약자인 세입자 또 덤터기…임대소득과세가 부른 불편한 진실[임대소득 비과세 종료 앞둔 부동산시장]
생계형 임대사업자 세부담증가 불가피
‘건보료 폭탄’ 세입자 부담 전가 우려
5분위이상 고소득 다주택자 많이 보유
전문가 “형평성 따지면 2년연장 무의미”
업계 “세후수익률 하락, 월세만 상승”
내년 일몰하는 주택 임대소득에 대한 비과세 특례가 2년 연장됐지만, 야당이 애초 계획대로 세금을 걷어야 한다며 제동을 걸면서 부동산 업계와 정치권의 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐다. 형평성에 어긋난 세제 지원이라는 주장의 반대편에는 주택 임대차시장 위축에 대한 우려가 자리잡고 있다.
현행 소득세법에 따르면 원칙적으로 주택 임대소득은 과세 대상이다. 하지만 기준시가 9억원 이하 1주택에서 발생한 임대소득은 과세하지 않고 있다. 정부는 지난해 2000만원 이하의 임대소득에 대해 내년부터 분리과세로 전환키로 했지만, 이는 다시 연장됐다.
아울러 소형주택 임대사업자 세제 지원 적용기한은 2019년까지 3년간 연장됐다. 3주택 이상 보유자 전세보증금에 대한 과세 때 기준시가 3억원 이하 소형주택을 제외하는 과세특례 일몰도 2년 미뤄졌다.
정부는 임대차시장의 안정을 위한 결정이라고 설명했다. 하지만 실제 월세 비중은 감소세다. 22일 국토교통부 자료에 따르면 전ㆍ월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 지난 10월 43.6%로 전달보다 0.3%포인트, 지난해 같은 기간보다 0.6%포인트 각각 줄었다. 월세 비중은 지난 2월(47.1%) 최고치를 찍은 이후 꾸준히 감소했다.
김유찬 홍익대학교 세무대학원 교수는 “공급이 고정된 재화나 서비스의 세금 부담은 당연히 공급자에게 돌아가야 한다”며 “부동산 임대차시장이 전세로 넘어가는 추세고, 임차인 우위 시장으로 바뀌고 있는 점을 고려하면 세 부담이 세입자에 전가되는 현상에 대한 우려는 기우에 가깝다”고 했다.
비과세가 되는 연간 2000만원의 임대소득은 월세로 따지면 약 166만원이다. 내년 주 40시간 기준 월 최저임금(135만2230원)과 비교하면 고소득으로 볼 수 있다. 국회 기획재정위원회 소속 박주현 국민의당 의원실에 따르면 임대소득 2000만원 이하에 대한 실효세율은 3~6.2%에 불과하다. 2000만원에 대한 연간 최대 과세는 약 124만원이라는 계산이다.
세입자는 여전히 임대차시장의 ‘을(乙)’인 반면 임대인들은 대부분 고소득자다. 비과세 특례 연장이 투기 수단으로 악용돼 서민 주거시장을 혼탁하게 만들 수 있다는 주장이 나오는 이유다. 지난해 통계청의 가계금융ㆍ복지조사 결과를 살펴보면 5분위 이상 고소득자가 주택과 소득, 자산이 월등히 많은 것으로 나타났다. 소득 5분위의 소득은 1억850만원, 보유가구 비율은 71.3%로 조사됐다. 1분위보다 소득은 약 10배, 자산은 5배에 달하는 수치다. 보유가구는 무려 45.5%포인트 높았다.
부동산 전문가의 반응은 엇갈린다. 월세 세액공제를 인정하는 현실과 11ㆍ3 부동산 대책 이후 위축된 시장에 대한 비관적인 전망이 맞선다. 업계 한 관계자는 “전체적으로 공급이 늘고 분양가와 매매가가 올라 임대수익률은 점차 낮아지는 분위기”라며 “세 부담으로 세후 수익률이 떨어지면 지역별로 월세를 올리는 임대인이 많아질 수도 있다”고 했다.
과세 필요성에는 공감하지만, 시장 위축은 불가피할 것으로 전망된다. 보유한 임대 가액에 비례한 건강보험료가 누군가에겐 ‘폭탄’으로 작용할 수도 있어서다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “연장이 안된다고 하면 까다로운 여심심사와 금리 인상 가능성 등이 맞물려 시장의 악재로 작용할 가능성도 있다”며 “영세임대사업자는 조세 부담이 없다고 하더라도 건보료 등 준조세 부담이 커질 수 밖에 없다”고 설명했다.
