분양가 상한제, 강남 재건축 정조준…전매제한 최대 10년 

분양가 상한제, 강남 재건축 정조준…전매제한 최대 10년

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 [머니투데이 조한송 기자] [일문일답]76개 정비 사업 단지 영향…후분양도 전매제한 동일·임대보증금 고액시 후분양 불가

이르면 오는 10월부터 공공택지뿐 아니라 민간택지에서도 분양가 상한제가 확대 시행된다. 민간 택지에서의 분양가 상한제 적용 필수 요건을 기존 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구'로 완화하면서다.

정비사업 아파트는 분양가 상한제 적용 기준을 기존 '관리처분계획인가'에서 '최초 입주자 모집 승인' 신청 단지로 바꿨다. 분양가가 주변 시세 대비 낮아짐에 따라 발생하는 이른바 '로또 아파트' 양산을 막고자 전매 제한을 최대 10년으로 강화하는 규제책도 함께 마련했다.

국토교통부(장관 김현미)는 12일 오전 당정협의를 거쳐 이 같은 내용을 골자로 한 분양가 상한제 개선방안을 발표했다. 이에 따라 오는 10월 전 규제를 피해 서둘러 분양에 나서는 건설사가 늘면서 단기 물량 밀어내기 현상이 짙어질 관측이다. 관리처분계획 인가를 받고 분양을 준비하던 66개 정비사업 추진 단지는 사업성이 불투명해지면서 사업 추진에 제동이 걸렸다.

다음은 이문기 국토교통부 주택토지실장과의 일문일답이다.

-민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은

▶무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나 최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74% 대비 약 3.7배 높다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하나 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정을 찾기 위함이다.

-분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되나

▶법령 개정에 소요되는 기간을 고려할 때 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회(이하 주정심)에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 것이다.

-민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보나

▶분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거 2007년부터 2014년 분양가 상한제 시행 시기에 서울 집값은 안정세였으나 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다. 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격안정에 도움이 된다. 최근 국책연구기관도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격이 연간 1.1%p(포인트) 하락 효과가 있음을 전망했다.

-후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나

▶분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 '입주자 모집 공고 신청분'부터 적용되고 후분양 단지에도 분양가 상한제는 '입주자 모집 공고 신청분' 부터 일관되게 적용될 예정이다. 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용한다. 다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각한다.

-관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌가

▶관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대 이익에 불과하다. 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대 이익보다 크다고 볼 수 있다.

-민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는

▶민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 주택법 시행령 개정 사항은 아니며, 주택법 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 지난해 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다. 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다.

-해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 어떻게 되나

▶예를 들어 서울 A구에 신규 분양이 없었다면 서울시 전체의 평균 분양가 상승률을 적용하겠다는 뜻이다.

-주거정책심의위원회(주정심) 심의 기간이 얼마나 걸리고 언제 열리나

▶심의 기간에 대한 별도 규정은 없다. 투기과열지역 중 선택조건 중 하나 충족하면 심의 대상이 된다. 상한제 시행되면 분양가는 시세 대비 70~80프로 정도될 것이다. 시장 상황을 고려해 주정심을 열고 분양가 상한제 지역으로 지정할지를 결정할 거다. 유예기간 두지 않고 공포 즉시 시행한다.

-민간택지 분양가 상한제 시행시 적용 단지는

▶관리처분인가 받은 단지가 66개다. 이들 단지에 예외를 인정하기 어렵다. 임대 후 분양을 해도 임대보증금에 대해선 보증을 받아야 한다. 보증 과정에서 임대보증금이 고액이면 승인 거절로 임대 후 분양이 불가능하다.

-상한제로 분양가가 낮아지면 재건축 초과이익환수제가 사실상 의미 없어 지는 것 아닌가

▶분양가 상한제가 적용되면 정비사업 단지의 초과 이익이 줄어들 것이다. 다만 구체적인 규모는 단지별로 입지에 따라 달라서 일률적으로 뭐라고 말하기 어렵다.

-정량요건 돼도 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되지 않을 수 있나

▶주정심은 정량 요건 기반으로 고려하지만 요건이 된다고 반드시 지정하는 것은 아니다. 정성 조건이나 시장 상황을 고려한다. 오늘 발표한 시행령 내용은 지정 요건을 완화하는 것이 중점이다. 10월 초부터 시행되면 상한제 적용 지역을 어느 시점에 적용할지는 시장 상황을 종합적으로 반영해 결정짓겠다. 시행령 개정된다고 바로 적용되는 것이 아니고 지역을 지정해야 한다.

-공급 위축에 대한 우려는

▶2007년 상한제가 전국을 대상으로 했다면 이번엔 시장 과열 지역만 핀셋 적용한다. 2007년에는 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 때문에 시장이 위축된것이다. 지금과는 시장 상황이 다르다. 지금은 재건축 아파트 위주로 분양가와 가격 올랐다.

-신축 단지가 오르는 부작용은

▶신축으로 일부 수요 이전이 일어날 가능성이 있다. 주변단지 가격 상승은 자금조달계획서 등을 통해 철저히 살펴볼 것이다.

조한송 기자 1flower@mt.co.kr

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