상가주택 투자땐 배후수요-입지 따져봐야

상가주택 투자땐 배후수요-입지 따져봐야

동아일보 원문

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

‘사실상 마이너스 금리’ 시대라는 말이 나오는 요즘, 은행 예금보다 상대적으로 수익률이 높은 부동산시장에 투자자들이 몰리고 있다. 특히 수익형 부동산에 대한 관심이 뜨겁다. 그중에서도 상가주택이 주목받고 있다.

상가주택은 1층에는 상가, 2층 위로는 주택으로 구성된다. 상업용지보다 땅값이 저렴한 주거지역이지만 상가 임대료가 높아서 일반 단독주택보다 투자 수익성이 좋다. 가격 상승 폭도 큰 것으로 평가받는다. 상가주택 1채만 있으면 거주하면서 임대 수입도 얻을 수 있다. 꼭대기 층에는 집주인이 살고, 나머지 층은 세를 놓는 식이다. 다주택 보유를 꺼리는 투자자와 은퇴자, 중장년층들이 특히 큰 관심을 보인다.

최근 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 상가주택용지에 투자자가 대거 몰린 것도 상가주택에 대한 관심을 보여주는 현상이다. 올해 들어 분양한 상가주택 용지의 대부분이 수백 대 1의 청약경쟁률을 보였다. 3월에 공급한 부산 명지지구는 6234 대 1의 경쟁률을 나타냈고, 이달 분양한 인천 영종하늘도시는 9204 대 1로 LH가 공급했던 상가주택용지 중 경쟁률이 가장 높았다.

상가주택이 인기를 끌고 있기는 하지만 위험이 전혀 없는 것은 아니다. 상가주택의 대부분이 신도시에 있어 상권이 실제 기대만큼 형성될지 불확실하다. 기대와 달리 상권이 형성되지 않거나 신도시 개발이 지연되면 투자금을 회수하는 데 시간이 오래 걸릴 수밖에 없다.

이 때문에 상가주택에 투자하려면 먼저 해당 신도시의 특성을 파악해야 한다. 상권이 성장할 만한 소비력을 갖춘 인구가 유입되는 곳이어야 유망하다. 주변에 대체 상권이 있으면 수요가 분산되고 소규모 동네상권에 그치게 된다. 상권 형성에 제일 중요한 인프라 개발이 지연되는 지역도 피해야 한다. 신도시마다 용적률과 최고 층수, 가구수 등의 건축 규제사항이 다른 점도 미리 살펴야 한다.

다음은 개별 상가주택용지의 면면을 따져봐야 한다. 배후에 적어도 5000채 이상의 주거 단지가 조성돼야 동네상권으로 성장할 수 있다. 상권이 자리 잡아야 땅값도 오르고 안정적인 임대소득도 기대할 수 있다. 중심상업시설이나 역세권, 신도시의 중앙공원이나 랜드마크 시설에서 가까우면 유동 인구 유입도 기대할 만하다.

도로에 접한 면적이 얼마나 되는지도 중요하다. 도로가 가까우면 1층 상가와 건물 전면이 잘 보이게 설계해 행인의 시선을 끌 수 있기 때문이다. 두 면이 접한 코너나 교차로가 훨씬 유리하다. 학교가 너무 가까우면 임대할 수 있는 업종이 제한되므로 유의해야 한다.

비용도 중요하다. 수도권에서도 3억 원대부터 10억 원에 육박하는 용지까지 가격이 천차만별이다. 건축비용까지 고려해서 감내할 수 있는 투자금액인지 따져봐야 한다. 또한 직접 주택을 짓지 않고 웃돈을 목적으로 투자하고자 한다면, 전매 자체가 불가능한 것은 아니지만 높은 프리미엄을 기대하기 어렵다는 것도 기억해야 한다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

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