부동산 갭투자, 이것만은 알고 하자

부동산 갭투자, 이것만은 알고 하자

세계일보 원문

       

"대학생도 알바비 모아 투자…부동산 '갭투자' 광풍"

"부동산 과열에 '갭투자' 광풍..노인·학생까지 몰려"

"대학생도 알바비 모아 투자…부동산 '갭투자' 광풍"

"고수익의 유혹 ‘아파트 갭투자’…위험도 고려해야"


이는 요즘 많이 볼 수 있는 기사 헤드라인입니다. 이런 기사를 보면 투자자인 필자 역시 무서워(?)지는데요. 지난 칼럼에서도 언급했듯 필자 역시 2014년 중반 서울, 수도권 상승장에 본격적인 투자를 시작하면서 전세가액을 레버리지로 사용하는 이른바 ‘갭투자’를 경험했습니다.

현장 답사를 가는 지역마다 전셋값 상승이 높은 곳은 투자자들이 전세를 끼고 집을 계약한 후 잔금을 뒤로 미뤄놓고 잔금기일까지 전셋값이 상승하면 작은 갭(간격)으로 투자하는 것을 많이 목격했습니다. 당시 필자는 부동산 경매를 갓 배운 초보자였고, 열심히 현장 분위기만 보고 있던 터라 고개만 갸우뚱했었습니다.

필자의 초반 부동산 재테크 목표는 월세수익 OOO만원이었습니다. 2014년 연말쯤 월세 벌이를 목적으로 매수한 물건이 비수기를 만나면서 잔금을 치르고도 한 달 정도 공실로 방치되어 적이 있었습니다. 부동산에 문의해보니 요즘 전세자금 대출이 잘 나오기 때문에 전세 문의가 많고, 월세 문의는 거의 없다는 얘기를 들었습니다.

제가 당시 구입했던 물건(26평)은 1억 초반이었으며, 주택 대부분을 수리한 상태였습니다. 전셋값을 알아보니 제가 매수한 가격 대비 50만원이 더 높았습니다. 저는 월세로 세팅하려던 물건을 공실 2개월만에 매수 가격보다 1000만 정도 높게 전세를 놓았습니다. 매수 후 올수리 570만원을 들이고, 취등록세와 중개사수수료 등을 포함하고도 세팅을 완료 하고 나니 약 170만원의 잔고가 남았습니다. 저는 이때부터 갭투자에 눈을 뜨고, 전세가 상승률이 높은 곳에 저렴한 물건을 선점한 뒤 전셋값이 상승하면 적은 투자금으로 물건을 매수하는 방식으로 투자했습니다.

하지만 요즘은 필자도 신중하게 접근하고 있습니다. 적은 갭이라고 무조건 뛰어드는 갭투자가 얼마나 위험한 것인지 잘 알고 있기 때문입니다. 갭투자 시 어떤 점들을 주의해야 할까요. 4가지로 정리해 보았습니다.

첫째, 작은 갭이라고 무조건 들어가는 투자를 주의해야 합니다.

갭투자의 가정은 2년 후(전세 만료) 매각 시점에 시세가 올라 있다는 것입니다. 하지만 이는 가정일뿐 2년 후 매매가가 하락하는 경우에는 손실을 볼 수 있습니다. 즉, 투자에 성공하기 위해서는 매매가격 상승여력이 있는 곳을 판단할 수 있어야 합니다. 2년 후 우리 물건을 사줄 매수자는 그 지역에서 실거주할 사람일 확률이 높습니다. 즉, 실거주 선호도가 높은 물건이어야 매매값 상승여력이 있는 물건일 가능성이 높습니다. 전세가율이 높은 이유가 실거주 선호도가 높아서가 아닌 단지 '저가'라는 이유로 인해 전세가율이 높아진 물건인 경우 '전세로는 살겠는데 매수는 하지 않은 물건'일 수 있으니 이를 체크해야 합니다. 이를 위해서는 손품으로 정보를 수집한 뒤 발품을 팔아 현장에서 확인해야 합니다. 실제 실거주 선호도가 높은 곳인지, 이 지역에 손품으로 조사했던 이유로 인구 유입이 실제 있는지, 그 물건뿐만 아니라 그 지역의 다른 물건들은 어떤 가격 흐름을 보이고 있는지 등을 꼼꼼하게 체크해야 하는 것입니다.

둘째, 갭투자 시 전세로 세팅하는 시점과 매도하고자 하는 시점에 입주물량 유무를 체크해야 합니다.

