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문)━━━━━━━━━━━━━
저는 2003년 6월 7일 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 차리기로 하고 마땅
한 사업장을 찾던 중 마침 서울 소재 벤처빌딩의 건물주가 월세 없이 보증금만 내라기
에 임차료를 절약할 수 있다는 생각에 성급히 임대차계약을 체결하면서 은행에서 대출
을 받아 임차보증금으로 2억원을 지불하였으며, 계약서상 임차인은 법인명의로 하였습
니다. 그 후 법인설립등기를 하였고 임대차계약서에는 확정일자인까지도 받아두었습니
다. 그런데 만일, 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확
보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다. 임차인이 법인일지라도 상가건
물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
답)━━━━━━━━━━━━━
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보
호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되고,
2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대
한 제특례를 규정하고 있습니다.
이와 같이 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목
적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있는지 문제됩니다.
이러한 상인의 정의에 관하여 상법 제4조에 의하면 "자기명의로 상행위를 하는 자를
상인이라고 한다."라고 하고 있으며, 같은 법 제5조에 의하면 "①점포 기타 유사한 설
비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으
로 본다. ②회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다."라고 규정하고 있으므
로 법인도 상인이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.
또한 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면“①임대차는 그 등기가
없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는
법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자
에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를
포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 법인세법
제111조에 의하면 “①신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라
납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. ②부가가치세법에 의하여 사업자등록을
한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. ③부가
가치세법 제5조의 규정은 이 법의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 법인에 관하여 이
를 준용한다. ④제109조의 규정에 의한 법인설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청
을 한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 상가건물임대차보호법에서 정하고 있
는 적용범위에 속하는 기준보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고
있다면 상가건물임대차보호법에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있을 것입니
다.
따라서 귀하가 설립한 법인은 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 상가건물임대차보
호법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호에 해당하여 2억 4,000만원이
하의 보증금을 기준으로 하며, 위 법인의 임차보증금은 이에 못 미치는 2억원이므로
상가건물임대차보호법상의 보호를 받는 상인에 해당한다 할 것입니다.
그리고 위 법인은 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아
두었으므로 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시에는 임차건물(임
대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선
하여 보증금을 변제받을 권리가 있다하겠습니다.
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