오피스텔 투자, 분양가 낮을 땐 ‘주거용’ 등록이 유리

오피스텔 투자, 분양가 낮을 땐 ‘주거용’ 등록이 유리

한국일보 원문 

       

사업자 등록 절세 노하우… 용도 기준으로 다른 세법 적용

주거용 60㎡ 이하 취득세액

200만원 미만 땐 100% 면제

업무용은 부가세 환급 혜택

허위 등록 적발 땐 환급분 토해내야

게티이미지뱅크

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직장인 김모(38)씨는 서울 마포구 성산동에 1억5,500만원짜리 전용면적 46㎡ 오피스텔을 분양 받고 고민에 빠졌다. 취득세 등 각종 세금감면 혜택을 받기 위해서는 임대사업자로 등록해야 한다고 하는데, 일반 임대사업자(업무용)와 주택 임대사업자(주거용) 중 어느 쪽이 유리할 지 판단이 쉽지 않은 탓이다.

저금리 장기화로 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있는 오피스텔에 대한 관심이 커지면서 이 같은 고민을 하는 투자자들이 늘고 있다. 27일 KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔의 연간 임대수익률은 지난달 기준 5.33%로 집계됐다. 2014년 11월(5.62%) 이후 공급과잉 부담 속에 조금씩 수익률이 낮아지고 있지만 1%대 중반에 불과한 정기예금 금리와 비교하면 여전히 매력적이다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “역세권이나 중심 업무지구 등 입지만 잘 고른다면 오피스텔 투자로 5%대의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다”고 말했다.

오피스텔은 업무용 시설이지만 주거용으로도 임대가 가능한 상품이다. 하지만 용도를 기준으로 현행 세법에선 법 적용을 다르게 받는다. 때문에 취득ㆍ보유ㆍ양도 단계에서 일반 임대사업자와 주택 임대사업자가 누릴 수 있는 세제 혜택도 다르다. 유민준 신한은행 부동산팀장은 “오피스텔을 신규 분양받은 후 전용면적, 분양가 등의 조건을 토대로 일반이나 주택 임대사업자 등록에 따른 세금 유불리를 건건이 따져보는 방법 밖에는 없다”고 권고했다.

김씨의 사례로 각 사업자별 감면 혜택을 따져보자. 오피스텔은 매입 시 분양가 혹은 매매 가격의 4.6%를 취득세로 납부해야 한다. 이는 일반 아파트(1.1%)의 4배 수준이다. 우선 주택 임대사업자는 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔에 대해 취득세를 100% 면제 받을 수 있다. 단, 올해부터 최소세액제도가 생기면서 취득세액이 200만원 이상이면 감면율이 100%에서 85%로 줄어든다. 김씨의 경우, 분양가의 4.6%(713만원)가 최소세액 기준(200만원)을 초과하므로 주택 임대사업자가 내야 할 세금은 107만원(713만원X15%)이 된다. 주택 임대사업자는 의무 임대기간이 4년으로 이 기간 전에 오피스텔을 양도하거나, 임대하지 않고 취득자가 이용하는 등의 경우엔 취득세 감면액을 추징당할 수 있다.

반면 일반 임대사업자는 취득세 감면 혜택이 없다. 취득세 713만원을 전부 부담해야 한다. 대신 일반 임대사업자는 부가가치세(신규 오피스텔 건축비의 10%)를 환급 받을 수 있다. 10년 임대 조건이다. 건축비가 5,000만원이라면 일반 임대사업자로서 김씨가 돌려 받는 부가세는 500만원(10%)이다. 이를 고려하면 김씨가 오피스텔 취득 시 부담하는 실질적인 세금은 213만원(713만원-500만원)이 된다. 김씨로선 주택 임대사업자로 등록하는 게 초기 세금 측면에선 유리한 셈이다.

하지만 반대로 오피스텔의 분양가가 2억1,000만원(토지 1억원, 건축비 1억원, 부가세 1,000만원, 전용면적 46㎡)일 경우, 부가세 환급 규모가 1,000만원(건축비 1억원의 10%)으로 커져 취득세(966만원ㆍ분양가 2억1,000만원의 4.6%)를 감안해도 일반 임대사업자의 감면 혜택이 더 크다. 유민준 팀장은 “이는 어디까지나 취득 단계에서의 비교로, 추후 보유나 양도 단계에서는 주택 임대사업자의 세제 혜택이 더 많은 편”이라고 귀띔했다.

다만 전문가들은 임대사업자 등록의 갈림길에서 단순히 세금만으로 성급히 결정해서는 안 된다고 조언한다. 임대 용도 또한 중요하다. 오피스텔이 대학교 인근에 위치하고 있는데 세금 몇 푼 아끼자고 업무용으로 신고한다면 공실 위험이 크다. 거꾸로 중심 업무지구에서 주거용으로 신고하면 역시 세입자 구하기가 쉽지 않다. 김종필 세무사는 “부가가치세를 환급 받을 목적으로 업무용으로 신고한 후, 주거용으로 임대하다 과세 당국에 적발 당하면 환급분을 뱉어내야 한다”며 “결국 단순히 세제혜택보다 기본적인 용도 측면에서 접근하는 게 기본”이라고 조언했다.

박준석 기자 pjs@hankookilbo.com

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