[스크랩] 상가건물임대차보호법 주요내용

상가건물임대차보호법 주요내용

  ▲ 주요내용
 1. 시행시기 : 2002년 11월부터 시행

 2. 적용대상 : 영세상인이 임차해 있는 상가건물

 3. 내용
   ① 상가가 경매로 넘어갈 경우 임대건물 가액(경매낙찰가)의 1/3범위내에서 보증금 중 일정액을 우선변제
   ② 기간을 정하지 않았거나 1년미만의 계약은 1년으로 봄
   ③ 총 5년간 임대계약갱신 요구권 인정. 즉 5년간 임대차계약의 자동연장으로 임대인(건물주)이 일방적으로 임대계약을 취소 또는 변경할 수 없음
   ④ 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로는 임대료 3번 이상 연체한 때, 임차인이 부정하게 임차한 때, 임차인이 임대인의 동의없이 전대(轉貸)한 때, 상가건물을 철거하거나 재건축할 때 등
   ⑤ 5년간의 임대계약으로 권리금과 시설금은 인정하지 않음
   ⑥ 사정변경으로 임대료(보증금)를 인상할 경우 시행령에서 정한 범위내에서 인상
   ⑦ 임차인이 상가건물의 인도(입점)와 사업자등록을 마친 때에는 임차건물의 매매나 경매 등에 의하여 주인이 바뀐 때에도 새로운 건물소유자에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있음(임차인의 대항력)
   ☞ 임차인이 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 그 다음날로부터 제3자(양수인, 경락인 등)에 대하여 대항할 수 있다. 즉, 임대차기간 동안 계속 입주할 수 있고, 기간이 끝나면 보증금의 반환을 요구할 수 있다. 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 경매시 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있다. 그러나 이 법 시행전(2002.11.이전)에 저당권 등의 담보권을 취득한 자에게는 대항할 수 없다.

 △ 임차인의 대항력 = 이 법은 임대인이 상가건물을 임의로 매도하거나 담보로 제공함으로써 나타날 수 있는 손해로부터 임차인을 보호하기 위해 대항력을 보장하고 있다. 즉 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해서는 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서도 임대차의 효력을 가질 수 있게 했다.

 △ 임대기간 보장 = 임대차기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정했을 경우에도 임대차 기간을 1년으로 보도록 하고 있다. 하지만 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 갱신요구에 대하여 임대차기간이 5년을 넘지 않은 범위에서는 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 함으로써 임대차기간을 사실상 5년간을 보장했다. 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고 단기간내에 명도(건물 등을 남에 넘겨주는 것) 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서다.

 △ 임대료 인상 제한 = 건물소유주는 임대료 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적정하지 않다고 판단되면 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 연 12%를 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 하지 못하도록 함으로써 과다인상을 막을 수 있게 됐다.

 △ 우선변제권 확보 = 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환 청구소송의 확정판결 등에 근거해 경매를 신청하는 경우에는 건물을 명도하지 않고도 집행할 수 있으며, 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선적으로 변제 받을 권리가 있다. 또 대통령령으로 정한 일정한 소액보증금은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

 △ 임대인의 권리보장 = 법으로 보장된 임대차 보장기간은 5년이지만 최소 1년 단위로 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있다. 또 임대료도 매년 12% 내에서 인상이 가능하게 법률로 못박고 있다. 이와 함께 월세 3회 연체, 임차인 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우, 임차인이 고의 및 중대한 과실로 파손한 경우 등 8가지에 해당되는 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 등 건물주를 위한 보호장치도 마련했다.

  상가임대차보호법 Q&A

 ― 2002년에 계약한 경우는 어떻게 되나?
  “계약을 갱신할 때부터 적용된다. 가령 4월에 1년 기한으로 계약했다면 계약이 갱신되는 2003년 4월 첫 계약 이후 법의 적용을 받는다. 단, 건물주는 기존 임차인과 계약하거나 아니면 다른 세입자를 들일 수 있다.”

 ― 모든 상가 건물에 적용되나?
  “영업용 건물만 해당되며, 최종적으로 영세상인 보호라는 입법취지에 맞게 ‘영세상가’에만 적용된다.”

 ― 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나?
  “관할 세무서에 임대차계약서로 확정일자를 받고 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 효력이 발생한다.”

 ― 계약 기간은 5년인가?
  “아니다. 한번 계약으로 5년 동안이 아니고 1년 단위로 계약을 갱신한다. 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약을 갱신할 수 있다. 즉 임차인은 1년이 끝나면 계약을 해지할 수 있고 더 하고 싶다면 4년간 총 5년 동안 장사를 할 수 있다. 다만, 임대인(점포주)은 임차인의 해지요구가 없으면 재계약 요구를 거절할 수 없다.”

