는 셈이다.

둔촌주공은 강동구 안에서 반경 2㎞ 이내 미준공 단지가 없어, 1.6㎞ 떨어진 천호동 래미안 강동팰리스 등을 비교 대상으로 삼을 수 있다. 준공 후 단지를 비교 대상으로 삼을 경우, 비교 대상 단지의 평균 분양가에 해당 구 주택가격변동률을 곱한 액수나 서울시 최근 1년간 평균 분양가격(2569만원) 중 높은 금액을 분양가로 산정한다. 강동구는 기존 분양가가 저렴하고 최근 집값도 하락해 비교 대상을 어디로 하더라도 서울시 최근 1년 평균 분양가 2569만원을 넘지 못한다. 강동구 천호동의 천호1구역 재개발 사업장과 둔촌주공 사업장 모두 3.3㎡당 2569만원의 분양가 상한을 적용받게 된다.

HUG 관계자는 "동일 구에서 비교 대상 단지를 정하는 게 명확한 원칙이고, 굳이 둔촌주공 재건축 비교 대상을 강동구 외에서 찾을 이유가 없다"며 "분양가는 건설원가나 금융비용과도 밀접한 관련이 있는 것이어서 주변 시세와 다소 차이가 있다고 해서 사업을 못하는 것은 아니다"고 설명했다.

서울 중구 세운상가 재개발 사업장인 세운 푸르지오와 힐스테이트세운은 서울시 최근 1년 평균 분양가(5월 기준)인 2569만원마저도 분양가로 받을 수 없는 상황이다. 이미 준공한 비교 대상 단지의 평균 시세를 초과하는 분양가는 책정할 수 없다는 HUG의 새로운 조건 때문이다. HUG는 중구 남산 센트럴자이를 비교 대상으로 보고 있는데, 이 단지의 7월 KB 국민은행 기준 3.3㎡당 평균 매매가(전용 82㎡)는 2224만원이다. 그러나 남산 센트럴자이는 한 동짜리 나 홀로 아파트로 재건축될 힐스테이트세운과는 규모의 차이가 있다. 재개발 사업자 측은 가까운 거리에 있는 경희궁자이 2단지는 평당 4290만원으로 높은 점을 감안해주길 희망하지만 HUG는 비교 단지로 자이를 고집하고 있다. 

김병기 리얼모빌리티 팀장은 "보통 분양단지는 모집공고가 나기 전에 분양가를 알 수 없는데, 서울 등 고분양가 관리지역은 HUG의 가이드로 분양가를 예상할 수 있게 됐다"며 "HUG에 지속적으로 문의하면서 리얼하우스 분양 평가 애플리케이션을 개발한 결과 서울 지역 예상 분양가가 주변 시세 대비 너무 낮게 나와 사업이 제대로 진행될 수 있을지 의문이 든다"고 설명했다.

박합수 KB국민은행 수석연구위원은 "정부가 HUG를 통해 반값 분양을 내놓으면 분양가와 시세가 지그재그로 연쇄작용을 일으키면서 아파트값을 올리는 메커니즘이 끊어진다는 면에서 단기적인 시세 안정 효과는 있을 수 있다"며 "하지만 내년부터 서울과 경기 모두 공급량이 줄어드는 상황에서 정부의 분양가 상한제는 공급물량을 더 위축시켜 중단기적으로 서울 집값이 더 강하게 뛰는 원인으로 작용할 수 있다"고 지적했다.

[전범주 기자]

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