법원경매에서 ‘이해관계인’이란?

법원경매에서 ‘이해관계인’이란?

법률용어사전에 의하면 이해관계인이란 “특정한 사실에 관하여 법률상의 이해를 가진 자를 말하며, 그 사실의 여하에 따라 이미 보유하고 있는 자신의 권리나 의무에 직접적인 영향을 받는 자”라고 나와있습니다.

대법원경매에서도 이러한 이해관계인 여부는 중요합니다. 이해관계인에 각종 권리를 가질 수 있기 때문입니다. 대법원경매에서의 이해관계인에 관한 내용은 민사집행법 90조에 그 내용이 명시되어 있습니다. 민사집행법 90조에서는 경매절차의 이해관계인을 다음과 같이 4가지로 분류했습니다.

첫 번째는 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자입니다. 압류채권자는 근저당권 등에 기한 임의경매신청 채권자를 말하며 경매개시결정등기 이후 배당요구종기까지 경매신청을 한 후행 압류채권자도 이해관계인에 속합니다. 또한 국세체납에 의한 경매개시결정등기를 한 압류권자도 경매신청자와 동일하게 취급하므로 이해관계인에 포함됩니다.

두 번째는 채무자 및 소유자입니다. 여기서 말하는 채무자는 경매신청채권자에 대한 채무자를 말하며 경매신청채권자가 아닌 다른 채권자의 채무자는 해당되지 않습니다. 그리고 소유자는 경매개시결정 당시의 소유자이고, 경매개시결정 이후에 소유권을 취득한 사람이라면 그 권리를 증명하는 서류를 법원에 제출하면 이해관계인으로 인정받을 수 있습니다.

세 번째는 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자입니다. 다만, 경매개시결정등기가 이루어지기 전에 등기부등본에 기입된 권리자를 말합니다. 대표적인 권리자로는 전세권자, 지상권자, 임차권자, 저당권자, 담보가등기권자 등이 있으며 지분경매에서는 다른 공유자, 소유권이전에 관한 순위보전의 가등기권자 등이 해당됩니다.

마지막은 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람입니다. 여기서 말하는 권리자는 경매신청기입등기, 즉 압류의 효력발생이 발생하기 전에 등기부등본에 권리 기입이 되어 있지 않더라도 제 3자에게 대항할 수 있는 물권이나 채권을 가진 사람을 말합니다. 대표적인 권리로는 유치권자, 점유권자, 법정지상권자, 대항력 있는 선순위임차인 등이 이에 속합니다.

위의 내용에 속하는 사람들은 민사집행법상 경매절차의 이해관계인이 되어 그 권리를 가질 수 있습니다. 그럼 이들이 가지게 되는 몇 가지 주요 권리에 대해서 알아보겠습니다.

1. 집행절차 및 집행처분 등에 관한 이의신청권

2. 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청권

3. 배당요구신청 또는 이중경매신청시 법원으로부터 그 통지를 받을 권리

4. 매각기일과 매각결정기일 등의 지정(변경)에 합의할 수 있는 권리

5. 경매자료를 열람 및 복사할 권리

6. 낙찰허가 및 불허가의 결정에 따라 손해를 볼 경우에 즉시항고를 할 수 있는 권리

7. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

이렇게 경매절차의 이해관계인이 되면 위에 열거된 다양한 권리를 가질 수 있습니다. 이러한 이해관계인과 관련된 내용에서 헷갈리기 쉬운 부분들이 있습니다. 이해관계인이 될 수 없음에도 이해관계인이라고 착각하는 것이지요. 착각하기 쉬운 사례들을 살펴보겠습니다.

1. 가압류권자

2. 가처분채권자

3. 대항력이 없는 후순위 임차인

4. 구분소유관계에 있어 대지권의 목적인 토지의 공유자

5. 예고등기권리자

6. 재매각을 실시하는 경우 종전 경매의 낙찰자

위에 속하는 사람들은 실질적으로 이해관계가 있다고 하더라도 민사집행법상 경매절차의 이해관계인에 해당되지 않기 때문에 이해관계인으로서의 권리를 가지지 못합니다.

감사합니다.

부동산태인 홍보팀 (02-3487-9902)