'갭투자' 곳곳 지뢰…여유자금 없다면 '쪽박' 우려

'갭투자' 곳곳 지뢰…여유자금 없다면 '쪽박' 우려

뉴시스 원문    

       

/첨/집값 떨어진다면...

【서울=뉴시스】신정원 기자 = #. A씨는 올해 1월 서울 뉴타운 아파트를 4억5000만원에 구입했다. 전세 4억원을 낀 갭투자 방식이었다. 이 아파트는 시세가 3000만원 오른 12월 4억8000만원에 처분했다.

A씨가 갭투자로 1년 동안 실질적으로 번 돈은 1000여만원 안팎이다. 취득세 1.1%(495만원)와 재산세(종부세 제외) 56만원, 양도소득세(1년 이내) 896만원, 취득·매도 중개보수 각 188만원과 192만원, 법무사비용(2회) 60만원 등의 부대비용을 제외한 금액이다. 대출을 받았다면 145만원(연 2.89% 가정)의 이자, 대출을 안받았다면 63만원(연 1.50% 가정)의 기회비용도 뺐다.

5000만원 대출을 받았다고 하면 2032만원의 자산 갖고 3000만원을 벌었으니 147.7%(실질 시세차익 968만원)의 투자수익을 올린 셈이다. 대출을 안받았을 경우엔 총 6951만원을 들여 3000만원의 시세차익을 봤으니 투자수익률은 43.2%(실질 시세차익 1049만원)이다.

19일 부동산업계에 따르면 갭투자는 전세가격과 매매가격과의 차이(gap)가 매우 적은 아파트를 사들여 단기간에 전세가격을 올려 매매가격 상승을 유도하는 투자 방식이다. 전세를 끼고 매도할 때 시세차익을 얻는 것이 최종 목적이다.

부동산 활황기엔 이같은 갭투자가 인기를 끈다. 소규모의 자기자본으로 높은 수익률을 올릴 수 있어서다. 특히 저금리일 땐 대출 이자 부담은 낮아지고 투자수익률은 높아져 더욱 구미가 당긴다.

하지만 갭투자는 '매매가격은 오르고 전세가격은 떨어지지 않는다'는 공식에서만 가능하다. 금리 인상 가능성과 정부의 대출규제 강화, 주택시장 위축 전망이 나오고 있는 이 시점엔 신중에 신중을 기해야 한다.

특히 전세가격이 하락하면 당장 발등에 불이 떨어진다. 재계약을 할 때 임차인에게 전세금 일부를 되돌려줘야 하는데 당장 융통할 목돈이 없다면 불가피하게 대출을 받아야 한다.

매매가격만 떨어진다고 하더라도 결국 전세가격을 낮춰야 하는 상황이 올 가능성이 크다. 전세금보다 더 비싼 '깡통주택'이 되면 계약 연장이 어려워지기 때문이다. 임차인 입장에선 집이 경매에라도 넘어가게 되면 전세금을 보전받을 수 없게 되니 재계약을 하지 않으려 하는 것이 당연하다.

새로운 임차인을 구할 때도 계약이 쉽지 않게 된다. 전세금을 돌려줄 여유마저 없다면 전세금 반환 문제를 두고 기존 임차인과 법적 분쟁까지 벌일 수 있다.

신규 입주물량을 파악하는 것도 필수다. 입주물량이 늘어나면 역전세난이 발생할 수 있다. 내년부터 2년간 전국 입주물량이 78만여 가구에 달한다는 점을 고려하면 임차수요가 풍부하거나 신규 공급물량이 적은 곳, 개발호재를 갖춰 매매가격이 오를 수 있는 지역을 제외하곤 신중하게 접근해야 한다.

부대비용도 간과해선 안된다. 매입가격이 비쌀 경우 세금과 중개보수 등 부대비용도 덩달아 높아진다. 이 비용이 임대소득과 시세차익을 합산한 금액보다 크다면 투자수익률은 마이너스가 된다.

보유하고 있는 동안 납부해야 하는 재산세와 종합부동산세도 꼭 따져봐야 한다. 재산세는 7월과 9월에 나눠 기준시가를 기준으로 낸다.

종부세는 개인별로 보유한 주택·토지 부동산을 모두 합한 가격이 유형별로 초과하는 금액에 대해 납부한다. 아파트, 다가구, 단독주택 등 보유 중인 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 넘으면 납부 대상이다. 대신 1세대 1주택자의 경우 주택 가격이 9억원을 초과한 것에 대해서만 종부세를 과세한다. 갭투자를 할 때 주택을 여럿 매입하는 경우엔 총액이 6억원을 넘는지 살펴봐야 한다.

이미윤 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "갭투자는 저금리에 대출이자 비용 부담이 적고 매매가 대비 전세가가 높을 경우 소규모 투자금으로 시세차익을 얻을 수 있는 투자 방식"이라며 "매매가는 오르고 전세가는 떨어지지 않는다는 공식이 깨지면 갭투자는 실패하게 된다"고 지적했다.

이어 "부동산 침체기로 접어들 땐 매매 및 전세가격 하락을 대비할 수 있는 여유자금을 갖고 유동자금 흐름에 신경써야 한다"며 "입주물량이 많은 지역은 투자 시기를 늦추거나 급매물 위주로 저가 매입 전략을 구사해야 하고, 부대비용을 계산해 실제 수익률을 따져봐야 한다"고 조언했다.

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