신규 상가에 거품 많아...'성숙상가'가 안정적

신규 상가에 거품 많아...'성숙상가'가 안정적

중앙일보 원문 

       

생활밀착형 상가 투자 어떻게 할까

세입자 시선으로 골라야

신규 상가는 임대료 거품 조심

임대수익률 뻥튀기 주의해야

대출은 분양가 30% 이하가 안정적

서울 동작구에 사는 중견기업 임원 박홍수(가명·57)씨. 그는 요즘 모아놓은 여유자금 10억원으로 상가에 투자할 생각을 갖고 있다. 은퇴 이후 안정적인 월세를 받고 싶어서다.

하지만 주변에서 상가 투자는 아파트와 달리 위험이 크다고 해서 조심스럽다. 시중 금리가 올라가고 내수경기가 위축되고 있는 점도 마음에 걸린다. 그래서 상가 중에서도 경기불황을 덜 타는 음식점 등 생활밀착형 상가를 알아볼 계획이다. 박씨는 “다리품을 팔아 입지 분석과 상권 흐름을 제대로 알아야 성공할 수 있을 것 같다”고 말했다.

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상가 고르기, 세입자의 시선으로

상가 투자를 할 때 잊지 말아야 할 것은 세입자의 시선으로 봐야 실패가 없다는 것이다.

월세는 건물주인이나 중개업자가 아니라 세입자가 내기 때문이다. 장사하는 세입자가 보는 눈은 정확하다. 상가 입지를 평가할 때 반드시 주변 세입자 등 적어도 3명에게 탐문하는 게 좋을 것이다. 이들로부터 객관적인 의견을 종합해 상가의 가치를 따져보는 것이다.

그래도 미덥지 못하다면 장사하는 지인과 함께 현장을 답사하는 것도 괜찮다. 세입자가 선호하는 상가는 유동인구가 많아 매출액이 꾸준한 곳이다.

가령 지하철역 출구에서 10m 이내 1층 코너 상가나 대학 후문은 접근성이 좋아 고객이 끊이지 않을 것이다. 이처럼 실패하지 않는 상가투자의 방법은 바로 세입자의 마음을 읽는 역지사지의 지혜다.

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신규 상가, 임대료 거품 조심

신규 분양 상가는 분양가나 임대료 모두 거품이 끼기 쉽다. 아파트는 분양을 받아 가끔 대박을 터뜨리지만 많은 경우 상가들은 계약자의 기대에 못 미친다. 가장 큰 이유는 고분양가다. 개발에 대한 과도한 기대감으로 분양가가 처음부터 부풀려진다. 너무 높은 분양가는 소비자가 가져가야 할 이익을 공급자가 중간에 차지해버리는 꼴이다. 이러다보니 소비자의 몫은 쥐꼬리 정도이거나 되레 손해를 보는 경우도 적지 않다.

또 신규 상가 임대차시장의 구조적 특성도 한 몫 한다. 상권 형성의 초창기에는 세입자들이 치러야하는 '준임대료' 성격의 권리금이 없는 경우가 많다.

이러다보니 비싼 임대료를 내고서도 들어오려는 세입자들이 있기 마련이다. 문제는 권리금을 지불해야하는 그 다음 세입자이다. 권리금까지 지불하면 가게 운영의 채산성이 떨어져 최초 임대료를 감당하기 어렵다.

이 바람에 시장이 안정단계로 접어들수록 임대수익 하락으로 이어지고 시차를 두고 매매가격도 떨어져 적지 않은 상가계약자들이 이중고를 겪는다.

물론 신규 상가를 분양받는다고 모두 실패하는 것은 아니다. 문제는 확률이다. 실패한 투자자들이 많다는 것을 타산지석으로 삼는 게 현명하다. 보수적 투자자라면 신규 상가보다 상권 성숙지역을 고르는 것도 대안이 될 것이다.

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임대수익률 뻥튀기 주의보

상가투자성 그래픽

혹시 상가 분양회사에서 제시한 임대수익률이 생각보다 높다고 느끼지 않았는가. 만약 그렇다면 계산법의 착시일 수 있다. 임대수익률을 계산하는 기준은 자기자본수익률(ROE)이다. 대출을 제외하고 내 돈으로만 투자해 얻은 임대수익률인 ROE로 따지는 게 정확하다.

즉 12개월 치 월세를 매입가격에 임대보증금을 뺀 실제 투자금액으로 나누는 방법[임대수익률(연%)=(월세×12)/(매입가-임대보증금)×100]이다. 하지만 일부 분양회사에서 제시하는 계산법은 대출을 포함한 임대수익률이다. 대출 지렛대를 사용하면 수익률이 확 올라간다.

수익률 부풀리기 가능성이 있으므로 계산법을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 나중에 필요해서 대출을 받더라도 해당 상가의 임대수익에 대한 경쟁력 판단은 ROE로 삼으라는 애기다. 상가 입지에 따라 다르나 ROE기준으로 연 4.5%~5% 이상 되는 곳을 고르는 게 좋다.

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적정한 대출 필요

시중금리가 오르고 있으므로 대출금은 상가 매입가의 30% 이내가 좋을 것 같다. 일시적인 자금 부족으로 대출을 많이 받는다고 하더라도 50%를 넘지 않는 게 바람직할 것 같다.

가격이 크게 오르지 않는 상황에서는 무리한 레버리지는 언덕이 아니라 무거운 짐이 될 뿐이다. 레버지리는 결과를 확대할 뿐 부가가치를 창출하지 않는다는 점을 잊지 말자.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원

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