상가 세입자들이 알아둬야 할 임대차 법률 상식

상가 세입자들이 알아둬야 할 임대차 법률 상식

스포츠조선

싸이 측의 횡포일까, 상가 세입자의 잘못일까?

'월드스타' 싸이의 서울 한남동 건물을 둘러싸고 건물주인 싸이 측과 카페 세입자가 명도와 관련된 법적 분쟁을 벌이고 있다. 상가 건물주와 세입자 간에 심심찮게 벌어지는 분쟁 유형 중 하나다.

싸이가 78억원을 주고 아내와 공동명의로 지상 6층짜리 한남동 건물을 구입한 것은 지난 2012년 2월. 구입 당시 이 건물 5,6 층에는 카페가 영업을 하고 있었다. 이 카페는 영화 '건축학 개론'에도 등장해 일반인들에게도 잘 알려져 있는 상태. 카페 주인은 지난 2010년부터 이곳을 임차해 장사를 해왔다.

싸이에게 건물을 판 전 건물주는 당초 재건축을 하겠다며 이 카페 주인에게 퇴거를 요청, 법원으로부터 2013년 12월까지 카페가 건물에서 나가는 것으로 하는 조정 결정문을 받아냈다. 법원의 강제조정은 분쟁당사자 간 합의가 이뤄지지 않을 경우 법원이 강제적으로 성립시키는 제도. 조정결정문 도착 후 14일 이내 이의 제기가 없으면 조정 결정이 받아들여지게 된다. 상가임대차법 상 상가 건물주는 상가의 재건축을 할 경우 세입자의 정당한 재계약 요구를 거부할 수 있다. 싸이 건물의 전 건물주가 법원으로부터 이 같은 내용의 조정결정문을 받아낸 배경이다. 건물주가 바뀌더라도 세입자의 임차권은 그대로 유지된다.

그런데 싸이가 건물을 구입한 뒤 재건축은 없던 일이 됐으며, 양 측은 현재 "나가달라" "못 나가겠다"며 옥신각신하고 있다.

싸이 측은 전 건물주가 받아낸 법원 조정결정문을 바탕으로 지난해 8월 카페 세입자를 상대로 명도단행 가처분신청을 했다. 이것이 받아들여져 지난 3월 6일 법원에서 명도집행을 했다. 하지만 카페 측은 지난 3월 5일 법원에 명도집행 정지신청을 냈고 명도집행이 이뤄진 3월 6일 법원이 이를 받아들이면서 사안이 복잡해 졌다. 법원이 명도집행을 하는 날 명도집행 정지신청이 나온 것이다.

이같은 상황에서 지난 3월 13일 싸이와 새로 임대차 계약을 맺은 임차인 등 5명이 카페에 진입하려다 이를 막는 카페 직원과 몸싸움이 벌어져 경찰이 출동하기까지 했다. 카페는 현재 주인이 정상적으로 운영하고 있다. 카페 주인은 본지와의 전화통화에서 "법적 판단을 받기 위한 절차가 진행되고 있다"며 "임대차 계약 조건 등 다른 부분은 일체 얘기하고 싶지 않다"고 말했다.

법조계에선 명도단행 가처분과 명도집행 정지가 법원에서 잇따라 받아들여진 것은 매우 이례적인 일로 보고 있다.

이 분쟁에 대해 미래에셋생명 법무팀의 채희장 변호사는 "전 건물주가 카페 세입자를 상대로 받아낸 법원 조정결정문이 핵심이다. 보통 결정문은 단순하지가 않고 몇 가지 사항이 나열되게 마련이다. 이 결정문이 공개되지 않은 이상 현재로선 누구의 잘잘못을 가리기 힘들고 법원의 최종 판단이 나와 봐야 누가 정당했는지 판가름 날 것"이라고 말했다.

이번 싸이 건물의 예와 같이 상가 주인과 세입자 간에는 다양한 법적 분쟁이 끊임없이 벌어지고 있다.