 ― 임대료 인상은 얼마나 제한되는가?
  “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임과 보증금은 증감할 수 있다. 그 폭은 시중은행 주택대출금리범위 내에서 지자체별로 정해질 것이다.”

 ― 건물주도 계약갱신을 거절할 수 있는가?
  “임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차했거나 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 3번의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 임차인이 건물의 일부 또는 전부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 등 특별한 경우에만 계약을 거절할 수 있다.”

 ― 권리금과 시설비는 어떻게 되는가?
  “5년 계약이면 권리금과 시설투자비를 회수할 수 있는 충분한 기간으로 보고 별도로 이를 인정하지 않는다. 권리금은 관행대로 임차인간 별도 사적계약으로 본다.”

 ― 임차인이 상가건물을 임차하여 입주한 후 사업자등록을 마쳤는데 임대인이 임차건물을 다른 사람에게 팔았을 경우 임차건물의 매수인에 대하여 임차권의 유효함을 주장할 수 있는가?
  "상가건물 임차인이 대항요건을 갖춘 후(건물의 인도 + 사업자등록) 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. 따라서 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차기간이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있고, 기간 만료 후 양수인으로부터 임차보증금을 반환받을 수 있다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고 따라서 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 된다."(부동산뉴스)

  임대차 지원 부가세법 시행령 개정

상가건물임대차보호법은 보증금이 일정금액(서울 2.4억원, 수도권 1.9억원, 광역시 1.5억원, 기타 1.4억원) 이하인 상가임차인 보호를 위해 임차인이 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매·공매시 후순위권리자보다 보증금을 우선변제받을 수 있도록 규정하고 있다.

또한, 상가임대차에 대해 이해관계가 있는 금융기관, 채권자 등 제3자는 임대차 관련내용을 세무서장에게 열람 신청을 할 수 있게 했다. 그 내용은 임대인·임차인의 성명과 주소, 건물소재지, 보증금 및 월세금액과 임대차 기간, 확정일자를 받은 날 등이다.

따라서 임차인의 확정일자 신청과 임대차에 관한 정보의 제3자 제공을 위해 부가가치세법시행령의 관련규정을 보완할 필요가 발생했다. 세무서에서 임차인의 확정일자 신청절차는 아래와 같다.

11월1일 이후 신규로 사업을 개시하는 상가 임차인은 세무서장에게 사업자등록 신청을 하고, 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자인을 받아야 한다. 사업자등록시 첨부서류는 사업허가증 사본, 법인등기부등본, 임대차계약서 사본, 건물도면 등이다.

또 현재 계속사업자로서 건물을 임차하고 있는 상가임차인은 부가가치세법시행령 개정 이후 세무서장에게 임대차계약 내용 등에 대한 사업자등록정정신고를 하고 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자 인을 받아야 한다.

<문답>

Q. 상가건물임대차보호법 시행전 체결된 임대차계약의 상가보증금도 확정일자를 받을 수 있는가?
= 있다. 세무서장으로부터 확정일자를 받고자 하는 임차인은 임차건물의 해당부분 도면(건물 일부 임차인 경우), 사업자등록증, 임대차계약서(원본 및 사본 1부)를 지참하고, 관할세무서에서 임대차에 관한 사항 등을 사업자등록 정정신고를 한 후 세무서장으로부터 원본 임대차계약서상에 확정일자인을 받으면  그 받은 날의 다음날부터 효력이 발생한다.

Q. 소액임차보증금도 확정일자를 받아야 보호를 받는가?
= 소액임차보증금의 일정금액은 확정일자에 관계없이 임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받고 있는 경우 다른 담보물권에 우선하여 경매·공매시 최우선적으로 변제받을 수 있다. 즉 소액임차인(서울 4500만원, 수도권 3900만원, 광역시 3000만원, 기타 2500만원)의 보증금중 임대건물가액의 1/3에 해당하는 금액(서울 1350만원, 수도권 1170만원, 광역시 900만원, 기타지역 750만원을 한도로 함)은 다른 담보물권보다 최우선 변제한다.

Q. 확정일자 받은 보증금의 우선순위는 구체적으로 어떻게 되는가?
= 상가임대차보증금, 국세, 담보물권이 설정된 채권, 일반채권 순으로 변제받는다. 확정일자를 받기 전에 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우는 소액임차 최우선 변제금액, 국세, 담보물권이 설정된 채권, 확정일자 받은 상가임대차 보증금, 일반채권 순으로 변제받는다.

