베는 석 자라도 틀은 틀대로 해야…
[장경철 부동산일번가 이사] 주택시장에 찬바람이 불면서 수익형 부동산에 투자자가 몰리고 있다. 전문가들은 안정적이고 높은 수익률을 올릴 수 있는 상품을 찾는 게 관건이라고 조언하지만 쉬운 일은 아니다. 자고로 베는 석자라도 틀은 틀대로 해야 한다고 했다. 이런 때일수록 투자의 기본 원칙을 지켜야 리스크를 줄일 수 있다.
아파트 중도금 대출이 꽉 막혔다. 시중은행의 집단대출 잔액이 급증하자 정부가 부랴부랴 규제 카드를 꺼냈기 때문이다. 집단대출은 2014년 아파트 분양 물량 급증과 재건축 활성화, 정부의 부동산 규제 완화 기조에 맞물려 증가세를 이어왔다. 정부는 8ㆍ25 가계부채 관리방안을 통해 집단대출 심사를 대폭 강화했다. 이마저도 효과가 미미할 경우 집단대출 가이드라인 등 추가 대책도 검토한다는 방침이다. 업계는 시중은행의 중도금 대출이 사실상 중단됐다고 보고 있다. 심지어 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 6개 단지가 중도금 집단대출을 취급할 은행을 구하지 못하고 있는 실정이다.
상황이 이렇게 되자 건설사들의 고민도 깊어졌다. 올해도 이미 규제 움직임으로 대출이 어려운데, 규제 정책이 가시화되면 앞으로는 더 난항을 겪을 공산이 커서다. 중도금 납입일까지 집단대출을 받지 못하면 계약자들은 각자 신용대출로 돈을 마련해야 한다. 일부 건설사들이 시중은행이 아닌 제2금융권에 손을 벌리는 이유다. 문제는 제2금융권의 대출금리가 시중은행보다 높은데다 정부가 제2금융권의 대출 관리도 강화하기로 하면서 이마저도 여의치 않다는 점이다. 업계는 그동안 특수를 누려온 주택 분양시장의 위축을 우려하고 있다.
전문가들은 이런 때일수록 냉정하게 시장을 봐야 한다고 조언한다. 앞으로는 분양시장보다 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산 상품으로 자금이 집중될 공산이 크다. 실제로 시세차익의 대표 상품이던 재건축ㆍ재개발 아파트 시장에 돈을 쏟던 투자자들이 중소형 빌딩이나 상가와 같은 수익형 부동산 상품으로 갈아타고 있다. 그렇다고 수익형 부동산이 만능열쇠는 아니다. 수익형 부동산의 인기가 높아지자 공급물량 또한 증가했다. '옥석 가리기'가 필요한 시점이다. 옥석 가리기는 기본 원칙에서 출발한다. 바로 수익성, 안전성, 환금성이다.
먼저 수익성을 살펴보자. 수익성을 보장하는 건 '풍부한 임대수요'다. 임대수요가 많으면 임대료 수준이 높은데다 공실 리스크도 적기 때문이다. 업계에서는 이런 상품으로 대학가, 행정타운, 외국인 밀집지역 등을 꼽고 있다. 대학가와 행정타운은 고정수요는 물론 외부에서 유입되는 인구도 많아 안정적인 수익창출이 가능하다. 외국인 밀집지역은 국내 거주 외국인이 매년 늘어나고 있어 높은 수익률이 보장된다.
투자의 기본 원칙
다음으로는 안전성을 체크해야 한다. 안전성은 투자자금이 묶이지 않고 꾸준하게 임대 수익이 발생하는 것을 말한다. 아무리 수익률이 높더라도 안정적으로 수익을 얻을 수 없다면 수익형 부동산 상품으로서의 가치가 없다. 최근 분양업체들이 '선임대 후분양' 상품을 선보이는 이유다.