채희장 변호사, 황숙희 법무사(명지대 부동산학과 겸임교수) 등 법률 전문가들의 도움말을 토대로 상가 임대차법과 관련해 세입자들이 건물주로부터 피해를 당하지 않기 위해 알아둬야 할 사항들을 사례별로 정리해 봤다,

▶건물주의 속임수로 권리금 못 받을 경우 손해배상 청구 가능

A씨는 지난 2011년 11월 서울 노량진동에 132㎡(약 40평) 규모의 공간을 임차해 음식점을 했다. 보증금 1억2000만원에 월세 300만원, 권리금 1억2000만원의 조건이었다. 장사는 그런대로 잘 됐다.

A씨는 1년 단위로 재계약을 해왔는데 지난해 11월 재계약을 앞두고 건물주가 직접 장사를 하겠다며 퇴거를 요청했다.

A씨의 가게 환산보증금(보증금+월세×100)은 4억2000만원으로 상가임대차법 상 서울 기준 환산보증금이 4억원이 넘기 때문에 상가 임대차법 적용대상이 아니다.

서울 기준 환산보증금이 4억원 이하일 경우 상가임대차법 적용대상이 되며 이때에는 5년간 안정적으로 영업을 할 수 있는 권리가 있다. 다만 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임차한 건물의 일부 또는 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 예외적으로 5년간 보호 조항이 적용되지 않는다.

A씨 가게는 이런 예외조항에 상관없이 환산보증금이 4억을 초과해 상가임대차법 상 '5년 조항'을 적용받을 수 없었던 것이다.

A씨는 이에 따라 3년 만에 권리금을 한 푼도 받지 못한 채 가게를 비워줘야 했다. 현행 상가임대차 법은 권리금을 인정하지 않기 때문에 주인이 직접 가게를 운영하겠다고 할 경우 세입자는 권리금을 받을 수 없다. 이 같은 피해를 예방하기 위해 국회에 권리금을 인정하는 상가임대차법 개정안이 제출돼 있으나 아직 통과가 되지 않은 상태다.

1억원이 넘는 권리금을 날려 억울한 마음에 밤잠을 설치던 A씨는 올 초 자신이 운영하던 가게 건물을 찾았다가 주변 공인중개사들에게 수소문해 본 결과, 주인이 아니라 새로운 세입자가 음식점 영업을 하고 있다는 점을 알아냈다. 이에 법원에 손해배상 청구소송을 냈고 현재 재판이 진행 중이다. A씨는 법원에 전 세입자와의 권리금 계약서를 근거로 제시했다.

이런 경우는 충분히 권리금의 손해를 배상받을 수 있다는 것이 전문가들의 견해다. 그런데 권리금의 피해를 세입자가 입증해야 하므로 세입자들은 권리금 관련 계약서를 잘 보관하는 것이 필요하다는 지적이다.

건물주가 재건축을 하겠다며 건물을 비워달라고 했다가 이를 실행하지 않았을 경우에도 권리금 손해배상 청구가 가능하다.

건물주들이 재건축을 빌미로 임대차 기간이 총 5년이 되지 않았는데도 세입자를 내보낸 뒤 일정기간 해당 상가를 '깔세'(보증금 없이 월세만 받고 3개월 전후의 짧은 기간 임대하는 것)로 가게를 운영하곤 한다. 이후 깔세가 종료되면 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 재임대하는 횡포를 부리는 경우가 종종 발생한다. 만약 재건축을 이유로 권리금을 받지 못한 채 퇴거당했다면 이후에도 과연 재건축이 이뤄지는지 지속적으로 관찰을 하는 것이 필요한 이유다.

▶2기 이상 임대료 연체 시 건물주의 계약 해지권 발생

B씨는 지난 2013년 5월 서울 방화동 지하 1층 건물에 노래방을 개업했다. 보증금 3000만원에 월세 120만원, 권리금 5000만원의 조건이었다. 계약기간은 2년.

