"발품 팔아라, 입지 따져라, 시작은 강남에서"

"발품 팔아라, 입지 따져라, 시작은 강남에서"

파이낸셜뉴스 원문

현장에서 10~20년 경험 쌓은 3명의 전문가가 쓴 '이기는 부동산 투자'

돈을 모으고 불리는 방법은 많다. 절약과 저축으로 차근차근 돈을 불릴 수도 있고, 주식이나 채권에 투자할 수도 있다. 달러나 금, 비트코인을 사서 시세차익을 노리는 것도 재테크의 한 방법이다. 하지만 대한민국 사람들이 제일 선호하는 것은 부동산투자다. 특히 큰 돈을 번 사람들은 어김없이 부동산투자로 자산을 관리한다. '이기는 부동산투자'(저자 월전쉽)는 현장에서 10~20년의 경험을 쌓아온 3명의 전문가가 언제라도 흔들리지 않는 투자법을 알려준다. 월전쉽은 '월세, 전세를 포함한 부동산투자를 쉽게 알려주겠다'는 의미다.
■부동산투자는 가슴과 발로 한다

'좋다'는 주위 사람들의 말만 믿고 덜커덕 부동산을 계약한 이들에게는 대부분 후회가 뒤따른다. 몇 달이면 큰 차익을 남기고 팔 수 있을 것으로 생각했지만 몇 년이 지나도록 애물단지로 남거나 오히려 손해를 보는 경우가 비일비재하다.

살 집이든, 투자용이든 부동산을 살 때는 늘 돈이 부족하기 마련이다. 가진 돈에 비해 눈높이가 높은 탓이다. 돈에 맞추면 집이 마음에 안 들고, 마음에 드는 집은 돈이 턱없이 부족하다. 결국 돈이나 집 가운데 하나를 포기해야 하는 선택의 기로에 서게 된다.

하지만 적은 돈으로 최상의 부동산을 발견하는 행운도 있다. 다만, 그냥 주어지는 것이 아니고, 노력한 만큼 행운이 찾아온다. 분명한 것은 발품을 팔면 팔수록 좋은 부동산을 만난다는 점이다. 발품을 팔다보면 그 지역의 정보나 부동산의 가격과 흐름을 습득하게 되고, 부동산을 보는 눈이 빨라지기 때문이다. 그러다 좋은 부동산이 나타나면 금세 알아볼 수 있고, 빠른 결단도 가능하다. 이는 곧 수익과 직결된다.

부동산투자에서 임장(현장답사)은 필수다. 한 번으로는 부족하고, 적어도 2∼3번은 가봐야 한다. 아무리 도가 튼 '도사'라 해도 한 번에 모든 것을 볼 수도, 알 수도 없는 노릇이다. 단적인 예로 아침에 가서는 오후에도 햇살이 잘 드는지 알 수가 없다.

아는 만큼 보인다지만 몰라도 자꾸 가서 보면 보는 눈(혜안)이 생기기 마련이다. 전문가라도 처음 가는 지역에서는 초보자나 다름없다. 열심히 돌아다니다보면 지역의 특성과 함께 좋은 물건이 자연스럽게 눈에 들어온다. '진짜' 부동산의 가치는 현장에서 뛰어보지 않으면 알 수가 없다. 각종 정보나 주변 사람들의 조언은 참고만 할 뿐, 전적으로 믿어서는 안 된다.

■신혼부부, 강남에서 시작하라

돈이 없으면 부동산을 사기 힘들 것으로 생각하지만 그렇지 않다. 돈이 모자란 만큼 몸이 고생하면 된다. '이(돈)가 없으면 잇몸(몸)으로 산다'는 말이다. 실제로 부동산투자를 잘하는 사람들의 상당수는 기꺼이 불편함을 감수한다. '인내하는 만큼 수익이 늘어난다'는 믿음 때문이다.

요즘 젊은층은 집에 대한 기대치가 높다. 모두가 깔금하고 살기 편한 집을 선호한다. 가진 돈으로 조금 낡은 아파트를 살 수 있음에도 대다수의 신혼부부는 새 아파트 전세를 선택한다.

당장의 삶의 질을 우선하든, 지금은 고생이 되더라도 실익을 챙기든 선택은 그들의 자유다. 하지만 옛말에 '젊어서 고생은 사서도 한다' 하지 않는가. 고생한 만큼 수익을 안겨다주기 때문에 돈이 없다면 고생을 자처하는 것도 재테크의 한 방법이다.

'정들면 고향'이라는 말이 있다. 어느 곳이든 처음에는 낯설고 불편하지만 한두 해 살면서 익숙해진 다음에는 어지간해서 그 지역을 떠나지 못한다. 첫 깃발을 잘 꽂아야 하는 이유다. 내집을 사든, 전세를 살든, 월세를 살든 마찬가지다. 아이가 자라 초등학교에 입학하면 더욱 움직이기가 힘들어진다.

신혼부부들은 지역적 가치보다 집의 상태를 먼저 따진다. 가진 돈에 따라 지역을 바꿀 수밖에 없다. 같은 돈이라도 서울 외곽이나 경기도로 가면 더 크고 좋은 집을 얻을 수 있기 때문이다.

예비 신혼부부들에게 가능한한 서울 강남에서 시작할 것을 권유한다. 강남에서도 잘 찾아보면 겉은 허름해보여도 내부수리가 돼 가격 대비 괜찮은 집들이 꽤 있다. 보고 듣는 만큼 눈과 귀가 트인다. 서울 시내에서도 모든 지역이 미래가치가 있는 것이 아니다. 5년, 10년이 지나도 집값이 제자리걸음인 지역도 수두룩하다. 그런 지역에서 살다보면 부동산시장의 흐름을 알 길이 없다.

■부동산의 가치는 입지로 결정된다

모든 부동산의 가격이 함께 움직이지는 않는다. 부동산 경기가 좋아 전체적으로 가격이 오를 때도 상승 폭이 더 큰 부동산이 있다. 하락기에도 가격이 떨어지기는커녕 나혼자 날개를 단 것처럼 오르는 부동산도 있다.

그 차이는 '입지'가 만든다. 입지가 좋은 부동산은 경기흐름에 크게 좌우되지 않는다. '입지=가치'라고 봐도 무방할 만큼 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지다. 실거주가 아닌 투자를 목적으로 하는 부동산은 더욱 입지를 고민해야 한다.

그러나 막상 부동산투자를 할때 입지보다 건물의 상태에 마음을 빼앗기는 사람이 있다. 당장은 새로 지은 벗든한 건물에 마음이 가겠지만 건물 자체는 큰 의미가 없다. 사람들이 많이 찾고, 선호하는 입지를 갖춰야 가치가 있다.

입지는 교통, 학군, 환경에 의해 결정된다. 이를 모두 충족시키기는 어렵다. 교통이 좋으면 소음과 공해에 시달리고, 녹지도 부족하기 마련이다. 부동산의 종류에 따라 중요시되는 입지 요소가 있다.

아파트라면 학군이 우선한다. 여기에 교통과 환경이 좋으면 금상첨화다. 수익형 빌딩은 뭐니뭐니 해도 교통이다. 대로변에 위치해야 하고, 업무시설과 상권이 발달한 곳이 좋다. 반대로 고급 빌라촌의 경우 대중교통과 떨어진 곳이 인기를 끈다. 수요자들이 쾌적하고 조용한 환경을 먼저 따지기 때문이다.

blue73@fnnews.com 윤경현 기자

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