집값 상승기엔 전세 놓는 게 유리 [최영진의 부동산 맥짚기]

 집값 상승기엔 전세 놓는 게 유리 [최영진의 부동산 맥짚기]

중앙일보 원문 

       

최영진 부동산전문기자

수도권 아파트 전셋값은 전용면적 기준으로 3.3㎡당 1000만원이 넘는다. 국민은행이 매달 조사하는 전셋값 동향을 보면 5월에 이미 1000만원 대를 웃돌았고 6월에는 1017만600원으로 조사됐다. 웬만한 지방도시 집값보다 비싸다. 주택 임대시장이 월세 위주로 빠르게 바뀌면서 전셋집이 대폭 줄어들어서 그렇다.

그동안 월세 대상은 주로 60㎡형 이하의 소형주택이 주류였으나 요즘 들어 중대형 시장으로 확산하는 추세다.

주택값이 비싼 서울 강남권만 봐도 그렇다. 중개업소에 나온 아파트 임대 물건은 대부분 월세다. 예전같으면 거의 전세였으나 요즘엔 상황이 달라졌다. 상대적으로 월세가 싼 지역은 월세 편중현상이 더 심하다. 전세가 그만큼 귀하다는 얘기다.

거꾸로 생각하면 전셋집이 대접받는 세상이다. 월세주택은 공급이 많아져 임대료 조정이 가능하지만 전세는 부르는 게 값이다. 그래서 전셋값이 거의 집값 수준이다. 앞으로 집값보다 비싼 전셋집이 등장할지 모른다.

그런데도 전세시장이 자꾸 월세에 밀리는 이유는 뭘까. 높은 전셋값을 감당하지 못해 월세를 찾는 수요와 월세로 노후생활을 대비하려는 임대사업자가 증가하기 때문이다. 이런 장세가 지속하는 한 월세시장은 더욱 커질 수밖에 없다.

월세가 전세보다 이득이라서 그런가.

집값이 오를 가능성이 적은 경우 월세가 유리하다. 예를 들어 보자. 삼성동의 H 아파트 85㎡형의 월세는 보증금 5000만원에 300만원이다. 연간으로 계산하면 3600만원이 된다.

이 집의 집값은 12억원이고 전셋값은 9억원 정도다. 이 돈으로 연간 수익률 4% 이상 되는 상품에 투자해 성공해야 전세가 이득이다. 전세금으로 집 하나를 더 구입해 다시 월세를 놓는다면 집값이 3% 정도 상승하면 전세가 낫다. 주택가격이 많이 오르는 시기에는 전세가 유리하고 반대일 때는 월세가 좋다는 얘기다. 전세금으로 집을 연달아 사는 투자방식은 주택경기가 호황세일 때 적당하지만 지금 같은 불확실한 시대에는 위험이 크다.

요즘 집에 큰 돈을 잠겨놓기보다 월세가 나오는 수익형 상품으로 바꾸려는 수요가 많아진 것도 이런 연유가 아닌가 생각된다.

하지만 월셋집 운영은 생각만큼 쉬운 일이 아니다. 세입자 관리에 속 썩는 경우가 적지 않다. 월세를 깎아 달라고 떼쓰는 사람이 있는가 하면 계약기한이 됐는데도 집을 안 비워져 애를 먹기도 한다.

더욱이 앞으로 월세주택이 대량 늘어나면 임대료가 떨어질 가능성도 없지 않다. 집을 비워두는 것보다 월세를 낮춰서라도 세입자를 구하려는 사람이 있어서다. 각종 세금문제도 잘 살펴봐야 할 사안이다.

그래서 하는 말이다. 비싼 전세금을 활용한 새로운 투자 방안도 찾아볼 필요가 필요가 있다. 은행대출보다 이자가 없는 전세금을 활용하는 게 훨씬 이득이다.

최영진 부동산전문기자


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