■ 상가건물임대차보호법 시행령 내용
적용대상 상가	영업용 건물(상가)만 해당. 동창회·동호회 사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 적용되지 않는다.
보호대상 보증금액  (보증금을 내고 월임대료를 내는 경우, 월세를 보증금으로 환산한 금액)	-서울시 : 2억4000만원 이하  -수도권 과밀억제권역 : 1억9000만원 이하(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥)  -광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억5000만원 이하  -기타지역 : 1억4000만원 이하  ※ 임대료 = 보증금 + 월세를 보증금으로 환산한 금액  월세를 보증금으로 전환할 때는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용된다. 따라서 12개월÷0.12(12%)=100이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 된다. 간단히 말하자면, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 된다. 예를 들어 보증금 3천만원에 월세 50만원을 내는 상인의 경우 월세 50만원에 1백을 곱한 5천만원에 보증금을 더한 8천만원이 기준 보증금으로 된다.(3000+50×100=8000)
계약갱신시, 임대료 인상 상한선	연 12%  ※ 월세만 올리는 경우, 보증금만 올리는 경우, 월세와 보증금 모두 올리는 경우 등 어떤 경우라도 임대료 개념으로 전보다 연 12%를 넘을 수 없다.
임대보증금(전세)을 월세로 전환할 때의 최고 전환이율	연 15%  ※ 전세를 월세로 전환할 때에는 전세보증금액의 15% 이하만 월세로 받아야 한다. 예를 들어 보증금 8000만원의 전세를 보증금 2000만원에 6000만원은 월세로 전환한다면, 월세로 전환되는 6000만원의 연 15%인 9백만원, 이 9백만원을 12개월로 나눈 월 75만원 이하로 월세를 받아야 한다. (6000×0.15=900, 900÷12=75)  현재 주택의 월세 전환이율은 연 14%이다.
건물주가 부도를 내거나 보증금을 되돌려주지 못할 경우 최우선 변제권을 인정받는 보증금의 범위	-서울시 : 4500만원 이하인 영세상가의 경우 보증금의 30%인 1350만원을 다른 채권자에 우선하여 보장  -수도권 과밀억제권역 : 3900만원 이하, 1170만원 보장  -광역시(군지역 제외) : 3000만원 이하, 900만원 보장  -기타지역 : 2500만원 이하, 750만원 보장
건물주가 계약갱신을 거절할 수 있는 사유	1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우  2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우  5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우  6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우  7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우  8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가 임대계약을 하고서 나중에 보증금을 확실히 돌려받으려면 일종의 공증(公證)인 ‘확정일자’를 받아두어야 한다. 세무서장의 확정일자인(印)이 있으면 그 날짜 이후에 해당건물이 경매·공매되더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다. 이를 위해서는 입주하려는 상가건물이 건물주의 국세 체납, 은행 담보설정 등으로 묶여있는지 철저히 확인해야 한다.

상가에 세 드는 사람이 임대계약서 원본을 갖고 세무서에 찾아가 계약일자를 공증하는 확정일자인을 받아 놓으면 건물주가 세금을 못내거나 금융기관 빚을 못 갚아 건물이 공매·경매되더라도 임대보증금을 우선해 변제받을 수 있다.

국세체납·담보설정 등이 확정일자 이후에 이루어졌을 경우에는 경매·공매 후 변제 순위가 ①상가임대차보증금→②국세·담보물권 설정 채권→③담보 없는 일반채권 순이 된다. 그러나 건물주의 국세체납 등이 확정일자 이전에 발생한 경우라면 국세·담보물권설정 채권보다 순위가 밀리기 때문에 상가계약을 할 때 미리 이런 불안요인이 없는지 확인해야 한다.

이렇게 보호받을 수 있는 대상은 보증금의 경우 서울 2억 4000만원, 수도권 1억 9000만원, 광역시 1억 5000만원, 기타지역 1억 4000만원 이하이다. 액수가 이보다 많으면 법 적용을 받지 못한다.

재경부는 이와 별도로 보증금이 소액인 영세상인들은 확정일자 여부에 상관없이 기본적으로 전체 보증금의 3분의 1을 돌려받을 수 있도록 했다. 서울시는 보증금 4500만원 이하일 경우 3분의 1 범위 내에서 최고 1350만원을 다른 권리보다 우선해 변제받을 수 있고 수도권은 보증금이 3900만원 이하일 경우 최고 1170만원까지 돌려받을 수 있다.

또 상가임대차에 대해 이해관계가 있는 제3자(금융기관·채권자)는 임대·임차인의 성명과 주소, 건물소재지, 보증금 및 월세금액, 임대차기간, 확정일자 받은 날 등 임대차 관련내용의 열람을 세무서장에게 신청할 수 있도록 했다. 재경부 소비세제과 (02)503-9224. <대한매일>

 상가건물임대차보호법 Q&A <법무부>

 계약갱신요구권
[질문] 상가건물임대차보호법에서는 임차인에게 최장 5년까지 계약갱신요구권을 인정하여 임대차관계 존속을 5년간 보장하고 있는데 그 사이에 건물주는 임대료를 올리지 못하나요?
[답변] 5년간 계약갱신요구권이 인정된다고 하여 그 사이에 임대료를 변경할 수 없는 것이 아니고 경제사정의 변동에 따라 임대료의 증감이 필요한 경우에는 계약 당사자는 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 건물주로서는 임대료 인상이 필요할 경우에는 임차인에게 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 다만 이때 시행령에서 정하게 될 일정 비율을 초과하여 임대료 인상을 요구할 수는 없습니다.

