월세 밀리는 세입자에 연체이자 물리는 법 지연손해금 조항을 계약서에 명시해야

월세 밀리는 세입자에 연체이자 물리는 법 지연손해금 조항을 계약서에 명시해야

한경비즈니스

법원에서 가장 많이 다뤄지는 사건 중 하나는 주택 임대차 사건이다. 분쟁이 끊이지 않는 법 영역이지만 이에 관한 법조문은 몇 개 되지 않고 사안별로 특이한 경우가 너무 많아 기존 판례로도 답을 찾기 어렵다. 임대차에 관한 대법원 판례가 매년 수십 건 이상 나오는 이유도 따져보면 임대차를 둘러싼 법률관계가 그만큼 복잡하고 아직도 대법원의 판단이 필요한 쟁점이 많이 남아 있다는 뜻이기도 하다.

이번에는 임대차와 관련해 최근 법원에서 문제된 사안 중 흔히 접할 수 있는 쟁점을 소개한다. 임차인이 임대료를 연체하면서 보증금에서 공제하라고 할 때 공제하지 않고 지연손해금을 물릴 수 있을까. 만약 물릴 수 있다면 언제까지 가능할까.

임대료가 밀리면 임대인은 당연히 보증금에서 임대료를 공제할 수 있다. 이를 이용해 임차인은 보증금에서 임대료를 공제하면 될 것 아니냐면서 임대료를 제때 지급하지 않을 때가 있다. 임대인은 보증금에서 연체된 임대료를 공제해 결국 손해를 보지 않는다고 생각할 수도 있다. 하지만 매월 나올 것으로 기대한 현금 흐름이 없게 되면 임대인으로서도 큰 부담이 될 수 있다. 이러한 임차인에게 뭔가 부담을 가중시키기 위해서는 임대료에 연체이자를 붙이는 방법이 있다. 이자를 붙이면 임대인의 손해도 보전될 수 있을 것이다.

임대인, 지연손해금 요구할 수 있어

연체이자를 부담시키려면 임대차 계약서에 별도의 약정이 있어야 한다. 연체된다고 해서 당연히 이자가 붙는다고 기대해서는 안 된다. 계약서에는 임대료를 연체하면 연체된 금액에 연 5%의 이자를 붙인다는 식으로 기재하면 된다.

그런데 임차인이 먼저 나서 연체된 임대료를 보증금에서 공제하라고 하면 어떨까. 이러한 임차인의 주장은 법적으로 효력이 없다. 보증금에서 공제할지 여부는 임대인의 권한에 속한 것이기 때문이다. 임대인은 보증금에서 연체 임대료를 공제하지 않고 임대료가 연체되고 있다는 것을 이유로 지연손해금을 요구할 수 있다.

임차인이 임대료를 계속 내지 않아 연체된 임대료를 공제하겠거니 하고 기다리다가 보증금이 거의 남지 않는 경우도 있다. 임대인으로서는 임대 기간이 만료될 때까지 기다릴 필요 없이 임대차 계약을 해지하는 게 유리하다.

연체된 임대료를 공제한 보증금을 지급하고 주택을 인도받으면 된다. 이런 상황에서 임차인이 곧바로 건물에서 나가지 않고 다시 몇 개월이 지났을 때 임대료에 대한 지연손해금을 해지 통지 이후에도 물을 수 있을까.

대법원은 비슷한 사안에서 임차인이 연체 임대료의 지연 손해금을 부동산 인도 시점까지 부담해야 한다고 판단했다. 계약이 해지된 이후라도 부동산을 인도하지 않았으면 그때까지의 지연손해금을 임차인이 부담해야 한다는 의미다. 나아가 임차인이 남은 보증금을 받지 않아 부동산 인도를 미루고 있는 상황이었다고 하더라도 임차인은 지연손해금을 부담한다고 봤다.

임대인으로서는 임대료를 제때 지급받고 임대료 연체 시 임차인에게 책임을 묻기 위해 지연손해금에 관한 약정을 미리 해 놓을 필요가 있다. 이에 따라 발생한 지연손해금에 대해서는 임차인이 부동산을 인도할 때까지 부담하게 된다.

서대식 삼성증권 투자컨설팅팀 변호사

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