[스크랩] 점포임대차 계약시 유의사항

4.점포임대차

4.점포임대차 1)점포임대차란? 점포임대차의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다. 임대차계약을 하더라도 전세권이나 저당권설정등기를 하지 않으면 새로 산 매수인에게 임대차계약이 승계되지 않는다. 임대인이 점포를 매각하면서 보증금 승계조항을 넣지 않거나 점포가 경매에서 경락된 경우 새로이 취득한 자는 보증금을 반환하지 않고 임차인에게 명도 청구 할 수 있다. 점포임대차는 임대차기간이 보장되지 않으므로 매년 1년단위로 계약하면서 보증금이나 월세를 인상하여 주어야 하는 경우가 많다 2) 점포 임차할 때 주의사항 계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데 계약서는 증거법 상 처분문서라고 하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다른 사실 인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다. 구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다. 임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다. 부동산등기부에 의하여 등기부상에 저당권과 같은 담보나 압류, 가압류와 같은 권리제한 사항이 있는지 여부를 확인 하여야 한다. 저당권이 설정된 경우에는 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단하여야 한다. 그런데 임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되면 등기하지 않은 임대차보증금은 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 항상 위험부담은 있게 된다. 임대인의 채권자가 추가로 가압류나 압류를 하게 되면 임차인과 같은 일반채권이므로 채권액에 따라 안분 비례하여 배분 하게 되므로 역시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다. 부동산 등기부에 말소등기 예고등기가 된 경우나 처분금지가 처분이 되어 있다면 임대인이 진정한 소유자가 아니거나 이미 처분된 경우이므로 임차하지 않는 것이 타당하다. 무허가건물의 경우 부동산 등기부가 없어서 영업허가를 받기 어려울 수가 있으므로 유의하여야 하고, 특정업종의 경우 도시계획이나 건물용동에 비추어 불법 용도변경으로 점포상용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다. 관청에 문의할 때는 구두로 하는 것보다 서면으로 질의민원을 보내면 관원은7일 이내예 서면으로 회신할 의무가 있으므로 근거가 확보된다. 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부등본상의 점포호스를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리 대장으로 확인하는 것이 좋다. 임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대 차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다. 임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁 에 대비하여 필요하다. 통상의 계약서에는 계약금을 정하고 임차인이 위약한 경우 몰수하고 임대인이 위약한 경우 배액을 반환하도록 되어 있는데 계약금은 통상적으로 10%이므로 계약당일 그 이상을 지급하더라도 10%는 계약금, 나머지는 중도금이로 기재하는 것이 타당 하다. 계약금이 위약금으로 되는 경우의 법적 성격은 ‘ 손해배상액의 예정 ’이라고 햐여 실제 손해액수에 관계없이 미리 정한 위약금을 손해배상으로 갈음하도록 하는 것이다. 계약 후 며칠에 임차인이 계약을 파기하는 경우 임대인이 바로 새로 운 임차인을 구하면 별다른 손해가 없게 되지만 그런 경우에도 계약금을 몰수할 수 있다. 법원은 제반사정에 비추어 손해 배상액의 예정이 과다하다고 인정되면 감액할 수 있으나 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 과다하지 않다고 본다. 임대보증금과 월세를 얼마로 정할 것인지 결정함에 있어서 은행이율이 낮은 요즈음 임대인으로서는 보증금을 줄이고 월세를 높이고 싶을 것이다. 그런데 임차인이 월세를 연체하거나 기간만료나 임대차 해지시 명도를 거부할 경우 법적으로 명도소송 을 하지 않으면 내 보낼 방법이 없다. 임대인이 단전·단수하거나 출입을 제한하는 것은 업무방해죄가 된다. 명도소송을 하여 승소판결을 받기까지 상당한 시일이 걸리므로 임대인으로서는 최소한 6개월 내지 10개월 정도의 월세 보증 금을 받는 것이 좋다. 반대로 임차인 중에는 명동소송에 시일이 걸린다는 것을 악용하여 보증금을 적게 걸고 월세를 내지 않고 버티다가 오히려 이사비용으로 상당한 금액을 받고 나가는 경우도 있다. 대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는‘ 약관의 규제에 관하 법률’이 적용되는 약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다. 3)필요비와 유익비에 관한 법률관계 임대인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우 필요비와 유익비로 구분된다. 필요비와 목적물의 보존에 관한 비용이다. 임대인엑게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통사의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나 새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다. 필요비는 당사자 사이의 특약으로서 임차인 부담으로 할 수 있으나 이 경우 임대료에 반영되어야 한다. 유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로서 본래 임차인이 지출하여야 하는 것이 아니지만 목적물의 가치가 증가한 경우 임대인이 부당이득한 셈이 되므로 유익비는 임차종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출 한 금액이나 증가액을 임대인이 상환하여야 한다. 