수익형 부동산 수익률의 함정투자 수익률은 단순 숫자에 불과

수익형 부동산 수익률의 함정투자 수익률은 단순 숫자에 불과

계산 방식에 따라 오르락 내리락
자료로만 활용하고 직접 계산해야

중앙일보

수익형 부동산에서 가장 중요한 건 바로 수익입니다. 얼마를 투자해 얼마를 벌 수 있느냐, 즉 투자수익률이 몇 %나 되느냐가 수익형 부동산에선 투자의 척도이죠. ‘투자금액 대비 연 6%’라는 식의 분양 홍보 문구를 쉽게 접할 수 있는데, 여기서 말하는 ‘연 6%’가 바로 투자수익률입니다.

투자수익률은 간단하게는 1년 치 수입을 투자금액으로 나눈 비율입니다. 예컨대 A 오피스텔 한 채를 1억원을 주고 분양받아 월 60만원에 임대한다면 이 오피스텔의 연 수익률은 1년 치 월세 수입(720만원)을 1억원으로 나눈 후 100을 곱한 7.2%가 되는 것이죠. 보증금이 있다면 수익률은 더 상승하겠네요. 분양가에서 보증금을 제하면 될 테니까요.

이 같은 수익률은 그러나 세금 등을 감안하지 않고 단순 계산한 것이므로 시장에선 흔히 ‘명목(名目)수익률’이라고 부르기도 합니다. 어떻게 불리든 상가·오피스텔·호텔·펜션 등 각종 수익형 부동산 투자의 척도인 만큼, 상가 등을 분양하는 회사들이 가장 먼저 내세우는 것도 바로 이 수익률입니다.

그런데 수익률이 아무리 높다고 해도 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 형편없이 적을 수 있습니다. 수익률 자체는 숫자일 뿐이기 때문입니다. 특히 어떻게 계산하느냐에 따라서 얼마든지 조작(?)도 가능합니다. 수익률을 맹신해서는 절대 안 되는 이유인데요, 자세히 알아보겠습니다.

가끔 연 6%라는 상식적인 범위를 벗어나 연 15%, 연 17%라는 ‘놀라운’ 수익률을 내세우는 상품이 있습니다. 그런데 이런 광고 자체는 거짓말이 아닙니다. 숫자로는 얼마든지 가능하기 때문이죠.

위에서 예를 든 A 오피스텔의 수익률을 다시 계산해 보겠습니다. 분양가 1억원 중 60%인 6000만원을 연 3.5%로의 금리로 대출을 받았다고 가정합니다. 대출을 받았으니 실제 투자자의 주머니에서 나간 돈은 4000만원뿐이죠. 실투자금으로 수익률을 계산하면 1년간의 월세 수입(720만원)에서 1년간 대출 이자(210만원)을 뺀 금액을 4000만원으로 나눈 연 12.75%가 됩니다.

대출을 60% 받았을 뿐인데 수익률은 두 배에 근접할 정도로 급등합니다. 이렇게 수익률이 쑥 오르는 원리는 간단합니다. 나눗셈에서 분모 값이 확 줄어들기 때문인데요, 예컨대 대출을 90%까지 받아 분모(실투자금)가 1000만원으로 떨어지면 대출이자(연 315만원)를 고려하더라도 수익률은 연 40.5%로 치솟게 됩니다.

이처럼 숫자로 얼마든지 눈속임이 가능한 게 바로 분양 회사들이 내세우는 수익률입니다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “수익률을 극대화하기 위해 대출을 통한 레버리지 효과를 노리는 예가 많으므로 참고용으로만 활용해야 한다”고 조언합니다.

그런데 문제는 분양 회사들이 내세우는 수익률 대부분은 대출을 조건으로 계산한 방식이라는 데 있습니다. 상가·오피스텔 계약자가 분양가의 50~60%는 대출을 받을 것이라고 미리 가정하고 계산한 것이죠. 그렇다면 연 6%의 수익률(분양가의 60%는 대출)을 보인다는 분양가 1억원짜리 B 오피스텔의 실제 임대수입은 얼마나 될지 계산해 보겠습니다. 대출 이자는 A 오피스텔과 같고, 주변 임대시세는 월 40만원 정도입니다. 그래야 연 6%의 수익률이 나오죠.

분양 회사들은 매달 임대료로 40만원 정도를 벌 수 있다고 유혹할 겁니다. 하지만 투자자가 매달 손에 쥘 수 있는 돈은 40만원에서 대출 이자 17만원가량을 제외한 23만원뿐이다. 이 23만원도 온전히 가져가지 못합니다.

연 6%라는 수익률은 명목수익률에 지나지 않기 때문인데요, 우선 공실(空室)을 고려해야 합니다. 세입자가 1~2년 단위로 바뀐다면 이전 세입자가 나가고, 새 세입자가 입주할 때까지 공실이 생길 수밖에 없습니다.

세입자가 임대료를 연체하는 상황도 있을 수 있구요. 그래서 시장에선 보통 이런 상황을 고려해 임대료의 10% 정도를 제합니다. 여기에 세입자를 구하기 위해 들여야 하는 중개수수료나 취득세·종합소득세 등 각종 세금을 고려해 다시 총 수입의 20%를 제합니다.

B 오피스텔의 경우 이런 부분까지 고려하면 투자자가 매달 손에 쥘 수 있는 돈은 23만원이 아니라 절반 수준인 12만원뿐입니다. 만약 대출 금리가 상승세로 돌아서거나, 대출 원리금을 균등상환 해야 하는 상황이 생긴다면 수입은 더 떨어질 수밖에 없습니다.

그래서 수익형 부동산에 투자할 때는 분양 회사가 말하는 수익률을 곧이곧대로 믿어선 안된다는 겁니다. 전문가들은 계약 전 반드시 사업지 인근 부동산중개업소를 찾아 적정 임대료를 설정하고, 공실률을 감안해 수익률을 따져보라고 조언합니다.

수익형 부동산에 투자할 때 수익률이 아닌 월세 총액에 초점을 맞추고 접근하는 것도 방법일 수 있습니다. 기존의 투자 방법이 얼마를 투자해 얼마를 벌겠다는 식이었다면, 얼마를 벌기 위해 얼마를 투자하겠다는 식입니다.

가령 은퇴를 앞둔 중년층이 은퇴 후 생활비 등으로 매월 500만원 정도의 현금이 필요하다고 가정하면, 월세 100만원짜리 오피스텔 5~6채를 적정 가격에 구입하는 식입니다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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