상가·오피스텔 투자전략 6·19대책 후 더 주목받는 수익형 부동산

상가·오피스텔 투자전략 6·19대책 후 더 주목받는 수익형 부동산

매일경제 원문

문재인 정부가 아파트 분양시장의 투기 열풍을 잠재우겠다며 내놓은 ‘6·19 부동산 대책’의 여파가 수익형 부동산 분양과 기존 아파트 시장으로 옮겨가고 있다. 6·19부동산 대책의 규제 대상에 해당하지 않기 때문이다.

상가·오피스와 오피스텔은 수익형 부동산 시장의 대표 주자로 통한다. 분양 상가·오피스의 경우 분양가가 지역마다 다르지만 최소한 수억원의 자본금이 필요한 데다 상권의 흥망을 읽을 수 있는 능력도 필요하기 때문에 ‘투자 고수의 영역’으로 통하기도 한다. 오피스텔 역시 대출 금리가 오르면서 대출금의 비중을 줄이는 추세인 데다 지역별로 공급 과잉 우려가 나오고 있는 상황이다. 용돈 혹은 은퇴 후 월급처럼 다달이 꼬박꼬박 나오는 월세 수입을 바라는 투자자들이라면 6·19대책 이후의 시장에서 무엇을 유심히 따져봐야 할까.

강남역 인근 오피스텔

▶‘풍선효과’ 나타난 오피스텔 시장

새 정부가 낸 첫 부동산대책은 아파트 분양시장 투기과열을 잠재운다는 것이 주된 목적이었다. 하지만 그 결과 규제에서 비껴간 오피스텔 분양 시장에선 청약광풍이 불었다. 업계에 따르면 인천 송도와 세종시에서 오피스텔 분양 장이 선 7월 첫째 주에 이들 지역에는 940억여원의 청약 신청금이 몰렸다.

오피스텔 분양권 전매로 돈을 벌겠다는 사람들이 아니라 여유자금이 있으니 여러 실을 분양받은 후 월세수익을 보겠다는 식의 투자자들이 모인 결과다. 연령대는 20대부터 70대까지 다양했지만 이들이 오피스텔에 관심을 가질 수밖에 없는 이유는 2% 근방을 오가는 저조한 예금금리 때문이다. 대출을 70%까지 최대한도로 받겠다는 사람보다는 대출금리 비용부담을 피해 그간 모은 여윳돈을 차라리 투입하겠다는 식으로 비교적 여유가 있는 사람들이 청약 상담을 받는 사례가 부쩍 늘었다는 게 업계의 말이다.

지난달 금융결제원에 따르면 송도 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵 오피스텔’과 ‘힐스테이트 세종 리버파크 오피스텔’ 청약에 모두 940억400만원의 청약신청금이 몰렸다. 랜드마크시티 센트럴 더샵은 1242실 모집에 총 4만5516명이 모여 36.6 대 1의 경쟁률을 기록했다. 힐스테이트 세종 리버파크는 총 64실 공급에 2만4244명이 몰리면서 378.8 대 1의 경쟁률 기록을 냈다. 6·19대책 발표 바로 다음날인 6월 20일 청약접수를 받은 ‘한강 메트로 자이 오피스텔’은 200실 공급에 500여 명이 몰리면서 평균 25 대 1의 경쟁률을 기록했다. 6·19대책이 나온 주말 견본주택 문을 연 ‘일산 한류월드 유보라 더스마트’ 오피스텔은 청약자들이 몰리면서 당첨자 발표가 두 시간 지연되기도 했다. 같은 날 문을 연 ‘고덕 센트럴 푸르지오 오피스텔’은 사흘 만에 전체 127실이 모두 팔려 나갔다.


▶오피스텔 수익률 변동 눈여겨봐야

오피스텔은 건축법상 전용주거시설이 아니다. 청약통장이 필요하지 않아 거주지와 관계없이 청약할 수 있고 전매제한기간에 대한 규제가 없어 계약 후 바로 분양권을 되팔 수 있다. 다만 오피스텔은 분양권 전매 차익보다는 월세수익을 보고 투자하는 수익형 부동산이다.

