가족에게 건물을 무료 임대할 경우, 문제가 되나요?

가족에게 건물을 무료 임대할 경우, 문제가 되나요?

건축 세무 상식, 아는 만큼 아낀다

월간 전원속의 내집

토지, 건물 등에 관련된 취·등록세, 명의 이전에 따른 증여세, 건축 시공에 관련된 부가가치세 등 건축을 앞두고 필요한 세무 상식이 많다. 윤나겸 건축 전문 세무사가 케이스별 세무 상담 사례를 자세히 풀어준다.

Q. 20년 정도 된 건물을 하나 갖고 있습니다. 예전에는 한 달에 300만~400만원 정도 월세가 들어왔는데, 현재는 1년째 비어 있습니다. 요즘 자영업자들이 워낙 많이 폐업해서 임대업을 하기도 녹록지 않네요. 외관상 보기에도 안 좋아서 고민이었는데, 마침 동생이 커피숍을 해 본다고 합니다. 초기에는 인테리어 비용도 들고 어차피 그동안 비어 있던 건물이라 동생이 잘 될 때까지는 임대료를 안 받으려고 하는데, 이럴 때도 문제가 되나요?

임대인과 임차인은 부가가치세 납세의무 및 소득세 납세의무를 지게 됩니다. 일반적인 경우가 아닌 질문한 사례처럼 특수한 관계의 대상자라면 ‘증여세’라는 항목을 그냥 지나칠 수 없습니다.

부가가치세법에서는 부동산을 무상으로 임대하는 경우 어떤 관계인지에 따라 다르게 해석됩니다. 타인에게 무상으로 용역을 제공한다고 할 경우에는 용역의 공급으로 보지 않지만, 특수관계자*가 부동산을 무상으로 사용하게 되면 용역의 공급으로 보아 시가만큼 부가가치세 과세대상에 해당됩니다. 만약 시가보다 낮은 가격으로 임대를 한다고 하더라도 시가를 과세표준으로 보아 부가세를 납부해야 합니다.

뿐만 아니라 부동산을 무상으로 사용하는 이는 무상으로 사용하여 이득을 본 만큼을 증여세로 내야 합니다. 이때 일반적인 관계라면 정당한 사유를 제시해 증여세 부담에서 피해갈 수 있지만, 특수관계자라면 정당한 사유가 모호하므로 무조건 증여세 과세대상이 되는 것입니다.

과세는 부동산을 무상으로 사용하기 시작한 날을 기준으로 증여 시기를 산정하게 되며, 5년이 경과한 후에도 지속적으로 무상으로 사용한다면 5년이 지난 다음날에 새롭게 무상 사용을 개시한 것으로 보게 됩니다. 즉, 5년간 무상 사용 이익을 증여재산가액 산정 기준으로 보는 것입니다. 이때 얻은 이익이 1억원 이상이면 증여세를 내야 합니다.

동생이 형 소유의 빈 상가를 공짜로 사용해도
무상으로 얻은 이익에 대해 세금 낼 수 있어

예를 들어 시가 20억원인 부동산을 특수관계자에게 무상으로 5년 동안 사용토록 하였다면 무상으로 사용한 이익은 20억원×2%×3.79079(5년 연금현가계수) = 151,631,600원으로 1억원 이상에 해당되므로 151,631,600원이 증여재산가액이 됩니다. 이때 무상으로 사용하는 것뿐만 아니라 시가(부동산가액×2%)보다 저가로 사용하게 되는 경우에도 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상 난다면 그 차액이 증여과세가액이 됩니다.

소득세에서도 특수관계자가 부당하게 조세 부담을 줄인 경우에는 거래가액을 부인하고 시가로 다시 계산하는 규정이 있습니다. 즉, 시가 대비 거래금액이 3억원이나 5% 이상 저가로 대여하게 되면 시가로 대여료를 계산하여 소득세나 법인세를 다시 계산해 산출세액이 증가할 수 있습니다.

특수관계자    
본인과 ▲혈족·인척 등 친족 관계 ▲임원·사용인 등 경제적 연관 관계 ▲주주·출자자 등 경영지배관계에 있는 자로 정의한다. 각 세법의 세부 규정별로 특수관계자의 범위를 제한적으로 열거하고 있다.

위에서 설명한 상황이 일반적인 특수관계자 간의 부동산 무상 사용에 대해 발생할 수 있는 세법입니다. 사례의 경우를 일반적인 부동산 무상 사용과 동일하다고 볼 수 없겠지만, 아무리 비어있는 건물이라도 동생이 아니었다면 무상으로 임대해 주지는 않았을 것이기 때문에 위에서 정한 규정을 피할 수는 없습니다. 다만 경기가 안 좋고 그동안 비어 있던 상황이 정상 참작이 된다면 시가를 더 낮은 금액으로 낮출 수 있으며, 특수관계자가 아닌 사람이 임대할 경우를 크게 벗어나지 않는 상식적인 선에서는 인정할 수 있을 것입니다. 예를 들어 증여세의 경우 보통 시가의 30% 내에 들어오는 금액은 시가로 인정합니다. 하지만, 소득세법에서는 금전이나 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율로 대부하거나 제공한 경우 시가의 5% 이상 저가로 제공했다면 부당행위계산을 부인하는 수가 있으니 참고하시면 됩니다. 세법은 실질과세의 원칙과 조세법률주의 관점이 묘하게 섞여 사실관계에 따라 판단하고 있습니다. 특수관계자가 아닌 경우와 특수관계자인 경우를 비교하였을 때 합리적인 의심이 없다면 진행하여도 무방하다고 생각됩니다.

세법은 사례에 따라 다르게 해석되므로 각자의 상황에 맞는 올바른 판단을 하기 위해서는 전문가와의 지속적인 상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다.

본인과 ▲혈족·인척 등 친족 관계 ▲임원·사용인 등 경제적 연관 관계 ▲주주·출자자 등 경영지배관계에 있는 자로 정의한다. 각 세법의 세부 규정별로 특수관계자의 범위를 제한적으로 열거하고 있다.

도움말_ 윤나겸 세무사

상담을 맡은 윤나겸 씨는 고려대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하고 현재 국세청 국선세무대리인, 토마토TV 전산세무 강사, 토마토패스 전산세무교수로 활동하고 있다. 또한 중소기업청 비즈니스 지원단 클리닉 위원, 소상공인시장 진흥공단 컨설턴트, 절세TV 대표세무사, 친친디하우스 프로젝트 세무 자문을 겸하고 있다. 문의 1544-7973 | taxtv@naver.com

구성_ 이세정

ⓒ 월간 전원속의 내집 2018년 7월호 / Vol.233 www.uujj.co.kr

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