[스크랩] 상가건물임대차보호법이란?

 상가건물임대차보호법이란?

상가건물임대차보호법은 주택임대차 보호법을 거의 그대로 차용한 법이다.

따라서 상가건물임대차보호법을 따로 기억하기보다는 주택 임대차보호법을 정확히 이해하고 양자의 몇 가지 차이점만 기억하면 된다.

■ 적용 범위 = 이 법은 상가 건물의 임대차에 적용한다. 단, 보증금이 대통령이 정하는 보증 금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다. 대통령이 정하는 보증 금액은 서울시 2억 4000만 원·수도권 과밀억제권역 1억 9000만 원·광역시(군 지역과 인천광역시 제외) 1억 5000만 원·그 밖의 지역 1억 4000만 원 등이다.

보증금과 관련해서 주택 임대차와 상가건물 임대차는 두 가지 차이점이 있다.

첫째, 주택 임대차는 대항력 요건만 구비하면 보증금의 제한 없이 법의 보호를 받을 수 있는 반면, 상가 임대차는 상한선 이내에서만 법의 보호를 받을 수 있다.

둘째, 주택 임대차는 보증금 외의 월 차임이 얼마가 되든 반영하지 않으나, 상가 임대차에서는 월 차임에 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 합산한다.

■ 대항력 요건 = 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법·소득세법·법인세법의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 경우 다음 날부터 대항력이 생긴다.

임차인이 이 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 대항력 요건을 갖춘 경우도 이 법 시행일인 2002년 11월 1일부터 대항력을 취득한 것으로 본다.

단, 이 법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다. 즉, 2002년 11월 1일 이전에 경료된 담보권에 기해 경매 절차가 진행 중인 사건의 낙찰자에게는 대항력을 주장할 수 없다.

■ 우선변제권 요건 = 위 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장로부터 임대차 계약서에 확정 일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 때 임차 건물의 환가 대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받는다.

■ 소액 임차인의 최우선변제권 = 소액 임차인으로 최우선변제를 받기 위해서는 보증금이 다음 금액 이하여야 한다.

서울시의 경우 4500만 원 이하일 때 1350만 원 변제, 수도권 과밀억제권역은 3900만 원 이하일 때 1170만 원 변제, 광역시는 3000만 원 이하일 때 900만 원 변제, 그 밖의 지역은 2500만 원 이하일 때 750만 원을 변제받는다.

단, 임차인의 최우선변제 금액이 상가 건물 낙찰 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 3분의 1에 한해서만 우선변제권이 있다

■ 임대차 기간 = 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

건물의 임대차에 이해 관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 이유없이 이를 거부할 수 없다.

임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대해 다음과 같은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. ▲ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 ▲ 임차인이 거짓 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ▲ 임차인이 임차 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲ 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적 달성이 불가할 때 ▲ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 때.

임차인의 계약 갱신 요구권은 2002년 11월 1일 당시 존속 중이던 임대차에는 적용이 안 되고, 이 법 시행 후 체결하거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 즉, 이 법 시행 이후에 체결 또는 갱신한 계약을 다시 갱신한 경우부터 적용한다.

계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다.

 

출처 : 황금거북이의 부자로 가는길

글쓴이 : 김정현 원글보기

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