 임차인의 계약갱신요구 거절
[질문] 5년간은 어떠한 경우에도 건물주가 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없는 것인가요?
[답변] 무조건 5년간 임대차관계 존속을 보장하는 것이 아니라 상가건물임대차보호법에서는 다음과 같은 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.
 ① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
 ② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
 ③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
 ⑦ 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유 회복이 필요한 경우
 ⑧ 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 보호범위
[질문] 상가임차인이라면 누구든지 예외없이 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는가요?
[답변] 상가임차인중에서 일정금액 이하의 보증금을 내고 입주한 영세상인만이 이 법의 보호를 받을 수 있고, 그 범위는 시행령에서 정하게 됩니다. 또한 월세 등 차임을 함께 내는 경우에는 이를 보증금으로 환산하여 보증금액에 포함시키게 되는데 이대의 전환 비율도 시행령에서 정하게 됩니다. 앞으로 보증금의 범위와 전환비율을 산정함에 있어서 각계 각층의 의견을 충분히 수렴하도록 할 예정입니다.

 보호대상
[질문] 동창회 사무실도 보호대상인가요?
[답변] 법에서 상가건물만 적용대상으로 정하고 있으므로 동창회 사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.

 권리금의 보호대상 포함 여부
[질문] 보증금 외에 상가임차인의 권리금도 보호대상인가요?
[답변] 거래관행상 권리금은 대부분 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수되는 것으로서 기본적으로 임대인과 임차인의 권리·의무 관계를 규율하는 본법과는 무관합니다.

 5년간 보장하는 이유
[질문] 상가임차인의 계약갱신요구권을 주택보다는 장기간인 5년간 보장하는 이유는 무엇인가요?
[답변] 상가는 주택과는 달리 권리금이 수수되는 경우가 있고, 시설비가 투자됩니다. 이러한 비용을 회수하기 위해서는 주택보다는 비교적 장기간 존속을 보장할 필요가 있는 점 등을 고려한 것입니다.

 당사자간 약정
[질문] 당사자간에 법률보다 불리한 약정을 체결한 경우에 약정이 우선하게 되는가요?
[답변] 상가건물임대차보호법 제15조에서는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으므로 법보다 불리한 약정은 효력이 없습니다.

 기존 임차인의 보호
[질문] 2003년 1월 1일 이전에 이미 계약을 체결한 기존의 임차인도 보호를 받을 수 있는가요?
[답변] 기존의 임차인이라도 금년말까지 관할세무서로부터 법령이 정하는 바에 따라 계약서에 확정일자를 받으면 법 시행일로부터 보호를 받을 수 있게 됩니다. 다만 임차인의 계약갱신요구권은 이 법 시행일 이후에 체결된 임대차계약 또는 갱신된 임대차계약부터 적용됨.

 저당권 등을 설정한 담보권자
[질문] 이 법 시행전에 이미 상가건물에 대해 저당권 등을 설정한 담보권자는 법 시행에 따라 인정되는 임차인의 최우선변제권 때문에 불측의 손해를 입게되는 것이 아닌가요?
[답변] 이 법 부칙 제2조에서 법 시행 전에 물권을 취득한 자에 대하여는 최우선변제권 등으로 대항할 수 없는 것으로 규정하고 있으므로 그와 같은 문제는 발생하지 않습니다.

 최우선 변제권
[질문] 상가임차인의 경우에도 주택임차인과 같이 최우선 변제권이 인정되는가요?
[답변] 상가임차인에게도 주택과 같이 일정한 임차인의 경우에 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 이른바 최우선변제권이 인정됩니다. 영세상인에게는 보증금이야말로 최소한의 생활의 터전이 되기 때문에 보증금 중 일정액을 최우선적으로 보호해주려는 것입니다. 다만, 보호대상 임차인 및 보호대상 보증금액은 시행령에서 정하게 됩니다.

 시설비 반환
[질문] 상가임대인이 계약을 해지할 경우 임차인이 시설비로 투자한 돈을 반환 받을 수 있는가요?
[답변] 상가건물임대차보호법상 시설비와 관련된 별도의 규정은 없습니다. 그러나 임차인이 시설비를 투자한 결과 건물의 객관적 가치가 증가한 경우에는 민법상으로 유익비상환청구권이 인정되기 때문에 이에 따라 시설비를 반환 받을 수 있을 것입니다.

출처 : 관악.동작구 부동산중개 모임

글쓴이 : 김정현 원글보기

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