관공서, 상가를 품다…임대수익 짭짤한 ‘관상복합’의 이유있는 변신
최근 서울 중랑구 신내2동으로 이사한 김슬아(36·가명)씨는 행정 업무를 보러 동사무소를 찾았다. 동사무소 건물이 여느 상가와 마찬가지로 은행과 병원, 학원까지 함께 들어와 있어 신기했다. 보통 동사무소는 단독 건물인 경우가 대부분이라 건물에 상가가 있는 경우를 보기 어려웠기 때문이다.
동사무소·구청·복지관 등의 관공서 건물을 크고 높게 지어 민간에 상업시설을 임대하는 ‘관상(官商)복합’ 건물이 늘고 있다. 관상복합은 공공 소유의 관공서 공간 일부를 민간에 임대해 관공서와 상가가 같은 건물에 들어간 복합 건물이다.
◆ 공공 소유 건물에 민간 상가가 입점
우리나라 최초의 관상복합 건물은 2000년 대구에서 처음으로 세워진 달서구 도원동사무소로 알려져 있다. 지하 1층~지하 4층으로 된 이 건물은 1층이 동사무소, 4층이 주민자치센터로 사용되고, 2, 3층은 독서실과 태권도장으로 이용되는데, 동사무소는 이 건물에서 연간 6000만~1억원 가량의 임대수익을 냈다.
선진국에서는 관상복합청사나 민관복합개발이 익숙하다. 일본 도쿄시 토시마구 신청사의 경우 저층부에는 상업시설을 넣고, 고층부는 아파트로 개발해 여기서 생긴 이익으로 건물 중층부에 청사 시설을 넣었다. 영국 환경식품농무부(DEFRA)는 케임브리지 청사를 재건축한 뒤 용지를 주택 용도로 변경해 민간에 매각한 사례가 있다.
우리나라에서는 신내2동 주민센터 외에, 서울지하철 2호선 을지로3가역 인근 나라키움 저동빌딩이 관상복합 건물로 지어진 사례가 더 있다. 이 건물은 옛 남대문세무서 건물과 부지를 2008년에 재건축한 것으로, 지하 4층~지상 15층으로 지어졌다. 현재 연간 51억원 가량의 임대수익을 내는 것으로 알려졌다.
대구 시민회관과 광주 남구청사, 서울 성동구, 인천 부평구 등지의 주민센터, 서울 동대문구 장애인복지관 등이 관상복합으로 지어져 상가 시설이 들어가 있으며, 서울 종로구와 서초구가 오래된 청사를 관상복합 건물로 새롭게 지을 계획이다.
◆ 민간 임대를 통해 청사 건립비 마련 및 수익원 확보
이렇게 관상복합 청사를 짓는 가장 큰 이유는 수익원 확보를 통해 건축비를 마련할 수 있어서다.
종로구청 관계자는 “부족한 재원 마련을 위해 새로 짓는 청사를 관상복합으로 지으려 한다”고 말했다. 김영종 종로구청장도 “신청사 전체 면적의 30% 이상을 상업시설로 채워, 임대료로 건축비를 갚고 주민 세금은 투입하지 않거나 최소화하는 방향으로 청사 건립을 추진할 것”이라고 말했다.
관상복합 청사는 건축 시행비를 한국자산관리공사(캠코)나 한국토지주택공사(LH) 등 공공 시행자에 맡겨 조달하고, 건물을 지으면 이들 회사가 운영권을 갖고 임대수익을 나누는 구조로 진행된다. 관공서 입장에서는 재정이 부족해도 건물을 지을 수 있고, 일정 수준의 임대료까지 얻을 수 있다. 공공 위탁으로 개발해 민자사업이 갖는 공공성 문제에서도 자유로운 편이다.
건물주가 공공기관이다 보니, 임차인 입장에서도 ‘상식적인’ 수준의 임대료를 기대할 수 있는 데다 임대료 시비가 붙을 염려가 적다는 것도 장점이다. 신내2동 주민센터 건물에서 소매업을 하는 한 자영업자는 “임대료가 주변 건물과 비교해 낮은 편이다”고 말했다. 중랑구청 관계자는 “주변보다 싼 임대료 때문에 건물 공실률이 제로(0)에 가깝다”고 말했다.
