누워서 시세차익 먹는 시대는 갔다
[장경철 부동산일번가 이사] 시중의 갈 곳 잃은 돈이 수익형 부동산 시장으로 몰리고 있다. 잘만 하면 높은 수익률을 얻을 수 있다는 기대감 때문이다. 하지만 아무런 노력도 없이 운으로만 '시세차익'을 노리는 시대는 지났다. 투기가 아닌 투자를 할 때다. 더스쿠프(The SCOOP)가 임대수익 잘 올릴 수 있는 네가지 방법을 살펴봤다.
수익형 부동산 시장에 뭉칫돈이 몰리고 있다. 정부의 6ㆍ19 부동산 대책으로 아파트 분양권 투자에 제동이 걸리면서 상업시설과 오피스텔 등의 투자 수요가 늘었다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 청약통장이 필요 없고, 분양권 전매가 자유롭다는 이점 때문에 수요는 더욱 늘어날 공산이 크다.
문제는 수익형 부동산 시장에 상품이 다양해지면서 상품별 양극화가 나타나고 있다는 점이다. 수익형 부동산을 선택할 때 이전보다 고려해야 할 요소가 많아졌다는 얘기다. 이런 맥락에서 뻔한 격언이지만 '투기가 아닌 투자'를 염두에 둬야 한다.
투자와 투기는 백지 한장 차이다. 이익을 목표로 한다는 점에서는 차이가 없다. 그러나 투자는 투자자가 감당할 수 있는 위험을 감수하는 대가로 합리적 수준에서 적정 수익을 기대하는 것인 반면 투기는 합리적인 기대 없이 높은 위험을 부담하면서 요행을 바라고 자금을 투입하는 것이다. 단순히 시세차익을 실현하는 투기시대는 이미 지났다. 안정적인 임대수익을 얻기 위한 장기적인 노력이 필요한 시점이다.
수요를 따져라 = 안정적인 임대수익을 올리는 필수 조건은 '수요'다. 인구 유입과 임대 수입은 정비례하기 때문에 만족할 만한 임대 수익을 얻으려면 수요를 따져봐야 한다. 수요를 얻기 위한 최적의 조건은 '입지'다. 수요가 풍부해 입지가 좋은 곳은 소비력이 왕성한 수요층을 고정 고객으로 확보할 수 있을 뿐만 아니라 상가의 업종 선택도 한결 자유롭다. 임차를 바라는 수요가 많을수록 공실 부담도 덜하다. 특히 고정수요가 확보됐을 시 투자 안정성도 높다.
대표적으로 공공기관이 밀집한 지역이 있다. 공공기관의 경우, 이전이 쉽게 이뤄지지 않기 때문에 장기적인 투자가 가능하다. 사정에 따라 쉽게 사업장을 옮기는 일반 기업보다 안전하기도 하다. 공공기관 밀집지역이 배후수요가 꾸준한 투자처로 인기를 얻는 이유다.
역세권이나 업무지구에 자리한 수익형 부동산도 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 투자처다. 역세권의 경우 역 주변에 형성된 중심상권을 가까이에서 이용할 수 있다. 역 인근에 조성되는 다양한 대중교통 인프라도 장점이다.
입지를 잘 따져라 = 둘째는 입지다. 입지는 임대수익의 절대적인 조건이다. 좋은 입지를 선택하려면 무엇보다 '발품'을 팔아야 한다. 뉴스와 귀동냥에만 의존해서는 투자에 실패하기 십상이다. 현장 주변을 둘러보고 현재와 미래 가치에 대해 꼼꼼히 체크해봐야 한다.
공공기관 주변 인기 많은 이유
임차인의 임대료 지급 능력도 입지를 선택하는 과정에서 따져보는 게 좋다. 부동산 투자수익의 근원이 임차인이 매월 내는 임대료라서다. 이런 과정을 통해 해당 부동산의 입지와 상권이 잘 맞는지 확인할 수 있다.
투자하려는 상가에 사무실이 입주해 있다면 운영이 잘 되는지도 유심히 살펴봐야 한다. 상가에 입주했지만 막상 장사가 잘 안되고 인건비 지급에 힘들어하면 '임대료 미납' 사태가 발생할 수 있어서다.
