돈 되는 '깔세'…외국인 임대사업 해볼까

돈 되는 '깔세'…외국인 임대사업 해볼까

SBS CNBC 원문 

       

■ 경제와이드 이슈& - 박상언 유엔알컨설팅 대표

정부가 임대사업자들에 대한 요건을 대폭 완화시키자 일반인들도 틈새상품으로 부각되는 외국인 대상 임대사업에 큰 관심을 쏟고 있다.

◇ 외국인 상대 임대사업 인기, 이유는?

과거에는 해외 체류 경험이 있는 분들과 일부 자산가들이 외국인 임대에 관심을 보였지만 지금은 일반인들까지 관심을 보이고 있다. 특히 고정 임대수입을 원하는 자산가들이나 은퇴자들의 공통적인 성향은 임대료 문제로 인해 세입자와 직접 맞부딪치기를 원하지 않는다는 것이다.

국내 체류 외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1~3년 치 임대료 연 4~6퍼센트를 한꺼번에 내는 게 아직까지 관례이기 때문에 외국인 임대사업은 자산가들의 성향에 딱 들어맞는다고 할 수 있다. 깔세로 한꺼번에 받은 임대료를 비교적 이율이 높은 연 3퍼센트 저축은행(원리금 보장한도 내 예치권함)에 예금해두면 최소 연 7~9퍼센트 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.

경험상 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 임대사업은 재계약 때 임대료 인상에 대해 그다지 저항감이 크지 않은 편이다. 세금계산서로 처리되는 경우 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다. 내가 외국인 임대사업에 대해 ‘편안한 연금’이라고 지칭한 이유는 대부분 외국인을 고용하는 회사나 해당 국가에서 임대료를 대신 지급해주어 월세로 신경 쓸 일이 적기 때문이다.

◇ 임대사업의 가장 큰 문제는 '월세 받기'?

임대사업을 한 번이라도 했던 분들은 남에게 월세 받는 것을 상당히 부담스러워한다. 그래서 이들은 임대수익률이 낮더라도 비교적 세입자들이 덜 속을 썩일 것 같은, 즉 월세가 잘 들어올 것 같은 지역, 대표적으로 강남권을 선호한다. 특히 자산가일수록 상담을 하다 보면 이렇게 임차인관리에 대한 어려움을 미리 토로한다. 자산가들이 우려하는 이런 모든 걱정거리는 외국인 대상 임대사업으로 해결할 수 있다.

국내에 거주하는 외국인은 주민등록 인구의 2.5퍼센트, 최근 무려 2배 가까이 늘어 120만 명을 넘어섰고 이들을 대상으로 하는 임대사업은 내국인 대상 임대에 비해 장점이 많은 걸로 알려져 있다. 물론 나도 오래전부터 외국인 대상 임대사업을 하고 있는데 대체적으로 만족하고 매년 갱신하고 있다.

◇ 외국인 임대사업, 어떤 것부터 시작해야 할까?

1~2억 원 정도의 투자자금으로도 외국인 대상 임대사업을 할라치면 주거전용 오피스텔이 제격이다. 정부에서 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥난방 허용기준을 전용 85제곱미터 이하로 확대했고, 욕실 공간도 5제곱미터까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다. 이와 같이 바닥난방이 가능해지면서 외국인들이 선호할 만한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존 오피스텔에도 관심을 가지는 것이 좋다.

외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔 중에서 주변에 원어민 영어학원이나 외국인기업들이 많은 지역이 금상첨화다. 특히 외국어학원이 밀집된 곳에 위치한 역세권 소형 오피스텔의 경우 외국인 강사들의 거주지인 동시에 공부방으로 운영되는 사례도 많다. 현재 서초동의 한 오피스텔은 이들을 고용하는 영어학원에서 10여 개실을 외국인 선생님용으로 임대계약하고 있을 정도다.

오피스텔 주택임대사업이 조만간 가능해져 주택임대사업자로 등록되면 취득세와 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다. 여기에 5년 이후 매도 시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익도 얻을 수 있어 큰손 투자자들도 오피스텔 투자에 큰 관심을 보이고 있다.

◇ 외국인 임대로 유명한 용산구 고급빌라 지역은?

한남동의 일대 고급 빌라들은 대지 66제곱미터, 전용 82제곱미터 빌라의 경우 매매가 6억 원 정도로 월 200만 원의 임대료를 받을 수 있다. 임대수익률은 연 4퍼센트 전후다. 한남동 일대 고급빌라 매매가격은 3.3제곱미터당 3000만 원 수준에 형성돼 있다.

대사관저가 밀집한 용산구 동빙고동 일대의 고급빌라의 경우 예전부터 외국인 임대사업이 발달한 지역이다. 대사관 직원들이 이 지역에 많이 거주하면서 고가의 임대료를 안정적으로 받을 수 있기 때문이다. 보증금 없이 월 임대료가 120제곱미터는 300만 원대, 150제곱미터는 400만 원대다

◇ 한옥을 이용한 외국인 임대…수요 증가하나?

한옥에서 숙박하려는 외국인들이 늘면서 외국 비즈니스맨과 관광객을 대상으로 하는 임대사업에도 눈길을 돌리는 투자자들이 많다. 가회동 일대와 북촌 한옥마을에 자리 잡은 한옥 게스트하우스 대부분은 임대사업으로 호황을 누리고 있다.