◆ 임대수익 잘못 계산해 낭패 본 사례도
국내에 관상복합 사례가 아직 많지 않지만 임대수익을 잘못 계산하거나 임대료를 너무 높게 잡아 낭패를 본 사례도 있다.
대구 시민회관의 경우, 새로 짓는 건물의 임대수익을 25억원으로 예상했지만 개관 후 1년이 넘도록 상업시설 임대가 이뤄지지 않아 대구시가 골머리를 앓았다. 운영권을 가진 캠코의 임대수익을 보전해줘야 하는 조건 때문에 대구시가 공실에 따른 부담을 고스란히 떠안았다.
광주 남구청사는 15년간 흉물로 방치된 옛 화니백화점 건물을 한국자산관리공사(캠코)와 같이 위탁개발 방식으로 리모델링했다. 지하 6층~지상 9층 건물로 리모델링하고 지하 1층, 지상 1층, 2~4층에는 상가와 편의시설, 나머지 층에 구청과 보건소, 구의회가 들어갔다. 하지만 입주 초기 임대료를 비현실적으로 높게 책정해 임대 부진을 겪는 동시에, 주변 상가의 임대료까지 동반 상승시키는 문제점을 낳았다.
서울시는 이런 실패 사례를 막기 위해 지난 4월 ‘서울형 위탁개발’ 방식을 발표해 캠코 단독으로 맡아왔던 관상복합 개발을 LH와 서울주택도시공사(SH공사) 등의 기관으로 다양화하기로 했다. 지자체만 부담하던 재정 부담을 민간업체와 서로 나눠 지도록 하기도 했다.
서울시 관계자는 “기존에는 개발 후 수익을 내지 못하면 지자체가 모두 책임지는 경우가 많았는데, 이를 두고 불합리하다는 평이 많았다”며 “개발 위탁기관을 여럿 중에 골라 사업 계획의 완성도를 높일 수 있게 했다”고 말했다.
이상빈 기자(seetheunseen@chosunbiz.com)
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동사무소·구청·복지관 등의 관공서 건물을 크고 높게 지어 민간에 상업시설을 임대하는 ‘관상(官商)복합’ 건물이 늘고 있다. 관상복합은 공공 소유의 관공서 공간 일부를 민간에 임대해 관공서와 상가가 같은 건물에 들어간 복합 건물이다.
◆ 공공 소유 건물에 민간 상가가 입점
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서울 중랑구 신내2동 주민센터는 관상복합청사로, 주민센터뿐만 아니라 은행, 학원, 병원 등 상업시설이 들어서 있다. 소유는 중랑구청이, 관리·운영은 중랑구 시설관리공단이 맡고 있다. /이상빈 기자 |
우리나라 최초의 관상복합 건물은 2000년 대구에서 처음으로 세워진 달서구 도원동사무소로 알려져 있다. 지하 1층~지하 4층으로 된 이 건물은 1층이 동사무소, 4층이 주민자치센터로 사용되고, 2, 3층은 독서실과 태권도장으로 이용되는데, 동사무소는 이 건물에서 연간 6000만~1억원 가량의 임대수익을 냈다.
선진국에서는 관상복합청사나 민관복합개발이 익숙하다. 일본 도쿄시 토시마구 신청사의 경우 저층부에는 상업시설을 넣고, 고층부는 아파트로 개발해 여기서 생긴 이익으로 건물 중층부에 청사 시설을 넣었다. 영국 환경식품농무부(DEFRA)는 케임브리지 청사를 재건축한 뒤 용지를 주택 용도로 변경해 민간에 매각한 사례가 있다.
우리나라에서는 신내2동 주민센터 외에, 서울지하철 2호선 을지로3가역 인근 나라키움 저동빌딩이 관상복합 건물로 지어진 사례가 더 있다. 이 건물은 옛 남대문세무서 건물과 부지를 2008년에 재건축한 것으로, 지하 4층~지상 15층으로 지어졌다. 현재 연간 51억원 가량의 임대수익을 내는 것으로 알려졌다.