이 때문에 과잉공급에 따른 수익률 하락 우려를 눈여겨봐야 한다. 오피스텔 임대수익률 역시 ‘연 임대수익률=연 임대수익(즉 연간 월세 임대료-대출이자비용)/자기자본금(즉 분양가 혹은 매입가격-대출금)’으로 계산할 수 있다. 지난해 말 서울 오피스텔 임대수익률은 처음으로 4%선으로 내려앉았다. 부동산114에 따르면 전국 오피스텔 임대수익률은 2013년 5.76% 이후 지속적으로 하락해 올해 상반기에는 5.2%선을 오가는 중이다. 서울 지역은 더 낮아서 2013년 5.33%였지만 하락세 속에 지난해 말 4.98%로 처음 4%대를 기록한 후 올해 상반기에도 4.9%선을 오가는 중이다. 중개 수수료를 비롯한 각종 거래비용이나 세금 등 지출이 포함되지 않은 수치이기 때문에 실제 수익률은 더 내려갈 수 있다.

부동산114에 따르면 올 하반기(7~12월) 입주를 앞둔 오피스텔은 3만791실에 달한다. 지난해 같은 기간 2만7321실에 비해 12.7% 늘어난 수치지만 내년 입주량은 더 늘어난 6만9552실로 추산된다. 지난해 오피스텔 분양(7만4000여 실)이 2002년 이후 최고치를 기록한 여파다. 이미 올해에도 상반기 3만6000여 실이 분양됐지만 앞으로도 1만7400여 실이 더 시장에 나올 것으로 보인다. 오피스텔의 경우 기존의 원룸이나 도시형생활주택 등도 경쟁관계에 있는 대체재이기 때문에 이들의 물량도 감안해야 한다. 다만 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “서울 마곡이나 문정지구 일대처럼 개발 호재가 가시화된 곳에서는 초기에 낮게 형성된 월세 임대료가 점차 오르게 된다”며 “기본적으로 오피스텔은 월세 수익이 투자 목적이지만 개발호재·희소성이 있는 지역에서는 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 투자지 분석이 필수”라고 말했다.

투자자들로 북적이는 힐스테이트 세종 리버파크 오피스텔 견본주택

▶택지지구 상가 공급봇물·낙찰가도 올라

최근 상가 분양시장은 서울의 마지막 대형 택지지구인 강서 마곡지구와 수도권 2기 신도시 중 가장 몸집이 큰 경기도 화성 동탄신도시, 강남권 하남 미사지구·위례 신도시를 비롯해 지방에서는 세종시 등을 중심으로 열리고 있다.

일반적으로 신도시·택지지구 상가는 아파트 등의 분양이 이뤄진 후에 시장에 나오는 경우가 많기 때문에 올 들어서도 장은 풍성하게 열리고 있다. 올해 2분기에는 전국에서 90곳의 상가가 시장에 나와 2010년 2분기(117개 상가) 이후 가장 많은 물량을 기록했다.

신도시·택지지구가 몰린 수도권에서만 전국 공급의 76%에 해당하는 68곳의 상가가 2분기 분양에 나섰다. 김민영 부동산114리서치센터 선임연구원은 “주로 서울 강서 마곡지구와 경기 하남 미사지구·화성 동탄신도시 등에서 분양이 이뤄진 것으로 보인다”고 말했다.

상가의 유형별로 보면 근린상가 38곳에 이어 단지 내 상가(32곳), 복합형 상가(16곳), 대형복합상가(3곳), 테마상가(1곳)순으로 분양이 이뤄졌다. 특히 근린 상가는 마곡, 경기 시흥 배곧, 미사 등을 중심으로 수도권에서만 31곳이 공급됐다.