현실적으로 세입자에게 세 부담을 전가하기도 어려울 것이란 주장도 제기된다. 정진희 이촌 세무법인 세무사는 “시장 상황이 워낙 좋지 않은 상태에서 집주인이 월세를 올리기는 쉽지 않을 것”이라고 했다. 김유찬 교수는 “서민주거 안정 측면에서 보면 거둬들인 세금을 공공임대주택 공급에 투입해야 한다”며 “조세 정책을 임대사업자나 세제 지원이 아닌 세입자 중심으로 검토할 필요가 있다”고 제안했다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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‘건보료 폭탄’ 세입자 부담 전가 우려
5분위이상 고소득 다주택자 많이 보유
전문가 “형평성 따지면 2년연장 무의미”
업계 “세후수익률 하락, 월세만 상승”
내년 일몰하는 주택 임대소득에 대한 비과세 특례가 2년 연장됐지만, 야당이 애초 계획대로 세금을 걷어야 한다며 제동을 걸면서 부동산 업계와 정치권의 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐다. 형평성에 어긋난 세제 지원이라는 주장의 반대편에는 주택 임대차시장 위축에 대한 우려가 자리잡고 있다.
현행 소득세법에 따르면 원칙적으로 주택 임대소득은 과세 대상이다. 하지만 기준시가 9억원 이하 1주택에서 발생한 임대소득은 과세하지 않고 있다. 정부는 지난해 2000만원 이하의 임대소득에 대해 내년부터 분리과세로 전환키로 했지만, 이는 다시 연장됐다.
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2000만원 이하 임대소득 과세에 대한 논란이 한창이다. 주택 공급과잉으로 임차인에 대한 전가 가능성이 낮다는 주장과 임대차시장을 위축시킬 수 있다는 견해가 맞선다. 사진은 영등포 대림동 빌라 밀집지역. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com |
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아울러 소형주택 임대사업자 세제 지원 적용기한은 2019년까지 3년간 연장됐다. 3주택 이상 보유자 전세보증금에 대한 과세 때 기준시가 3억원 이하 소형주택을 제외하는 과세특례 일몰도 2년 미뤄졌다.
정부는 임대차시장의 안정을 위한 결정이라고 설명했다. 하지만 실제 월세 비중은 감소세다. 22일 국토교통부 자료에 따르면 전ㆍ월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 지난 10월 43.6%로 전달보다 0.3%포인트, 지난해 같은 기간보다 0.6%포인트 각각 줄었다. 월세 비중은 지난 2월(47.1%) 최고치를 찍은 이후 꾸준히 감소했다.
김유찬 홍익대학교 세무대학원 교수는 “공급이 고정된 재화나 서비스의 세금 부담은 당연히 공급자에게 돌아가야 한다”며 “부동산 임대차시장이 전세로 넘어가는 추세고, 임차인 우위 시장으로 바뀌고 있는 점을 고려하면 세 부담이 세입자에 전가되는 현상에 대한 우려는 기우에 가깝다”고 했다.
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세입자는 여전히 임대차시장의 ‘을(乙)’인 반면 임대인들은 대부분 고소득자다. 비과세 특례 연장이 투기 수단으로 악용돼 서민 주거시장을 혼탁하게 만들 수 있다는 주장이 나오는 이유다. 지난해 통계청의 가계금융ㆍ복지조사 결과를 살펴보면 5분위 이상 고소득자가 주택과 소득, 자산이 월등히 많은 것으로 나타났다. 소득 5분위의 소득은 1억850만원, 보유가구 비율은 71.3%로 조사됐다. 1분위보다 소득은 약 10배, 자산은 5배에 달하는 수치다. 보유가구는 무려 45.5%포인트 높았다.
부동산 전문가의 반응은 엇갈린다. 월세 세액공제를 인정하는 현실과 11ㆍ3 부동산 대책 이후 위축된 시장에 대한 비관적인 전망이 맞선다. 업계 한 관계자는 “전체적으로 공급이 늘고 분양가와 매매가가 올라 임대수익률은 점차 낮아지는 분위기”라며 “세 부담으로 세후 수익률이 떨어지면 지역별로 월세를 올리는 임대인이 많아질 수도 있다”고 했다.
과세 필요성에는 공감하지만, 시장 위축은 불가피할 것으로 전망된다. 보유한 임대 가액에 비례한 건강보험료가 누군가에겐 ‘폭탄’으로 작용할 수도 있어서다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “연장이 안된다고 하면 까다로운 여심심사와 금리 인상 가능성 등이 맞물려 시장의 악재로 작용할 가능성도 있다”며 “영세임대사업자는 조세 부담이 없다고 하더라도 건보료 등 준조세 부담이 커질 수 밖에 없다”고 설명했다.
현실적으로 세입자에게 세 부담을 전가하기도 어려울 것이란 주장도 제기된다. 정진희 이촌 세무법인 세무사는 “시장 상황이 워낙 좋지 않은 상태에서 집주인이 월세를 올리기는 쉽지 않을 것”이라고 했다. 김유찬 교수는 “서민주거 안정 측면에서 보면 거둬들인 세금을 공공임대주택 공급에 투입해야 한다”며 “조세 정책을 임대사업자나 세제 지원이 아닌 세입자 중심으로 검토할 필요가 있다”고 제안했다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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