유익비 청구기간도 목적물 반환일로부터 6개월이지만 유익비에 대하여는 법원이 기한을 허여하면 그 기한이 도래한 날로부터 기산된다. 필요비나 유익비의 비용상환청구권에 대하여는 유치권이 발생하므로 비용상환이 지체된 경우 임차인이 유치권을 행사하여 명도를 거부 할 수 있다. 임대차 기간이 만료된 후에 지출한 비용은 불법점유이므로 유치권이 생기지 않는다. 비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 약정으로 포기할 수 있다. 통상의 임대차계약서에 필요 비와 유익비 상환청구권을 포기한다고 기재하는 경우가 많은데, 본래 임대인에게 수선의무가 있는데도 필요비 상환청구권 까지 포기하게 하는 것은 부당하고 특히 약관인 경우 무효라고 본다. 4) 부속물 매수 청구권 점포에 자금을 투입하는 경우가 많다. 점포임차인이 임대인의 동의를 얻어 점포에 부속시킨 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 부속물이란 원래 임차인의 소유에 속하고 그 건물의 구성부분을 이루지 않는 독립성을 가진 것이어야 하고 건물의 사용편익에 제공되어야 하기 때문에 건물의 객관적 이용가치를 증가케 하는 것이어야 한다 부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 조항은 계약서에 넣더라도 무효가 된다. 부속물매수청구권을 행사하면 임대인은 시가를 지급할 의무가 있다. 토지의 지상에 건물을 지어 사용할 목적으로 임차한 경우에는 임대차가 종료되었을 때 건물이 남아 있으면 임차인은 그 건물 을 매수하라고 청구할 권리가 있다. 그 권리 역시 강행 규정에 해당되다. 나대지에 카센터나 간이식당을 하겠다고 건물을 임 차한 경우 쉽게 철거할 수 있는 가건물이 아닌 이상 임대인이 이를 매수하여야 하고 철거특약을 하는 경우라 하더라도 효력이 없다. 철거특약을 하려면 임대료를 시가보다 낮게 책정해야 하고 그것이 계약서에 반영되어야 한다. 임대인이 건물매수청구 권을 막으려면 명의로 건축하게 하고 임차인에게 건축자금을 부담하도록 한 다음 건물을 무상 사용하고 토지임대료만 받는 방법이 있다. 5)점포의 권리금과 계약관련 문답풀이 ①권리금이란? 점포의 운영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도 등에 대한 대가로 새로 점포를 얻을려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다. 일종의 프리미엄이라 할 수 있는데 여기서는 보통 인체리어 비용이 포함된다. 권리금은 대체로 건물주인이 묵시적으 로 인정해 주지만 법적인 보장은 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르는 법적인 보장은 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르느 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자 할 때 분쟁의 소지 가 된다. 따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이 같은 사항을 건물주인에게 알리고 ‘권리금 인정여부’에 대한 서명 동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣는 것이 좋다. 법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않는 경우 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 한다. ②건물주가 바뀌었을 경우 보증금과 권리금은 어떻게 되는가? 임대기간중 임대한 건물이 다른 사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선이다. 임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치 않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없다. 이때 다시 그러한 일이 반복 될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수 있다. 계약을 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있다. ③권리금 회수는 어떻게 하느가? 점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이 형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 잇다고 판단할 수 있다. 그리고 임대인이 보증금과 월세를 받으면 임차인이 누구든 상관없다고 여기는 경우도 마찬가지이다. 이러한 상황에 접할 때 임차인은 임대인 에게 권리금에 대해 확인을 받아야 한다. ④계약종료 후 권리금 반환은? 임대차기간은 보통 1-2년의 단기간인 경우가 대부분이다. 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워 줘야 한다. 이때 보증금은 당연히 돌려받게 되지만 권리금은 점포사용 이외에 부수적으로 발생하는 특별이익에 대한 대가로 주고받는 것이기 때문에 반환을 청구할 수 없다. ⑤임대인이 과도하게 임대료를 인상할 때 어떻게 해야 하나? 민법에서는 경제여건의 변화로 임차료의 증감요인이 있을 때 건물주가 이를 실행할 수 있다고 할 분 그 증감비율을 정하지 않고 있다. 따라서 계약기간이 만료된 경우 임대인이 아무리 많은 보증금과 임대료를 요구해도 이에 대항할 방법이 없다. ⑥점포를 계약할 때 반드시 확인해야 할 서류 부동산 거래에서 발생할 수 있는 대표적인 사기유형은 물건의 권리가 없는 사람과의 계약, 가등기, 가압류, 저당권 등 제한 물권이 있는데도 위장해서 하는 계약, 용도 · 지목 변경이 불가능한 데도 가능하다며 맺는 계약, 등기이전이 되지 않았으면 서도 맺는 계약, 계약후 저당권을 설정하거나 이중계약을 하는 경우, 물건을 속이는 경우이다. 이러한 사기예방을 위해서 점포계약시 등기부등본(토지 · 건물),건축물관리대장, 토지이용계획확인원등을 반드시 직접 확인해야 한다. 아울러 계약 후 에도 중고금과 잔금으 치르기 전에 등기부등본을 확인하여 제한물권의 변동사항이 있는지를 알아본다.

출처 : 부동산 노트

글쓴이 : 그대 그림자 원글보기

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