북촌의 경우 숙박료는 방 크기에 따라 차이가 있지만 통상 하루 숙박비용이 5~10만 원으로 중국인 관광객까지 몰려 호황이다. 월평균 매출액으로 보면 600~700만 원 안팎이다. 대지면적 165제곱미터, 방 10개인 경우 월 매출액은 1300~1400만 원 선이다.

외국인 임대사업을 하려면 구청에 숙박업소 신고를 해야 한다. 초기에 한옥 수리비와 에어컨, 인테리어 등에 드는 비용이 수천만 원에서 1억 원대까지 된다는 점도 감안해야 한다. 한옥 수리비는 서울시에서 최대 무상 6000만 원, 융자 4000만 원을 지원하고 있다.

또한 한옥 실거주자가 방 한 칸만을 숙박시설로 운영하는 한옥 체험(홈스테이)도 인기를 끌고 있다. 아이들에게 외국어와 다문화에 대한 도움을 주고자 한다면 홈스테이를 적극 추천할 만하다. 한옥에서 외국인 대상 임대사업에 성공하려면 인터넷과 블로그 등에 능해야 유리하다. 대부분 인터넷이나 블로그 등을 보고 찾아오는 경우가 많기 때문이다.

◇ 외국인 대상 임대사업, 주거 취향 파악 방법은?

외국인들의 주거문화와 선호 경향이 내국인과 다르기 때문에 그들의 주거 스타일을 파악한 후, 외국인 임대주택을 선택해야 수익률을 극대화할 수 있다. 외국인 대상 임대사업을 할라치면 탁 트인 '조망권'이 우선되어야 한다. 일광욕을 좋아하는 외국인들은 외부전망과 함께 선텐베드 등을 설치해 휴식을 취할 수 있도록 주택 전면부가 통유리로 꾸며지거나 발코니가 있는 주택을 좋아한다.

또한 안전, 방범, 의사소통 면에서 편리하기 때문에 외국인들은 특정 지역에 모여 사는 것을 좋아한다. 일반적으로 거주지로 한남동, 이태원동, 연희동, 성북동, 방배동 서래마을 등을 많이 찾는다. 주거형태로는 단독주택 중심에서 강남권, 용산 등지의 새 아파트나 고급 주상복합으로 확대되는 경향이 뚜렷하다.

해당 조건에 맞는 주택을 매입해서 임대하는 것도 좋지만 외국인 대상 맞춤형 주택을 분양받아 외국인을 대상으로 임대사업을 하는 것도 추천할 만하다. 외국인 대상 거래만 하는 업소가 용산구 이태원과 한남동 등지에 퍼져 있기 때문에 이들의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.

◇ 외국인 대상 임대사업 접근 시, 꼭 알아야 할 팁은?

1) 선호하는 주택 유형을 파악하라
외국인은 소형 아파트보다는 중대형 아파트 (주상복합), 단독주택보다는 고급 빌라나 주거용 오피스텔을 선호한다. 외국인들은 거실 중심의 생활에 익숙해져 있기 때문에 편리한 화장실, 분리된 주방이 필요하다. 또한 충분한 주차 공간이 확보되어야 한다.

2) 전문 부동산업체에 수시로 연락을 취하라
외국인을 대상으로 하는 전문 부동산업체에 수시로 연락을 취해서 정보를 얻는 게 좋다. 주로 한남동이나 이태원동에서 외국인 전문중개회사가 많이 포진되어 있다.

3) 계약서 작성은 전문가의 도움을 받아라
외국인과 계약 시에는 영문으로 이뤄지는 경우가 많기 때문에 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 작성해야 한다.

4) 조망권을 우선하라
외국인 임대사업을 하려면 조망권을 우선시해야 한다. 외국인들은 특히 조망권이 좋은 로열층 이상의 층을 선호하기 때문이다. 1층 같은 경우 조그만 정원이라도 있으면 금상첨화다.

5) 해지 조항을 만들어라
외국인 임차인의 경우 그들을 고용하는 한국 회사의 사정에 따라 임대 기간 내 급하게 한국을 떠나야 하는 사정이 발생할 수도 있다. 이때는 최소 1~2개월 전에 통보받을 수 있도록 해지 조항을 만들어둬야 새 세입자를 구할 때까지 여유 시간을 확보해 분쟁을 예방할 수 있다. 5년 전 나도 외국인 대상 임대사업을 할 때 통보 없이 임차인이 갑자기 본국으로 떠나는 바람에 애를 태운 적이 있었다.

◇ 외국인 임대사업 시, 보험가입은 필수?

1) 하자보증금을 미리 받아놓아라
외국인들에게 보증금 없이 깔세 조건으로 세를 맞췄더라도 100~300만 원 정도의 금액을 하자보증금 조로 미리 받아놓는 게 좋다. 그래야 임차인들이 본인 것처럼 임대인의 부동산을 이용하기 때문이다. 소액이나마 하자보증금 조로 미리 받아야 외국인도 자기 집처럼 애정을 가지고 사용한다.

2) 보험 가입을 권유하라
화재가 발생, 주택이 손상을 입고 가구 등이 파손되면 책임소재가 불분명해질 수 있다. 보험료는 소멸성 상품의 경우 1년에 5만 원 내외면 충분하다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

[기자 ]

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