"자영업자들이여, 그대의 재산권을 사수하라!"

"자영업자들이여, 그대의 재산권을 사수하라!"

이데일리 원문

       

 자영업(창업)을 계획하고 있는 임차인은 물론 건물주인 임대인 입장에서도 ‘상가임대차보호법’(상임법)의 법률 분쟁은 자신의 재산권과 직결되는 중요한 부분이다. 상임법은 민법에 대한 특례규정으로 영세상인들의 상가 임대보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정됐다. 이번 시간에는 임차인 입장에서 빈번히 발생하는 상임법의 함정과 알아두면 유용한 사항들을 간단히 정리해보겠다.

①임대인과의 최초 임대차 계약체결일을 확인해라

상가 임대차는 계약 시점에 따라 임차인이 보호받을 수 있는 권리가 달라질 수 있다. 2013년 8월 13일 이후에는 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 2항에 따라 임대차 계약을 체결한 모든 임차인에게는 ‘전세 환산 보증금액’(월세×100+보증금) 기준을 초과하는 경우라도, 5년간의 임대차 계약 갱신요구권과 대항력이 발생한다. 이에 따라 해당 임차 목적물을 안정적으로 사용·수익할 수 있는 권리가 주어진다

또 2015년 5월 13일 이후에는 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 따라 임대차 계약을 체결한 임차인에게는 본인이 투자한 △시설권리 △영업권리 △바닥권리금 등의 금액 일정부분을 법적으로 보호받을 수 있다. 상가권리금은 통상적으로 부동산 거래에서 임차인들끼리 주고받는 무형자산에 관한 형태다. 따라서 해당 법률이 제정되기 이전에는 어떠한 법적 장치도 없었다. 악덕 임대인들의 횡포로 당할 수밖에 없었다는 얘기다.

②제소전 화해조서 체결요청에 불응

‘제소전 화해조서’는 상가 등을 계약하기 전에 임대인이 계약 내용의 철저한 이행을 임차인에게 요구하는 특약 사항이다. 만일 임대인이 ‘제소전 화해조서’ 작성을 대가로 임대료 인하와 임차인의 원하는 요청사항들을 들어주겠다고 하다면, 사전에 반드시 확인하고 전문가에게 자문을 구해야 한다. 왜냐하면 임대인이 제소전 화해조서를 작성하는 목적은 임차인이 계약 내용을 불이행하거나 무단으로 점유를 하는 상황을 대비해 명도 소송 절차를 간소화하기 위한 것이기 때문이다.

③임대인의 계약 해지사유에 해당되지 않도록 조심하라

임대료가 세 차례 이상 밀리면 계약해지의 사유가 될 수 있기 때문에 반드시 조심해야 한다. 상가임대차보호법 제10조 1항에는 3기의 월 차임액에 해당하는 임차금액을 연체로 규정하고 있다. 또 민법 제640조에서는 2기의 차임액에 임차금액 연체사유가 있을 때 계약 해지사유가 발생한다고 규정하고 있어 다툼의 여지도 있어 세심한 주의가 필요하다.





＜ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 - 무단전재 & 재배포 금지＞

 

"진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "부동산"은 "김정현"공인중개사에게....  "세무"는 세무사에게   "회계"는 회계사에게   "건축설계"는 건축사에게...전문가에게 상담을...