이 상품은 임차인을 먼저 확보해 상권을 형성한 이후에 분양한다. 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 분양을 받자마자 안정적인 임대 수익이 보장된다. 개인이 아닌 법인이 대부분 임차인으로 들어와 있어 월세 미납의 위험이 적다는 점도 매력이다. 다만 업종과 계약내용을 꼼꼼하게 확인할 필요는 있다. 분양자도 모르게 시행사에 6개월이나 1년 정도 일정기간 임차인에게 임대료를 보전해주고, 보전기간이 끝나면 종적을 감춰버리는 경우도 있어서다. 계약기간이 끝나고 임차인이 철수할 때 대책도 미리 세워둬야 한다.
'브랜드 수익형 부동산'도 안정성이 확보된 부동산 상품이다. 대형 건설사들이 분양하는 브랜드 수익형 부동산은 풍부한 자금력을 바탕으로 지역 내 핵심 입지에 자리하는 경우가 많다. 덕분에 입지 경쟁력이 탁월하다는 평가다. 이뿐만이 아니다. 우수한 기술력으로 차별화된 설계를 선보이는데다 브랜드 가치까지 더해져 종종 높은 프리미엄이 붙기도 한다. 시공사 부도나 사기 분양 같은 불의의 피해를 우려할 필요도 없다.
마지막으로 환금성을 봐야 한다. 환금성이란 상품의 현금화 가능 여부를 말한다. 아무리 수익률이 높고 시세가 올랐다 하더라도 자신이 팔고 싶을 때 팔지 못하면 '못 먹는 감'일 뿐이다.
상품의 환금성을 결정하는 건 공급물량이다. 최근 신도시와 택지지구에 오피스텔 공급이 한꺼번에 이뤄지면서 입주시점에 임차인을 구하지 못하고 있는 투자자들이 늘고 있다. 과거 큰 인기를 끌었던 분양형 호텔도 마찬가지다. 공급 초기에는 희소성으로 인기를 끌다가 공급이 몰리면서 수익률도 떨어지고 있다. 반대로 최근 시장을 주도하고 있는 상가겸용주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 공급물량이 많지 않아서다.
수익률 높다한들 못 팔면…
수익률 전망이 좋은 상품도 환금성이 우수하다. 외국인 렌털사업, 서비스드 레지던스형 오피스텔, 게스트 하우스 등 외국인 관광객이나 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 사업이 대표적이다. 상대적으로 낮은 임대료에 장기임대를 원하는 우량 임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 고정적인 임대 수익을 보장할 수 있어서다. 이런 상품으로는 금융기관, 대형마트ㆍ패스트푸드점, 병ㆍ의원 등 메디컬 업종, 공공기관, 지식산업센터 등이 있다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프
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아파트 중도금 대출이 꽉 막혔다. 시중은행의 집단대출 잔액이 급증하자 정부가 부랴부랴 규제 카드를 꺼냈기 때문이다. 집단대출은 2014년 아파트 분양 물량 급증과 재건축 활성화, 정부의 부동산 규제 완화 기조에 맞물려 증가세를 이어왔다. 정부는 8ㆍ25 가계부채 관리방안을 통해 집단대출 심사를 대폭 강화했다. 이마저도 효과가 미미할 경우 집단대출 가이드라인 등 추가 대책도 검토한다는 방침이다. 업계는 시중은행의 중도금 대출이 사실상 중단됐다고 보고 있다. 심지어 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 6개 단지가 중도금 집단대출을 취급할 은행을 구하지 못하고 있는 실정이다.
상황이 이렇게 되자 건설사들의 고민도 깊어졌다. 올해도 이미 규제 움직임으로 대출이 어려운데, 규제 정책이 가시화되면 앞으로는 더 난항을 겪을 공산이 커서다. 중도금 납입일까지 집단대출을 받지 못하면 계약자들은 각자 신용대출로 돈을 마련해야 한다. 일부 건설사들이 시중은행이 아닌 제2금융권에 손을 벌리는 이유다. 문제는 제2금융권의 대출금리가 시중은행보다 높은데다 정부가 제2금융권의 대출 관리도 강화하기로 하면서 이마저도 여의치 않다는 점이다. 업계는 그동안 특수를 누려온 주택 분양시장의 위축을 우려하고 있다.