대구 시민회관과 광주 남구청사, 서울 성동구, 인천 부평구 등지의 주민센터, 서울 동대문구 장애인복지관 등이 관상복합으로 지어져 상가 시설이 들어가 있으며, 서울 종로구와 서초구가 오래된 청사를 관상복합 건물로 새롭게 지을 계획이다.
◆ 민간 임대를 통해 청사 건립비 마련 및 수익원 확보
이렇게 관상복합 청사를 짓는 가장 큰 이유는 수익원 확보를 통해 건축비를 마련할 수 있어서다.
종로구청 관계자는 “부족한 재원 마련을 위해 새로 짓는 청사를 관상복합으로 지으려 한다”고 말했다. 김영종 종로구청장도 “신청사 전체 면적의 30% 이상을 상업시설로 채워, 임대료로 건축비를 갚고 주민 세금은 투입하지 않거나 최소화하는 방향으로 청사 건립을 추진할 것”이라고 말했다.
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1922년 준공된 서울 종로구청 청사 건물(왼쪽 사진). 종로구는 새로 짓는 신청사를 관공서와 상업시설이 함께 들어가는 관상복합 건물로 지을 계획이다. /종로구 제공 |
관상복합 청사는 건축 시행비를 한국자산관리공사(캠코)나 한국토지주택공사(LH) 등 공공 시행자에 맡겨 조달하고, 건물을 지으면 이들 회사가 운영권을 갖고 임대수익을 나누는 구조로 진행된다. 관공서 입장에서는 재정이 부족해도 건물을 지을 수 있고, 일정 수준의 임대료까지 얻을 수 있다. 공공 위탁으로 개발해 민자사업이 갖는 공공성 문제에서도 자유로운 편이다.
건물주가 공공기관이다 보니, 임차인 입장에서도 ‘상식적인’ 수준의 임대료를 기대할 수 있는 데다 임대료 시비가 붙을 염려가 적다는 것도 장점이다. 신내2동 주민센터 건물에서 소매업을 하는 한 자영업자는 “임대료가 주변 건물과 비교해 낮은 편이다”고 말했다. 중랑구청 관계자는 “주변보다 싼 임대료 때문에 건물 공실률이 제로(0)에 가깝다”고 말했다.
◆ 임대수익 잘못 계산해 낭패 본 사례도
국내에 관상복합 사례가 아직 많지 않지만 임대수익을 잘못 계산하거나 임대료를 너무 높게 잡아 낭패를 본 사례도 있다.
대구 시민회관의 경우, 새로 짓는 건물의 임대수익을 25억원으로 예상했지만 개관 후 1년이 넘도록 상업시설 임대가 이뤄지지 않아 대구시가 골머리를 앓았다. 운영권을 가진 캠코의 임대수익을 보전해줘야 하는 조건 때문에 대구시가 공실에 따른 부담을 고스란히 떠안았다.
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서울시가 지난 4월 발표한 ‘서울형 위탁개발’ 추진 구조. /서울시 제공 |
광주 남구청사는 15년간 흉물로 방치된 옛 화니백화점 건물을 한국자산관리공사(캠코)와 같이 위탁개발 방식으로 리모델링했다. 지하 6층~지상 9층 건물로 리모델링하고 지하 1층, 지상 1층, 2~4층에는 상가와 편의시설, 나머지 층에 구청과 보건소, 구의회가 들어갔다. 하지만 입주 초기 임대료를 비현실적으로 높게 책정해 임대 부진을 겪는 동시에, 주변 상가의 임대료까지 동반 상승시키는 문제점을 낳았다.
서울시는 이런 실패 사례를 막기 위해 지난 4월 ‘서울형 위탁개발’ 방식을 발표해 캠코 단독으로 맡아왔던 관상복합 개발을 LH와 서울주택도시공사(SH공사) 등의 기관으로 다양화하기로 했다. 지자체만 부담하던 재정 부담을 민간업체와 서로 나눠 지도록 하기도 했다.
서울시 관계자는 “기존에는 개발 후 수익을 내지 못하면 지자체가 모두 책임지는 경우가 많았는데, 이를 두고 불합리하다는 평이 많았다”며 “개발 위탁기관을 여럿 중에 골라 사업 계획의 완성도를 높일 수 있게 했다”고 말했다.
이상빈 기자(seetheunseen@chosunbiz.com)
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