하지만 예상보다 장사가 잘 되지 않아 장사시작 6개월이 지날 무렵부터 월세를 내지 못하게 됐다. 은행 대출금도 상당했기에 이자부담도 만만치 않아 월세를 마련하기가 더욱 어려웠다.

B씨가 월세를 3개월 연체하자 건물주는 계약을 해지하겠다는 내용증명을 B씨에게 보내왔다. 결국 B씨는 계약해지에 따른 명도소송을 당해 권리금을 못 받고 가게를 비워줘야 했다.

임차인이 임차료를 2회 이상 내지 않을 경우 건물주에겐 계약해지권이 발생한다. 또 3개월 이상 임차료를 밀릴 경우 계약갱신거절권이 발생한다. 계약갱신거절권이란 건물주가 세입자에게 5년간 안정적으로 영업을 할 수 있는 권리를 인정하지 않아도 되는 것이다. 여기서 연체는 연속으로 하든 그렇지 않든 상관없다. 계약 기간 중 총 2회 혹은 3회를 연체하면 효력이 발생하는 것이다.

전문가들은 임차료 연체로 인한 중도 계약해지 또는 계약갱신거절을 당하지 않기 위해서는 가계 오픈 전 영업이 잘 되지 않을 경우까지 감안, 일정액의 자금을 확보하는 것이 필요하다는 지적이다.

건물 주인은 임대료 연체 시 세입자에게 그에 따른 이자를 받을 수는 없다. 보증금에 이자 개념이 포함돼 있기 때문이다.

세입자가 장사가 안 되자 가게 문을 잠가버리고 월세도 내지 않은 채 수개월씩 잠적하는 경우도 종종 발생한다. 이때 건물 주인은 가게 문을 따고 강제로 진입해도 될까? 이는 '주거침입죄' 등이 성립할 수 있다. 계약해지에 따른 명도소송을 통해 새로운 임차인을 구해야 한다.

▶대출금이 시가의 70% 이상 있는 상가건물은 위험

C씨는 서울 신월동 아파트 단지 내의 지하상가를 임차해 슈퍼를 열었다. 보증금 3000만원에 월세 100만원, 권리금 5000만원의 조건이었다.

당시 C씨가 임차한 상가는 시가 1억5000만원 정도였고 금융권 대출금이 1억2000만원 정도가 있었다. C씨는 너무 많은 대출금이 마음에 걸렸지만 주인이 계약 후 자신의 또 다른 상가 건물에 C씨 명의로 보증금만큼의 1순위 근저당권을 설정해주겠다고 제시, 마음을 놓고 임대차계약을 했다.

하지만 C씨가 장사를 하느라 바빠 주인 소유의 다른 상가에 근저당권을 설정하지 않는 것이 화근이 됐다.

C씨가 운영하던 상가는 10개월 후 주인이 금융권에 이자를 연체해 경매에 넘어갔고 C씨는 보증금을 한 푼도 받지 못한 채 가게를 비워줘야 했다. 만약 C씨 소유의 또다른 상가에 1순위로 근저당권을 설정해 놓았다면 보증금을 받을 수 있었을 것이다. 이 상가도 경매에 넘어간 상황이었다.

서울에선 상가 경매 시 세입자의 환산보증금이 6500만원 이내이면 최대 2200만원까지 우선적으로 보증금을 변제를 받을 수 있다. 그러나 서울의 가게는 임대료가 대부분 100만원이 넘기 때문에 환산보증금은 1억원을 초과하고 경매 시 2순위가 된다면 보증금을 한 푼도 건지지 못할 가능성이 높다.

때문에 대출금이 시가의 70%를 넘는 상가는 조심해야 한다는 것이 전문가들의 분석이다. 상가 경매 시 대부분 시가의 70% 전후에서 낙찰이 이뤄진다. 따라서 시가의 70%가 넘는 대출금이 들어있다면 보증금을 챙기지 못할 가능성이 큰 것이다.