전문가들은 이런 때일수록 냉정하게 시장을 봐야 한다고 조언한다. 앞으로는 분양시장보다 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산 상품으로 자금이 집중될 공산이 크다. 실제로 시세차익의 대표 상품이던 재건축ㆍ재개발 아파트 시장에 돈을 쏟던 투자자들이 중소형 빌딩이나 상가와 같은 수익형 부동산 상품으로 갈아타고 있다. 그렇다고 수익형 부동산이 만능열쇠는 아니다. 수익형 부동산의 인기가 높아지자 공급물량 또한 증가했다. '옥석 가리기'가 필요한 시점이다. 옥석 가리기는 기본 원칙에서 출발한다. 바로 수익성, 안전성, 환금성이다.
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투자의 기본 원칙
다음으로는 안전성을 체크해야 한다. 안전성은 투자자금이 묶이지 않고 꾸준하게 임대 수익이 발생하는 것을 말한다. 아무리 수익률이 높더라도 안정적으로 수익을 얻을 수 없다면 수익형 부동산 상품으로서의 가치가 없다. 최근 분양업체들이 '선임대 후분양' 상품을 선보이는 이유다.
이 상품은 임차인을 먼저 확보해 상권을 형성한 이후에 분양한다. 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 분양을 받자마자 안정적인 임대 수익이 보장된다. 개인이 아닌 법인이 대부분 임차인으로 들어와 있어 월세 미납의 위험이 적다는 점도 매력이다. 다만 업종과 계약내용을 꼼꼼하게 확인할 필요는 있다. 분양자도 모르게 시행사에 6개월이나 1년 정도 일정기간 임차인에게 임대료를 보전해주고, 보전기간이 끝나면 종적을 감춰버리는 경우도 있어서다. 계약기간이 끝나고 임차인이 철수할 때 대책도 미리 세워둬야 한다.
'브랜드 수익형 부동산'도 안정성이 확보된 부동산 상품이다. 대형 건설사들이 분양하는 브랜드 수익형 부동산은 풍부한 자금력을 바탕으로 지역 내 핵심 입지에 자리하는 경우가 많다. 덕분에 입지 경쟁력이 탁월하다는 평가다. 이뿐만이 아니다. 우수한 기술력으로 차별화된 설계를 선보이는데다 브랜드 가치까지 더해져 종종 높은 프리미엄이 붙기도 한다. 시공사 부도나 사기 분양 같은 불의의 피해를 우려할 필요도 없다.
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상품의 환금성을 결정하는 건 공급물량이다. 최근 신도시와 택지지구에 오피스텔 공급이 한꺼번에 이뤄지면서 입주시점에 임차인을 구하지 못하고 있는 투자자들이 늘고 있다. 과거 큰 인기를 끌었던 분양형 호텔도 마찬가지다. 공급 초기에는 희소성으로 인기를 끌다가 공급이 몰리면서 수익률도 떨어지고 있다. 반대로 최근 시장을 주도하고 있는 상가겸용주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 공급물량이 많지 않아서다.
수익률 높다한들 못 팔면…
수익률 전망이 좋은 상품도 환금성이 우수하다. 외국인 렌털사업, 서비스드 레지던스형 오피스텔, 게스트 하우스 등 외국인 관광객이나 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 사업이 대표적이다. 상대적으로 낮은 임대료에 장기임대를 원하는 우량 임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 고정적인 임대 수익을 보장할 수 있어서다. 이런 상품으로는 금융기관, 대형마트ㆍ패스트푸드점, 병ㆍ의원 등 메디컬 업종, 공공기관, 지식산업센터 등이 있다.
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