자기자본 비율 관리하라 = 자기자본 비율은 안정적인 임대수익을 올리는 발판이다. 물론 수익형 부동산은 직접적인 주택담보 대출규제 대상이 아니다. 하지만 간접적인 영향은 받는다. 전문가들이 "자기자본 비율이 적어도 40~50%는 돼야 투자에 나설 수 있다"고 조언하는 이유다.
혹여 대출을 받았다면 금리인상폭을 미리 반영해 수익률을 따져봐야 한다. 최근 부동산 분양업체들이 '수익률 부풀리기'로 공정거래위원회의 시정명령을 받는 사례들이 반복되고 있어서다. 수익률은 계산 방식이나 대출이자율의 변동에 따라 다르게 산출될 수 있다. 은행 금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아지는 구조다.
일부 분양업체는 이를 악용해 수익률을 부풀려 설명한다. 이를테면 자기자본 100%로 매입했을 때 기대수익률 4%대의 부동산을, 대출비율 50% 이상으로 가정해 7~8% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 홍보하는 식이다. 하지만 대출비율을 지나치게 높게 잡을 경우 이자 감당이 버거워질 수 있다. 향후 금리 상승폭만큼 수익률도 떨어진다.
스스로 돌파구를 찾아라 = 투자자 스스로 임대수익률을 끌어올리는 노력도 필요하다. 대표적인 게 리모델링이다. 저평가된 노후 건물을 사들여 리모델링만 잘 하면 임대료를 높일 수 있다. 물론 리모델링에도 확실한 투자전략이 필요하다. 상권을 고려해 임대수익이 높게 나올만한 기획을 통해 테마를 잡고 콘셉트를 정해야 한다.
리모델링으로 변신하라
외국인 수요가 풍부한 압구정ㆍ신사ㆍ명동역 인근이라면 외국인 임대 수요를 끌어오는 원룸하우스나 게스트하우스 콘셉트를 고려해볼 수 있다. 리모델링 건물의 예상 임대수익을 사전에 분석해 투자 금액 대비 수익률을 비교하는 일도 필수다. 이 분석에는 수익이 발생하지 않는 공사기간까지 포함된다. 특히 금융권에서 대출을 받았다면 대출 이자를 고려해 공사를 최대한 앞당겨 진행하는 것이 유리하다.
수익형 부동산에 투자시 임대수익을 잘 올릴 수 있는 방법을 알아봤다. 혹자는 가장 쉬운 방법을 이야기하지 않았다고 반문할 수 있다. '저렴한 상품을 구입하는 게 능사 아니냐'는 거다. 하지만 이는 편견일 수 있다. 비싼 건 그만한 이유가 있다고 생각하는 게 좋다. 늘 하는 말이지만 수익형 부동산 투자는 간단하지 않다. 싼 게 비지떡일 수 있고, 비싼 게 독일 수도 있다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프
<저작권자 Copyright ⓒ 더스쿠프 무단전재 및 재배포 금지>
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수익형 부동산 시장에 뭉칫돈이 몰리고 있다. 정부의 6ㆍ19 부동산 대책으로 아파트 분양권 투자에 제동이 걸리면서 상업시설과 오피스텔 등의 투자 수요가 늘었다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 청약통장이 필요 없고, 분양권 전매가 자유롭다는 이점 때문에 수요는 더욱 늘어날 공산이 크다.
문제는 수익형 부동산 시장에 상품이 다양해지면서 상품별 양극화가 나타나고 있다는 점이다. 수익형 부동산을 선택할 때 이전보다 고려해야 할 요소가 많아졌다는 얘기다. 이런 맥락에서 뻔한 격언이지만 '투기가 아닌 투자'를 염두에 둬야 한다.
투자와 투기는 백지 한장 차이다. 이익을 목표로 한다는 점에서는 차이가 없다. 그러나 투자는 투자자가 감당할 수 있는 위험을 감수하는 대가로 합리적 수준에서 적정 수익을 기대하는 것인 반면 투기는 합리적인 기대 없이 높은 위험을 부담하면서 요행을 바라고 자금을 투입하는 것이다. 단순히 시세차익을 실현하는 투기시대는 이미 지났다. 안정적인 임대수익을 얻기 위한 장기적인 노력이 필요한 시점이다.
