오피스텔을 주택으로 전환할 때 부가가치세 처리

오피스텔을 주택으로 전환할 때 부가가치세 처리

오피스텔은 세법상 애매한 성격을 가지고 있습니다. 이번 칼럼에서는 오피스텔의 부가가치세 관련한 내용을 설명하려고 합니다. 물론, 대부분이 알고 있으리라고 생각되지만, 그래도 혹시나 하는 마음에 확인하고자 하는 사람들이 있을 것 같아서 이야기하려고 합니다.

사실상 오피스텔의 쓰임새를 고려하면 성격이 두 가지라고 할 수 있습니다. 오피스텔은 주택과 사무실 두 가지 모두 가능합니다. 하지만 최초 분양시에 부가가치세를 납부해야 하는 사실에는 주택이나 사무실 어느 쪽이나 동일합니다. 이유는 건축 당시에는 주택이 아니라 상업용 건축물이기 때문입니다. 이렇게 납부한 부가가치세를 사무실로 사용하기 위해 부가가치세 사업자등록을 하게 되면 환급이 이루어지는 것이나, 주택으로 사용하게 되면 환급이 불가능합니다. 처음에 환급 받을 때는 기쁜 마음으로 환급을 받겠지만, 그러나 사무실로 사용하던 오피스텔을 주택으로 변환하게 되면 이때부터 고민이 시작됩니다.

건물과 같은 감가상각자산들은 상각기간 동안 재화가 소비된다고 보기 때문에 이 기간 안에 사업을 하지 않게 되면 환급되었던 부가가치세의 일부를 납부해야 합니다. 이를 ‘폐업 시 잔존재화’라고 부릅니다. 그렇기 때문에 오피스텔을 주택으로 사용한다는 것은 부가가치세법상 사업용으로 사용하던 자산을 면세사업에 사용하는 것이 되므로 환급 받은 부가가치세 중 다음의 산식에 따라 납부해야 합니다.

납부할 부가가치세 = 최초의 매입부가가치세 X (1 - 감가율 X 경과된 과세기간)

그렇다면, 이러한 감가상각자산의 납부할 부가가치세가 없어지는 때는 언제일까요? 그것은 바로 감가율 X 경과된 과세기간이 100%가 넘어가는 순간입니다. 이제 오피스텔 이야기로 돌아가면 부가가치세법상 건물의 감가상각율은 5% 입니다. 그러니 10년이 지나게 되면 부가가치세법상 감가율이 100%가 넘게 되어 더 이상 납부할 부가가치세는 없는 것입니다. 그러나 이때 주의할 것은 새롭게 부가가치세를 납부했다면 다시 감가가 시작되는 것이니, 포괄양수도의 경우에 한해서 최초 건설 시점에 납부한 부가가치세가 계속 상각될 수 있습니다. (혹시 과세기간당 5%인데, 왜 10년이냐고 질문하신다면, 부가가치세는 1년에 2기의 과세기간이 지나기 때문입니다.)

이러한 사실을 주지하지 못하고 사업자 등록된 오피스텔을 주택임대로 전환하는 경우에 부가가치세를 추징당할 수 있습니다. 따라서 과세와 면세 사업을 전환할 때는 반드시 세법상 차이는 없는지 검토하시길 바랍니다.

부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사