월셋집 보증금 지키려면 임대차 표준계약서 쓰라

월셋집 보증금 지키려면 임대차 표준계약서 쓰라

경향신문 원문 

       

월세 시대, 안전 거래 방법

주택 임대차 시장이 전세에서 월세로 빠르게 재편되고 있다. 저금리가 지속되면서 전세를 월세로 전환하는 집주인들이 크게 늘고 있기 때문이다. 국토교통부 통계를 보면 올 상반기 전국의 전·월세 거래 중 월세 비중은 43.4%로 2011년(32.5%)에 비해 10%포인트 이상 높아졌다. 전국의 임차 가구 중 월세 가구의 비중은 이미 지난해 절반(55%)을 넘어섰다. 한국도 주택 임대차 시장의 ‘월세화’는 불가피한 대세가 되고 있어 좋은 월셋집 찾기와 안전한 임대차 계약 등에 대한 주의가 필요한 때다.

■인터넷 발품으로 사전 정보 모으기

최근 월셋집을 찾는 사람들은 주로 부동산 전문 사이트 등에서 매물을 검색한다. 대부분 공인중개사들이 올린 매물 정보들로, 임대료와 함께 집의 크기나 구조, 위치 등 간단한 정보, 사진 등으로 구성돼 있다. 그러나 부동산 사이트에 올라온 정보만으로는 제대로 된 월셋집인지 파악하는 데 한계가 있다. 집을 계약했다가 혹시 보증금을 떼일 위험은 없는지, 집이 너무 낡아 사는 데 불편한 점은 없는지 등을 알아보기 위해서는 먼저 등기부등본부터 확인해야 한다. 집의 소유관계와 근저당권(담보대출) 여부 등이 정확히 나와 있어 향후 경매 등의 상황이 발생할 때 보증금을 돌려받을 수 있을지 등을 가늠해 볼 수 있다. 등기부등본은 해당 집의 주소만 알면 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 쉽게 확인할 수 있다. 건물이 얼마나 오래됐는지 알고 싶으면 건축물대장을 열람하면 된다. 온나라사이트(www.onnara.go.kr)의 토지건물기본정보 코너에서 집주소만 입력하면 검색이 된다. 임대료 적정 여부는 국토교통부 실거래가사이트(http://rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다. 자신이 찾은 월셋집의 주택 종류와 해당 지역을 조회하면 층수와 면적, 임대료 등이 포함된 최근 거래 정보가 나온다.

■‘확정일자’ 받아 보증금 지키기

계약을 할 때는 최근 법무부가 만든 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 좋다. 법무부 표준계약서에는 집주인의 미납 국세나 집의 선순위 담보 여부 확인란이 있다. 또 수리가 필요한 시설물이나 비용부담 등을 명확히 표기하는 난과 함께 향후 발생하는 수리 비용을 어떻게 분담할 것인가를 적는 난도 있어 집수리 문제로 인한 분쟁을 최소화할 수 있다. 이 표준계약서는 법무부 홈페이지(www.moj.go.kr)에서 무료로 다운받아 이용할 수 있다.

계약이 끝났다면 바로 동사무소로 가서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 임대차보호법상 일정 금액의 보증금을 다른 모든 담보채권에 앞서 최우선적으로 세입자에게 보장해주는 ‘최우선변제권’의 근거가 된다. 또 최우선변제액을 넘어서는 보증금액에 대해 후순위 권리자보다 앞서 배당받는 데도 필요하다. 전입신고는 월세 세액공제를 받기 위해서도 반드시 필요하다. 확정일자는 관할 동사무소나 등기소에 임대차계약서와 신분증만 들고 가면 집주인 동의 없이도 쉽게 받을 수 있다.

■노후·불량 시설 수리는 집주인 부담

월셋집에 살다보면 집수리 비용을 누가 부담할지 고민이 될 때가 있다. 현행법과 법원 판례 등을 종합하면 난방, 상하수도, 전기시설 등 주요 설비를 노후·불량으로 수리해야 할 때는 집주인이 비용을 부담하게 된다. 반면 임차인의 고의·과실에 의한 파손이나 전구 등 통상의 간단한 소모품 교체 비용은 세입자가 지게 된다. 구체적인 판례를 보면 보일러가 노후된 것이 아닌데 동파 등 세입자의 부주의로 고장이 났다면 세입자도 수리비를 일부 부담해야 한다. 태풍으로 유리창 등이 깨진 경우에는 세입자가 강풍에 대비해 테이프를 붙이는 등 준비를 했다면 집주인이 부담해야 하지만 세입자가 아무 대비도 하지 않았다면 절반씩 내야 한다. 임대차계약서에는 민법에 따라 세입자는 계약이 종료될 때 임차한 주택을 ‘원래 상태’로 반환해야 한다는 의무 규정이 있다. 월세(렌트)가 보편화돼 있는 미국에서는 블라인드, 싱크대 등 수십개 항목에 대해 파손이나 변형됐을 때 세입자 부담이 얼마인지까지 규정한다. 하지만 한국은 구체적인 가이드라인이 없다. 월셋집이 처음 계약할 때보다 상태가 나빠졌더라도 통상적인 사용의 결과라면 세입자에게 원상회복의 의무는 없다는 판례를 따르고 있을 뿐이다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 “집수리나 파손 문제로 인한 집주인과의 분쟁을 최소화하기 위해서는 입주 시점에 주요 시설물의 상태를 사진과 메모 등 기록으로 남겨 놓는 것이 좋다”고 말했다.

< 김준기 기자 jkkim@kyunghyang.com>