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대표적으로 공공기관이 밀집한 지역이 있다. 공공기관의 경우, 이전이 쉽게 이뤄지지 않기 때문에 장기적인 투자가 가능하다. 사정에 따라 쉽게 사업장을 옮기는 일반 기업보다 안전하기도 하다. 공공기관 밀집지역이 배후수요가 꾸준한 투자처로 인기를 얻는 이유다.
역세권이나 업무지구에 자리한 수익형 부동산도 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 투자처다. 역세권의 경우 역 주변에 형성된 중심상권을 가까이에서 이용할 수 있다. 역 인근에 조성되는 다양한 대중교통 인프라도 장점이다.
입지를 잘 따져라 = 둘째는 입지다. 입지는 임대수익의 절대적인 조건이다. 좋은 입지를 선택하려면 무엇보다 '발품'을 팔아야 한다. 뉴스와 귀동냥에만 의존해서는 투자에 실패하기 십상이다. 현장 주변을 둘러보고 현재와 미래 가치에 대해 꼼꼼히 체크해봐야 한다.
공공기관 주변 인기 많은 이유
임차인의 임대료 지급 능력도 입지를 선택하는 과정에서 따져보는 게 좋다. 부동산 투자수익의 근원이 임차인이 매월 내는 임대료라서다. 이런 과정을 통해 해당 부동산의 입지와 상권이 잘 맞는지 확인할 수 있다.
투자하려는 상가에 사무실이 입주해 있다면 운영이 잘 되는지도 유심히 살펴봐야 한다. 상가에 입주했지만 막상 장사가 잘 안되고 인건비 지급에 힘들어하면 '임대료 미납' 사태가 발생할 수 있어서다.
자기자본 비율 관리하라 = 자기자본 비율은 안정적인 임대수익을 올리는 발판이다. 물론 수익형 부동산은 직접적인 주택담보 대출규제 대상이 아니다. 하지만 간접적인 영향은 받는다. 전문가들이 "자기자본 비율이 적어도 40~50%는 돼야 투자에 나설 수 있다"고 조언하는 이유다.
혹여 대출을 받았다면 금리인상폭을 미리 반영해 수익률을 따져봐야 한다. 최근 부동산 분양업체들이 '수익률 부풀리기'로 공정거래위원회의 시정명령을 받는 사례들이 반복되고 있어서다. 수익률은 계산 방식이나 대출이자율의 변동에 따라 다르게 산출될 수 있다. 은행 금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아지는 구조다.
일부 분양업체는 이를 악용해 수익률을 부풀려 설명한다. 이를테면 자기자본 100%로 매입했을 때 기대수익률 4%대의 부동산을, 대출비율 50% 이상으로 가정해 7~8% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 홍보하는 식이다. 하지만 대출비율을 지나치게 높게 잡을 경우 이자 감당이 버거워질 수 있다. 향후 금리 상승폭만큼 수익률도 떨어진다.
스스로 돌파구를 찾아라 = 투자자 스스로 임대수익률을 끌어올리는 노력도 필요하다. 대표적인 게 리모델링이다. 저평가된 노후 건물을 사들여 리모델링만 잘 하면 임대료를 높일 수 있다. 물론 리모델링에도 확실한 투자전략이 필요하다. 상권을 고려해 임대수익이 높게 나올만한 기획을 통해 테마를 잡고 콘셉트를 정해야 한다.
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외국인 수요가 풍부한 압구정ㆍ신사ㆍ명동역 인근이라면 외국인 임대 수요를 끌어오는 원룸하우스나 게스트하우스 콘셉트를 고려해볼 수 있다. 리모델링 건물의 예상 임대수익을 사전에 분석해 투자 금액 대비 수익률을 비교하는 일도 필수다. 이 분석에는 수익이 발생하지 않는 공사기간까지 포함된다. 특히 금융권에서 대출을 받았다면 대출 이자를 고려해 공사를 최대한 앞당겨 진행하는 것이 유리하다.
수익형 부동산에 투자시 임대수익을 잘 올릴 수 있는 방법을 알아봤다. 혹자는 가장 쉬운 방법을 이야기하지 않았다고 반문할 수 있다. '저렴한 상품을 구입하는 게 능사 아니냐'는 거다. 하지만 이는 편견일 수 있다. 비싼 건 그만한 이유가 있다고 생각하는 게 좋다. 늘 하는 말이지만 수익형 부동산 투자는 간단하지 않다. 싼 게 비지떡일 수 있고, 비싼 게 독일 수도 있다.
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