임의경매, 강제경매, 형식적경매... 무슨 차이?

임의경매, 강제경매, 형식적경매... 무슨 차이?

부동산경매사건들을 보다보면 임의경매, 강제경매, 형식적경매 등 여러 종류로 나뉘어져있는 것을 볼 수 있습니다. 경매시장에 나오는 것 중 대부분이 임의경매가 아니면 강제경매입니다. 형식적경매는 간혹 등장합니다.

임의경매와 강제경매는 그 신청방법에 따라 나누어집니다. 사실 경매를 참여하는 입장에서는 임의경매이건 강제경매이건 큰 차이는 없지만, 각각의 차이를 알고 물건의 특성을 활용하려는 자세를 가진다면 알게 모르게 도움이 될 것입니다.

먼저, 경매시장에 가장 많이 나오는 임의경매는 채무자가 돈을 빌리면서 자신의 부동산을 담보로 제공한 경우로 별도의 집행권원을 필요로 하지는 않습니다. 해당 부동산에 근저당권 등의 담보권이 설정되는데 채무자가 채무를 불이행할 경우, 채권자는 경매를 신청해 채권을 회수하는 것이지요.

반면에 강제경매는 ‘집행력을 가진 판결문’ 등의 “집행권원”을 가지고 채무자의 부동산을 압류한 뒤, 매각대금을 가지고 채권을 변제하는 강제집행절차입니다. 즉 채권자가 부동산소유자를 상대로 재판을 하고, 승소판결문에 따라 소유자의 부동산에 경매를 신청하는 것입니다.

예를 들어, A라는 사람이 B에게 돈을 빌린 뒤, 상환기간이 지나도 갚지 못한다면 B는 A를 상대로 소송을 제기하고, 이 소송의 판결결과에 근거하여 A가 소유하고 있는 부동산에 대하여 경매를 신청하는 것입니다. 이것을 강제경매라고 합니다.

강제경매는 채권자가 채무자에게 담보없이 돈을 빌려준 것이므로, 경매를 통해 채권을 회수하려면 필수적으로 집행권원이 필요합니다. 집행력 있는 판결문, 지급명령결정정본, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등이 여기에 해당합니다. 

두 경매 간 입찰시에 큰 차이는 없지만 임의경매는 신청이 쉬운 만큼 그 취하나 이의신청 과정도 쉬운 반면 강제경매는 판결문에 의해 진행되는 경매인만큼 그 공신력을 인정받지만 그만큼 절차가 까다롭다는 차이가 있습니다. 

간혹 임의경매도 아니고 강제경매도 아닌 형식적경매로 된 사건을 볼 때가 있습니다. 형식적경매는 유치권에 의한 경매와 공유물분할을 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키는 경매, 청산을 위한 경매(상속재산의 경매 등) 등을 목적으로 행해지는 경매입니다.

이 형식적 경매도 일반 다른 경매의 절차와 동일하게 진행되지만 매각조건(인수주의, 소멸주의)과 잉여주의 적용여부, 배당요구와 배당절차 등에 있어 차이가 있습니다. 

이중 가장 중요한 부분은 매각조건인데 임의경매와 강제경매는 매각에 의해서 제한물권 등의 부담이 소멸되는 소멸주의가 적용되지만, 형식적경매는 소멸주의와 인수주의 두 가지를 모두 취하기 때문에 입찰자들의 세심하게 살펴볼 필요가 있습니다. 만약 인수주의를 취하는 형식적경매라면 매각물건명세서에 그 내용이 기재가 되기 때문에 이 부분을 꼭 확인하고 입찰에 참가하셔야 합니다. 일반적으로 대부분의 형식적경매가 소멸주의를 택하지만 돌다리도 두들겨보고 건넌다는 생각으로 매각물건명세서를 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.

마지막으로 공유물분할을 위한 형식적경매에서는 공유자우선매수신고제도는 불가능하며, 다른 지분권자들도 입찰에 참가할 수 있습니다. 형식적경매는 지분경매와 매우 밀집한 연관성이 있는 만큼 특이사항 등을 꼼꼼히 파악한 후 입찰에 임해야 할 것이고, 사후처리에 대한 대책만 잘 마련되어 있다면 큰 수익을 올릴 수 있을 것입니다.

감사합니다.

부동산태인 홍보팀(02-3487-9902)