어느 지역의 어떤 상가를 눈여겨볼지는 철저히 개인이 판단해야 할 몫이다. 다만 분양가를 살펴볼 필요가 있다. 공급이 늘었지만 가격도 동시에 오르는 추세다. 지방에 비해 땅값이 비교적 높은 수도권의 주요 택지지구를 중심으로 분양이 이뤄진 결과로 보인다. 상가 내 점포 수를 기준으로 보면 2분기 공급 물량은 5723개로 지난해 같은 기간에 비해 64%가량 늘었다. 1층을 기준으로 3.3㎡당 평균 분양가는 2601만원으로 지난해 같은 기간에 비해 24% 올랐다.

LH단지 내 상가는 최초 입찰을 기준으로 25개 단지(업무지원시설 2개 곳 제외)에서 총 163개 점포가 공급됐다. 이 중 158개 점포가 주인을 찾은 반면 행복주택을 배후로 둔 일부 점포(5개 점포)들은 유찰됐다. 권역별로는 미사, 동탄 등 수도권에서 19개 단지 134개 점포가 입찰에 나섰고 지방은 6개 단지 29개 점포가 공급됐다. 평균 낙찰가율은 181%로 예년 수준이었지만 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2855만원으로 1년 전보다 21%가량 높았다. 하남 미사와 동탄 등지에선 내정가격에 비해 두 배 이상 높게 낙찰되는 물건이 나오기도 했다. 평균 낙찰가율은 개별 점포당 낙찰가율(내정가격 대비 낙찰가격)을 평균화한 수치다.


▶자기자본 수익률과 세금 따져야

상가 투자에 가장 중요한 것은 수익률이다. 일반적으로 분양업체에서 제시하는 연 임대수익률은 연간 순임대료(12개월간 월세 임대료에서 대출이자 비용을 뺀 나머지)에서 자기자본금을 나눠서 산정한다. 즉 ‘연 임대수익률=연 임대수익(연간 월세 임대료-대출이자비용)/자기자본금(즉 분양가 혹은 매입가격-대출금)’이다. 이처럼 대출금을 레버리지 삼아서 내는 수익률은 가장 흔하게 사용된다.

하지만 상가 투자 전문가들은 조금 더 보수적인 접근을 권한다. 예금금리는 여전히 1~2%대로 낮지만 대출금리는 4%를 향해가기 때문이다. 저금리 시대 때처럼 대출을 많이 일으키는 것도 만능이 아닌 상황에서 기타 세금 비용이나 리스크까지 감안하면 수익률이라도 보수적으로 잡아야 한다는 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 기업처럼 개인도 ‘자기자본수익률(ROE, Return on Equity)’을 참고용으로 활용해야 한다고 권한다. ROE란 투입한 자기자본이 얼마만큼의 이익을 냈는지를 나타내는 지표로 대출을 제외하고 내 돈으로만 투자해 얻을 수 있는 수익률이다. 즉 ‘ROE=연간 월세 임대료/대출금을 포함한 투입금액(분양가 혹은 매입가격-임대보증금)’이다.

기본적으로 들어가는 세금도 따져봐야 한다. 구체적인 과세율 등은 개인의 자산보유 상황에 따라 천차만별이지만 취득 시와 취득 이후에 고려해야 할 기본 세금을 생각해 볼 필요가 있다. 상가를 사들이는 경우에는 취득세(지방교육세 등을 포함한 경우 4.6%)와 부가가치세(일반과세자인 경우 건물가액의 10%선)가 기본이 된다. 이 중 취득세와 관련해 유의해야 할 점은 취득한 후 5년 이내의 기간 동안 상가가 유흥주점 영업장이나 골프장 등에 해당하면 중과대상으로 분류된다는 점이다. 이 경우 취득세가 기존에는 4.6%였지만 10%선까지 뛸 수 있다. 통상 12%의 세율이 매겨진다.

상가를 산 이후 임대수익에 대해서도 세금이 부과된다. 대표적인 건 보유세와 임대세다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데 이는 개인의 소득 수준이나 부동산 보유 상황에 때라 제각각이다. 임대소득에 대해서는 종합소득세와 부가가치세가 매겨진다. 부가가치세의 경우 일반과세자(간이과세자·면세사업자·비영리사업자가 아닌 경우)가 사업자 등록을 하면 추후 부가가치세 환급 신청을 통해 일정부분을 돌려받을 수 있다.

