[스크랩] 상가 보증금 지키는 요령

상가 보증금 지키는 요령

이기형 • 직책: 대한공인중개사협회 중앙회 전임교수 겸 고문변호사 • 분야: 부동산법률 • 연락처: ▶2002년 4월부터 서울지역 상가를 임차해 부동산중개업을 하다가 2003년 4월1일 자로 계약을 갱신,보증금 1억원, 월세 100만원, 임대기간 1년으로 정해 계약서를 재작성했는데, 현재 전세기간이 만료돼 주인이 건물명도를 요구하고 있다.임차기간이 만료되면 임차인은 건물을 당연히 비워주어야 하는 것이지만, 임차 개시당시 권리금을 5000만원이나 주고 들어왔고, 이제야 영업수익이 오르는데 나가라고 하니 난감할 뿐이다. 주인말대로 당연히 건물을 명도해주어야 하나 ▶결론을 먼저 말하자면 상가임대차보호법에 따라 계약 갱신요구를 했다면 건물을 비워주지 않아도 된다. 상가임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 시행돼 영세상인을 보호하기 여러 가지 규정을 두고 있다. 이전에는 주택의 임차인만 주택임대차보호법에 따라 보호를 받았지만, 이제는 상가임차인도 상가임대차보호법의 시행에 따라 일정한 보호를 받게 됐다. 다만 모든 상가 임차인이 다 보호를 받는 것은 아니고 보증금 등 일정한 요건을 갖춘 임차인만 적용대상이 된다. 우선 서울의 경우 보증금이 2억4000만원이하인 경우에만 위 법이 적용된다.(수도권 중 과밀 억제권역은 1억 9000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 1억 5000만원, 그 밖의 지역은 1억 4000만원), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(100)을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 한다. 따라서 질문의 경우 월세 100만원을 보증금으로 환산하면 1억(100만원×100)이고 이에 보증금1억을 더하면 총 합계 2억이 되고 서울소재상가이므로 이 법의 적용대상이 된다. 또한 이 법은 원칙적으로 시행 후(2002년 11월 1일) 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 질문의 경우 2002년 3월부터 임차를 시작했지만, 이 법 시행이후에 갱신이 되었으므로 적용시기상으로는 문제가 없다. 다만, 일정한 규정은[제3조(대항력 등), 제5조(보증금의 우선변제) 및 제14조(소액보증금의 보호)] 이 법 시행전의 임대차에 대하여도 적용되므로 보호를 포기하지 말아야 한다. 상가임대차보호법상의 주된 내용을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 임차권등기가 없는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 따라서 임차건물을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주돼 임차인은 임대차 종료시에 양수인에게 보증금반환을 청구할 수 있다. 질문의 경우 임차인이 선순위 저당권등이 없는 상태에서 위 요건을 갖추면 상가가 양도 또는 경락되더라도 양수인 또는 경락인에게 대항할 수 있다. 또한 위 대항력을 갖춘 임차인이 계약서상에 확정일자까지 구비하면 임차주택의 경매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다른 권리와의 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 한다. 단 확정일자를 건물인도 또는 사업자등록신청일자와 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우는 인도와 사업자등록신청을 마친 ‘다음 날’이 기준이 된다. 질문의 경우 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추었으면 임차기간 중 상가가 경매되더라도 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 권리가 있다. 주택임대차보호법의 경우처럼 소액임차인 보호규정도 있다. 서울의 경우는 보증금이 4500만원이하인 임차인만 해당되고, 보증금 중 상가건물가액의 3분의1을 한도로 1350만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있다. 질문의 경우는 보증금이 4500만원을 넘기 때문에 소액보증금의 보호는 받지 못한다. 상가임대차보호법상의 임차인보호규정 중 가장 특이한 것은 임차인의 계약갱신요구권이다. 임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구를 하면 최초 임대차를 포함하여 최장 5년까지 갱신이 보장된다. 1년간 계약했더라도 매년 계약갱신을 요구하면 5년간 임대할 수 있다는 얘기다. 이는 상가임차인이 들인 시설비 권리금등 투하자본을 회수할 수 있도록 임차기간을 확보해주기 위한 것이 입법취지이다. 다만, 임차인이 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 건물대부분의 철거 및 재건축을 위해 점유회복이 필요한 경우 등 일정한 경우에는 예외규정을 두어 갱신요구권을 인정하지 않고 있다. 이에 대하여는 너무광범한 예외를 둔 것이 아니냐는 입법론적 비판이 있다. 다만 유의할 것은 위 권리가 인정되기 위해서는 기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 반드시 갱신요구를 하여야 하는 점이다. 계약 갱신 통보는 구두도 가능하나 내용증명으로 하면 나중에 입증하기가 쉽다. 임대인은 기간 만료전에 미리 건물명도를 요구했는데, 임차인이 갱신요구없이 위 기간을 넘기면 갱신의 효과는 발생하지 않는다. 질문의 경우 임차인이 기간 만료전 6월부터 1월사이 기간인 2003년9월 30일부터 2004년 2월 28일까지 사이에 갱신요구를 하였다면 다시 전임대차와 동일한 조건으로 갱신이 된 것으로 보아 임대인의 건물명도에 응하지 않아도 된다. 상가세입자 어디까지 보호 받나 ＜단위：만원＞ 지역 상가임대차보호법적용 보증금한도 소액 임차인 보호 보증금한도 최우선변제금액 （낙찰가의 3분의1이내） 서울 24000 4500 1350 수도권과밀억제권역（인천·경기일부） 19000 3900 1170 광역시（군제외） 15000 3000 900 나머지 지역 14000 2500 750 자료：법무부

자료: 중앙일보 조인스랜드

출처 : 부동산 노트

글쓴이 : 지테크 원글보기

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