집값 극약처방…재건축·재개발 76개 단지 직격탄

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민간택지 분양가상한제 확대 개요 [이데일리 김정훈 기자]

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[이데일리 김기덕 기자] 정부가 지난해 9·13 부동산 대책 이후 11개월 만에 ‘민간택지 분양가상한제’라는 초강력 규제 카드를 꺼내들었다. 지난달부터 꿈틀거리는 서울 주택시장이 또다시 과열 국면에 접어들기 전에 선제적으로 대응하겠다는 의도로 풀이된다.

문제는 규제 소급 적용 논란이다. 당장 서울에서 정비사업이 8부 능선(관리처분계획 인가~입주자모집신청 이전 단계)을 넘은 7만2000여가구(76개 단지)가 규제 사정권에 들어가 일부 재건축·재개발 단지 조합은 재산권 침해를 주장하며 헌법 소원도 불사하겠다는 입장이다. 규제가 본격적으로 시행되는 오는 10월 이후 논란은 더욱 거세질 전망이다.

국토교통부는 12일 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 방안’ 발표를 통해 오는 10월부터 서울 등 투기과열지구 31개 지역의 민간택지로 분양가상한제 적용을 대폭 확대한다고 밝혔다.

분양가상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 과거 참여정부인 2007년 민간택지에 본격적으로 도입됐지만, 주택 공급 위축 등의 부작용으로 2015년 이후 민간 아파트는 사실상 적용이 배제됐다.

국토부는 현행 주택법 시행령상 분양가상한제 적용 전제 조건인 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정하기로 했다. 이럴 경우 현재 투기과열지구로 지정된 서울 25개 자치구, 경기 과천, 광명, 성남(분당구), 하남시, 대구 수성구, 세종 등 31개 지역은 가격 요건에 상관없이 모두 적용 대상이 된다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “상한제 지정 요건 개선사항이 포함된 시행령을 10월부터 시행·공포할 예정”이라며 “다만 이후 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 구체적인 지역(시·군·구) 및 시기를 결정할 것”이라고 말했다.

이번 규제의 타깃인 강남권 재건축 단지 조합들의 반발은 거센 상황이다. 규제 적용으로 일반 분양가가 기존 예상보다 최소 70~80%는 낮아질 수밖에 없어 관리처분인가 당시 예상했던 것보다 조합원 분담금이 늘고, 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 우려가 커지고 있어서다.

현행 법상 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 분양가상한제 지정 효력이 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있다. 그러나 이를 일반주택사업과 같은 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하기로 했다. 이럴 경우 현재 강남권에서 관리처분인가를 마치고 재건축 사업이 막바지 단계인 있는 래미안 원베일리(신반포 3차 재건축), 래미안 라클래시(상아2차 재건축), 둔촌주공 등 분양을 앞둔 단지 등도 모두 규제 대상에 포함된다. 서초구 A재건축 조합장은 “정부 입맛대로 갑자기 규정을 바꿔버린 탓에 지금까지 진행하던 사업을 중단할 수도 그대로 끌고 가기도 내부 반발이 많아 어려운 상황이라 곤혹스럽다”며 “명백한 소급입법에 따른 재산권 박탈이기 때문에 다른 단지 조합들과 연계해 헌법소원을 제기할 계획”이라고 말했다.

차흥권 법무법인 을지 변호사는 “이미 미실현 이익에 대해 과세하는 재건축 초과이익환수제의 위헌성도 끊임없이 제기됐지만 결국 공익적인 명분이 우선시 된 점을 감안하면 재산권 침해가 인정받을 가능성은 높지 않아 보인다”고 말했다.

아울러 국토부는 ‘로또 청약’ 등의 부작용을 막기 위해 분양가 적용 주택의 전매제한 기한을 기존 3~4년에서 5~10년으로 대폭 강화하기로 했다. 또 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하기로 했다.