화성동탄신도시 상가

▶상가종류와 임대방식 차이 유념

상가를 분양받을 수 있는 지역은 곳곳에 있다. 보통 상가의 특성상 임대료가 잘 나오고 상권이 활성화된 경우는 좀처럼 매물로 나오지 않는다. 이 때문에 상가 투자자들이 가장 흔하게 관심을 두는 곳이 개발 호재가 있는 지역의 분양시장이다.

상가는 크게 지역·건물의 특성과 분양·임대 방식에 따라 나눈다. 상가 투자에 발을 들이려 하는 경우 우선 투자 상품을 부르는 시장 용어에 익숙해질 필요가 있다. 지역·건물의 특성을 기준으로 상가는 여러 가지 이름으로 불린다.

대표적인 것이 근린상가·단지 내 상가·복합형 상가· 대형 복합상가다. 근린상가란 아파트와 단독주택, 다세대·다세대 연립주택 등이 모인 주택가에 들어서는 상업시설을 말한다. 반면 대형 복합상가는 연면적(건축물의 지하~지상 각 층의 바닥면적을 합친 넓이) 3만㎡ 이상의 대형 상가로 멀티플렉스 등이 들어선 경우로 주택가가 아닌 상업지구에 들어선다. 한편 단지 내 상가는 아파트 안에 들어서는 경우를 말한다. 복합형 상가란 오피스텔이나 도시형생활주택의 하층부에 조성되는 상업시설로 단지 내 상가와 유사하다.

상가 건물 내부가 어떤 식으로 구성되느냐에 따라 테마형 상가와 스트리트형 상가로 나뉘기도 한다. 테마형 상가란 ‘동대문 두타몰’ 의류상가처럼 패션·의료·꽃 등등 특정 상품과 관련 상품을 파는 대형 상가를 말한다. 주제가 있다고 해서 테마형 상가로 부르는데 건물형태가 대부분 박스형 외관에 최소 5층 이상인 중·대형 상가다. 상업지구의 대형복합상가도 입점 업종이 특정 상품을 주제로 구성되는 경우 테마형 상가라고 하기도 한다.

반면 스트리트형 상가는 말 그대로 길을 따라 낮게 늘어선 형태의 상가를 말하는 것으로 테마형 상가의 다음 주자로 인기를 끄는 형태다. 3층 이하의 낮은 층수로 다양한 업종의 가게들이 들어서는데 주로 토지 확보에 여유가 있는 수도권·지방 신도시나 택지지구의 단지 내 상가 혹은 복합형 상가가 스트리트 형으로 분양되는 경우가 많다.

분양 방식을 기준으로 보면 규모에 따라 통상가와 구분상가로 나눠볼 수 있다. 통상가란 이름 그대로 하나의 상가건물을 통째로 사들이는 것을 말한다. 자산가라 하더라도 개인 투자자들이 사들이는 것은 서울 마포구 연남·상수동, 용산구 이태원 등지의 상가주택이나 30억원 선 상가·오피스 건물인 ‘꼬마빌딩’이 대부분이다. 아파트 단지 내 상가나 복합형·대형 상가 등은 투자금의 장벽으로 인해 법인 단위가 아니고서는 통째로 사들이는 경우가 사실상 없다는 것이 업계의 말이다.

한편 구분상가란 한 건물의 층이나 특정 호실만 따로 분양받아 소유하는 것으로 구분등기가 가능하다. 아파트 단지 내 상가나 복합형·대형 상가처럼 규모가 큰 건물 안에서 일부만 떼어 매매하기 때문에 개인 투자자들이 주된 수요층을 이룬다. 다만 분양 상가인 경우 아파트와 다르게 분양가가 높고 상권 안정화에 걸리는 시간 등을 감안할 때 수억원의 여유자금을 묶어두고 장기 투자를 할 수 있는 정도의 투자자들이 상가 시장에 들어선다. 지역이나 상가 규모에 따라 다르지만 업계에서는 최소한의 자기자본금이 3억원 이상 있어야 한다고 말한다.

