부동산 거래 때 꼭 알아야 할 4가지는?

부동산 거래 때 꼭 알아야 할 4가지는?

아시아투데이 원문 

       

등기부등본·대장 등 서류와 허위매물 여부 확인 등 필수

아파트·빌라 등 주택을 구입하기 위한 부동산 거래는 큰 돈이 오가는 일이다. 특히 일반인에게는 거의 전재산이 투입되는 일이기에 시작 전부터 철저히 준비가 필요하며 마지막까지 방심해선 안 된다. 다음은 부동산114에서 소개하는 부동산 거래에 있어서 반드시 알아야 할 4가지다.

1. 등기부등본과 각종 대장 확인은 필수
등기부등본은 해당 부동산의 권리관계를 기입해 두는 공적장부에 해당한다. 과거부터 현재까지 해당 부동산의 권리관계가 어떻게 변화해 왔고, 현재시점에는 소유주가 어떻게 되어 있는지까지 모든 권리관계의 과거와 현재가 나타나 있는 일종의 통장 거래내역인 셈이다. 전세나 월세로 집을 구할 때 해당 부동산의 등기부등본을 확인해 보면 실소유주를 확인할 수 있고, 근저당이 설정되어 있는지도 알 수 있다. 또 해당 부동산의 과거내역을 확인함으로써 소유주에 대한 신뢰, 그리고 리스크까지도 판단해 볼 수 있다.

각종 대장 확인도 필수다. 건물의 경우 건축물대장, 토지의 경우 토지대장을 확인해야 한다. 건축물대장은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용상태를 확인하고 건축정책의 기초자료로 활용하기 위해 만든 문서이다. 즉, 건축물의 기본개요와 세부사항까지 문서 하나로 확인할 수 있다. 토지대장도 소재와 용도, 면적, 소유자 등 다수의 사항이 기재돼 있어 일종의 신분증 역할을 수행한다. 이들 대장이 중요한 이유는 우선 부동산 거래에 앞서 실소유주를 확인할 수 있고, 직접 현장에 가서 대장과 교차 비교해 볼 수 있기 때문이다.

2. 토지 이용계획 확인원 검토
우리나라에는 용도지역제가 존재한다. 이는 도시계획상 건축물의 용도와 특성에 따라 지역을 나누는 제도인데, 각 토지마다 입지할 수 있는 건축물의 종류·높이 등에 제한을 두는 일종의 규제인 셈이다. 이 용도지역제에 대해 각종 토지의 규제사항이 나와 있는 서류가 토지 이용계획 확인원이기 때문에 부동산 거래 전 필수적으로 확인해야 한다. 가령 집을 지을 목적으로 토지를 구입했는데 상수원보호구역이나 수변지구 등의 규제가 적용되고 있다면 그 토지는 쓸모없는 땅이 되고 말 것이다.

3.허위매물 여부를 조사하라
우선 주변시세보다 지나치게 싼 가격에 매물이 나왔다면 의심해 볼 필요가 있다. 집을 사려는 사람이 최대한 저렴하게사고 싶은 만큼, 집을 팔려는 사람도 최대한 높은 가격에 팔고 싶은 것이 지극히 정상적인 현상이다. 물론 급매물의 경우 주변시세보다 저렴하게 나올 수는 있지만 10% 이상 낮은 가격이라면 이미 팔린 물건이거나 허위매물일 가능성이 높다. 집을 비싸게 사고 싶은 사람이 없는 만큼 싸게 팔고 싶은 사람도 없다는 점만은 기억해 두도록 한다. 그리고 등록날짜를 확인해 본다. 인터넷에 소개된 매물의 경우 위치와 가격·층수 등의 기본정보와 함께 최초 등록일자를 확인할 수 있다. 만약 입지가 좋고, 저렴한 가격에 매물이 나왔는데 최초등록일이 3개월 이상 경과했다면 이는 이미 팔린 매물일 가능성이 높다. 일반적으로 인터넷에 소개되는 매물들이 매일매일 업데이트 된다는 점을 감안한다면 3개월이나 경과한 매물이 아직도 본인의 눈에 보인다는 것은 의심의 여지가 있다. 즉, 관리자가 이미 팔린 매물을 아직 내리지 않은 예전 매물이라는 것이다.

4.잔금 지급은 확실하게!
부동산 거래의 마지막 단계는 잔금지급이다. 계약금과 중도금에 비해 금액이 크고, 잔금지급이 완료돼야 등기이전을 통해 소유권을 확보할 수 있어 매우 중요하다. 하지만 중요도가 큰 만큼 리스크도 크다. 특히 가장 많이 발생하는 아파트 매매·전세계약에서는 이전에 거주하던 곳의 매매금액 잔금(전세금액 잔금)을 가지고 새로 거주할 곳에 잔금을 납부하기 때문에 어느 한 단계라도 어긋나게 되면 전체 계약이 흐트러질 위험이 있다.

매도인과 대면 후 소유권 이전 서류확인과 함께 직접 납부잔금을 가장 안전하게 지급하는 방법은 바로 매도인과 대면 후 잔금지급과 소유권 이전에 따른 서류를 받은 후 잔금을 납부하는 것이다. 매도인의 신분을 바로 확인할 수 있고, 동시에 계약서를 점검할 수 있어 무엇보다 가장 확실한 잔금지급 방법인 셈이다. 아니면 직접 고용한 법무사를 동행해 잔금을 납부하는 편이 가장 안전하다. 지급의 방법은 현장에서 수표 또는 현금으로 지급하는 방법과 매도인 계좌로 인터넷 뱅킹을 이용하는 것이 있다. 과거에는 전자의 방법을 많이 사용했으나 최근에는 안전성 측면을 고려해 후자의 방법을 많이 사용하는 편이다. 특히 후자의 경우 이체내역이 남기 때문에 계약서 분실이나 위조 등의 우려를 염려할 필요가 없다. 간혹 매도인이 아닌 매도인 측 중개업자나 친인척 등에게 잔금납부를 요구하는 경우가 있다. 이런 경우는 매도인이 잔금지급 날짜에 부득이한 사정으로 참석하지 못할 때 발생하는데, 이때는 인감증명 및 인감도장이 날인된 위임장 여부를 반드시 확인해야 한다.

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