전세로 세팅하고자 하는데 인근 입주물량이 풀리면 전세물량이 쏟아져 전셋값이 조정받게 됩니다. 그렇게 되면 예상한 투자금으로 물건을 세팅할 수 없기 때문에 목표 수익률 역시 조정을 받게 됩니다. 많은 사람들이 새 집에 살기를 희망합니다. 매도 시점 입주물량이 있는 경우 새 아파트로 수요가 분산되면서 매도하고자 하던 보유물건의 가격 역시 조정 받게 되어 목표한 수익률에 도달하지 못하게 됩니다.

셋째, 갭투자 시 로얄층 보다 저렴한 저층이나 고층인 경우 전셋값이 크게 차이가 나지 않기 때문에 적은 투자금으로 투자가 가능합니다.

필자 역시 서울 및 수도권 상승장에 진입하면서 저층이나 고층을 매수하기도 했습니다. 그 지역의 매매가 상승시 로얄층이 가장 먼저 오르지만, 분명 저층이나 고층도 동일한 갭으로 상승하기 때문입니다. 하지만 매도 타이밍은 로얄층 보다 반발짝 빠르게 빠져 나와야 합니다. 대부분의 투자자들이 갭투자 매수 타이밍뿐만 아니라 매도 타이밍도 비슷합니다. 전세 계약 만료 후 투자자들의 매물이 시장에 나왔을때 맨 먼저 거래되는 물건은 로얄층일 가능성이 높습니다. 즉, 저층이나 고층 매수 시 그 지역에서 저층이나 탑층도 거래가 되는지를 우선 파악하고, 매수 후에는 시장을 지속적으로 모니터링한 뒤 세입자가 낀 상태라도 다른 투자자들이 물건을 내놓기 전에 빠져 나와야 하는 것입니다. 필자도 보유하고 있는 저층이나 고층 물건은 한번 더 세를 놓는 것은 지양하거나, 세입자에게 양해를 구하고 매도하는 경우가 대부분입니다. 세가 껴있기 때문에 시장 가격보다 저렴하게 매도해야 하지만, 투자금이 덜 들어갔으니 크게 욕심내지도 않거니와 빠르게 매도하고 빠져 나와 안전하게 투자하는 것이 가정이 있는 소액투자자인 필자에게 더 중요하기 때문입니다.

넷째, 전세로 세팅을 맞추지 못할 시 여유자금을 충분히 준비해 두어야 합니다.

주변에서 “그 지역 어떤 물건을 얼마 갭에 들어갔다”라는 얘기를 종종 듣곤 합니다. 그 갭은 매수 후 전세로 세팅을 끝낸 뒤의 수준을 말합니다. 가령 매매가 4억2000만원인 물건이 전세가 4억원으로 세팅한 경우 2000만원의 갭에 투자를 마친 경우를 예를 들어 보겠습니다. 그런 물건들에 들어간 돈이 2000만원이 아닌데도 5000만원 미만의 투자금을 가지고 있는 투자자들도 그런 물건에 투자하고자 합니다. 계약금 10%만해도 4200만원이며, 보유하고 있는 투자금 전체가 한 물건의 계약금에 들어가게 됩니다. 아슬아슬하게 전세금 세팅이 잘 되면 좋겠지만, 계약서상 잔금기일까지 전세금 세팅이 되지 않았을 때를 대비해 두어야 합니다. 대부분 매수한 집을 담보로 대출 최대금액(LTV=70%)을 받고 나머지는 여유자금으로 가지고 있어야 합니다. 4억원 정도의 집을 담보로 대출을 최대로 받더라도 3억원이 되지 않습니다. 결국 예비비로 1억원 이상의 금액을 가지고 있어야 하는 것입니다. 하지만 주변에 그런 준비가 되지 않은 상태에서 덜컥 본인의 투자금에 비해 훨씬 큰 물건을 잡아놓고 전세가 맞춰지지 않으면 당황해하는 이들도 많습니다. 투자는 누구의 책임일까요. 바로 자신의 책임입니다. 모두가 다 하니까 너도나도 덜컥 물건을 잡는 것이 아닌, 많은 고수들의 한 목소리로 얘기하는 ‘투자원칙’과 ‘투자목표’를 가지고 많은 손품과 발품으로 스스로 자신에게 확신이 들었을 때, 투자 세팅이 생각대로 흘러가지 않았을 때, 리스크도 감내할 수 있을 때 투자해야 하는 것입니다.

짧은 투자기간이었지만, 필자가 느꼈던 주의사항을 정리해 보았습니다. 갭투자를 하고자 하나요. 그저 갭이 적은 물건이 아닌 자기 확신에 의한 투자를 위해서는 상당한 손품과 발품을 파는 등 현장조사가 필요하고, 그 외 여러 사항들을 고려해야 한다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.

김영혜('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자)

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