임대 방식을 기준으로 보면 ‘선분양 후임대’와 ‘선임대 후분양’ 방식이 있다. 여전히 상가 분양시장에선 분양을 먼저 한 후 상가 준공 시점에 세입자 상인을 구하는 식의 선분양 후임대가 대부분이다. 하지만 빈 땅에 주거·상업지가 들어서는 신도시와 택지지구에서는 ‘선임대 후분양’ 방식이 최근 3년 새 인기를 끌고 있다. 서울이나 지방의 구도심 같은 경우 이미 유동인구가 확보돼 있고 상권과 인프라 등이 자리 잡았지만 신도시·택지지구는 사정이 다르기 때문에 개발업자들이 미리 상권을 구상해 임대계약까지 끝내 놓은 후 분양을 하는데 이것이 선임대 후분양 방식이다. 상가를 분양받는 투자자들의 입장에서는 제 때 세입자를 구하지 못하면 수익률이 내려갈 수 있기 때문에 미리 임대계약이 맞춰진 상가를 사들이는 것이 이익일 수 있다.

하지만 선임대 후분양 방식은 주의해야 할 점이 만만치 않다. 완공 시점에 시행사가 세입자를 구하지 못해 공실이 나는 위험과 세입자를 구하러 다니는 데 드는 비용을 줄일 수 있어 수익이 비교적 안정적이라는 게 장점이지만 일시적으로 상가 물량이 쏟아져 시행사 간에 경쟁이 붙으면서 불미스러운 일이 벌어지기도 한다.

‘유령 임차인’이 있는 사기 혹은 과장 광고는 가장 먼저 피해야 한다. 유명 프랜차이즈 상점의 입점의향서만 발급받은 후 입점이 확정된 것처럼 제시하는 경우가 있는데 이를 확인하려면 우선 분양 사무소에 가서 실제 계약서가 있는지 확인해야 하고, 현장에 직접 가서 눈으로 확인해봐야 한다. 세종시와 서울 송파 문정지구 등에선 베스킨라빈스나 파리바게뜨, 스타벅스 등이 입점 예정이라는 광고를 내건 상가들이 적지 않았다. ‘베스킨라빈스’라는 유명 아이스크림 가게가 입점하는 경우 이를 분양받으면 고액의 월세가 안정적으로 들어올 가능성이 높다. 하지만 실제 현장에 가보면 ‘베스킨라빈스 임대 찾습니다’ 혹은 ‘임대 계약 중’이라는 문구가 붙어 있는 경우도 있다.

이른바 ‘뚜껑 닫기’도 주의해야 한다. 투자자들의 계약을 끌어내기 위해 분양 마감임박 등 과장 광고를 하는 경우다. 시행사나 분양대행사가 분양률을 높이기 위해 제 살 깎기 식으로 임의 임차계약서를 만들어 유령 임차인을 내세울 수도 있다.

마지막으로 계약서상 거래자들 간에 날짜에 맞게 계약금이 정상적으로 오갔는지 확인할 필요가 있다. 임대차 계약서상에 터무니없이 적은 보증금에 월세는 높게 적은 경우 수익률이 높은 것처럼 보이게 하는 허위계약서일 가능성이 높아 주변 시세도 함께 따져봐야 한다. 이런 경우에 대비해 임차계약이 파기되면 분양계약을 자동으로 파기하는 특약을 맺는 것도 고려할 필요가 있다. 한 분양대행업체 관계자는 “물량 자체가 많은 위례·동탄·판교 등지는 물론 세종시에선 선임대 후분양 사기 비중이 높은 편이어서 주의해야 한다”고 말했다.

[김인오 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제83호 (2017년 08월) 기사입니다]

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