수억원을 날릴수도…권리금 'A to Z'

수억원을 날릴수도…권리금 'A to Z'

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상가용 부동산 '갈등의 핵' 권리금이 뭐길래 [비즈니스워치] 윤도진 기자 spoon504@bizwatch.co.kr

건물주가 된 가수 싸이와 리쌍, 배우 손예진도 이것 때문에 곤욕을 치렀습니다. 하지만 영세 소상인들에게는 생계를 이을 '생때같은' 목돈이죠. 바로 상가 권리금 얘기입니다.

권리금은 앞선 임차인이 자리를 비켜주는 대가로 그 다음에 들어오는 임차인에게 받는 돈인데요. 그동안 대부분 관행적으로 주고받던 거래금이라 실체가 모호했습니다. 이 때문에 이를 둘러싸고 갈등도 많았었죠. 과거 6명이 숨진 시대의 비극, '용산 참사'도 권리금이 문제였습니다.



저금리 기조가 길어지고 고령 사회가 가까워지면서 권리금 문제는 더욱 첨예해질 걸로 보입니다. 은퇴 후 수입을 목적으로 상가 같은 상업용 부동산 투자에 대한 관심도 많아지고, 이른 퇴직 후 창업 등을 생각하는 젊은층들도 늘어났으니까요. '알쏭달쏭' 권리금에 대한 궁금한 점들을 문답식으로 알아보겠습니다.

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▲ 그래픽 = 김용민 기자 kym5380@

Q1. 권리금이 뭐죠?



음식점 등과 같이 기존에 있던 점포에 새 사업자가 들어올 때 점포의 고객과 영업 방식 등을 이어받는 대가로 지급하는 관행적인 거래금을 말합니다.

'상가건물 임대차보호법'은 작년 5월 개정을 통해 법상 권리금이 뭔지를 처음으로 명시했는데요. 이에 따르면 '임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가'라고 합니다.

▲ (자료: 법무부)

Q2. 대부분의 점포에서 권리금 거래를 하고 있는 건가요?



국토교통부가 작년 9월말 기준 서울과 6대 광역시의 점포 8000개를 대상으로 조사한 결과, 대상의 70.3%가 상가권리금을 내고 있는 것으로 나타났습니다. 권리금이 없는 경우도 10곳 중 3곳은 되는 셈이죠. 지역별로 권리금이 있는 경우는 인천이 88.7%로 가장 많았고, 서울은 60.6%로 가장 낮았습니다. 광주 82.5%, 대구 80.4%, 울산 79.7%, 부산 78.4%, 대전 66%였고 서울은 60.6%로 가장 적었습니다.



하지만 권리금을 주고받은 경우에도 계약서를 작성한 경우는 10.9%에 불과한 것으로 이번 조사에서 나타났습니다. 권리금 거래 대부분이 계약서 없이 관행적으로 이뤄진다는 얘기죠.

▲ 도시별 권리금 존재 점포 비율(왼쪽) 및 평균 권리금(오른쪽) (자료: 국토교통부)

Q3. 권리금은 얼마나 되나요?



국토부 조사에서 권리금을 내고 들어간 점포의 평균 권리금은 4574만원으로 집계됐습니다. 지역별로는 서울이 평균 5400만원으로 가장 높게 나타났고요, 광주 4851만원, 대전 4302만원, 인천 4189만원, 대구 3944만원, 부산 3913만원, 울산 2619만원 순이었습니다. 1억원 넘는 권리금이 붙은 상가만 따져보면 서울이 11.8%로 나타난 반면 울산은 1.6%에 불과한 것으로 조사됐습니다.



업종별로 음식점·제과점·모텔·고시원 같은 숙박·음식업 권리금이 5531만원으로 가장 높게 나타났고요. 헬스클럽·당구장·노래방·PC방·스크린골프장 같은 여가 관련 서비스업은 5483만원, 수퍼마켓이나 옷가게 같은 도소매업은 4337만원, 부동산 중개업소나 대여점 같은 부동산 및 임대업은 3434만원, 미용실·세탁소·네일샾 같은 개인서비스업은 2906만원 순으로 조사됐습니다.



권리금이 없는 곳은 새로 짓거나 기존 임차인이 미리 빠진 점포에 들어간 경우가 많다고 합니다. 종전 사업주가 있더도 영 적자만 나는 가게고, 또 시설 같은 것도 넘겨줄 게 별로 없다면 다음 사람에게 권리금을 요구하기가 어렵죠.

▲ 업종별 권리금 존재 점포 비율(왼쪽) 및 평균 권리금(자료: 국토교통부)

Q4. 어떤 사람은 권리금을 떼이기도 한다는데, 정해져 있는 금액이 있나요?



결론부터 얘기하자면 상가에서 사업을 처음 시작할 때는 권리금을 냈더라도, 장사를 접을 때는 이걸 회수하지 못하는 경우도 생길 수가 있습니다. 그런데 이걸 떼였다고 보기도 어려운 부분이 있죠.



예를 들어 여의도 빌딩들 사이에 굉장히 잘 되는 해장국집이 있다고 해보죠. 요즘 은퇴후 생활 고민하시는 분들도 많은데 이런 가게를 나도 하나쯤 해보고 싶다 하는 경우가 있을 수 있죠. 그래서 이 가게를 넘겨받고 싶은 사람이 많다면 기존 해장국집 사장님은 권리금을 한껏 높일 수가 있습니다. 반면 그 다음 사람이 권리금을 1억원 주고 들어왔다고 해도 장사가 안돼 파리만 날렸다면 식당을 접고 다음 임차인을 구할 때는 주방 설비 등의 비용 정도밖에 청구할 수 없는 셈이죠.





Q5. 권리금에도 세금이 매겨지나요?



권리금이 관행적으로 주고받던 돈이기 때문에 양성화가 되지 않은 측면이 있습니다. 받는 사람 입장에서는 이게 사업 처분 소득이고, 주는 사람 입장에선 사업 초기 비용인데요. 계약서를 써서 증빙을 남기면 소득이 노출되고, 또 세금이 부과될 수 있다보니 대부분 계약서 없이 돈만 오고가고 간거죠. 그렇기 때문에 계약서를 쓰고 소득을 따로 신고하지 않는 한 권리금에 세금은 부과되지 않습니다.



Q6. 건물주가 재건축 같은 이유로 임차인과 재계약을 하지 않으면 권리금 돌려받을 길이 없는 경우도 있다죠?



종전까지는 건물을 재건축 하게 되면 임차인은 권리금을 못받고 나가야하는 경우가 있었습니다. 하지만 작년 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 임대차 계약시 건물주가 임차인에게 재건축 계획을 고지한 경우에만 미리 정한 시기에 퇴거를 요구할 수 있도록 했답니다.



가수 싸이와 리쌍, 배우 손예진 씨 소유 건물이 이런 문제로 화제가 됐었는데요. 싸이 경우는 이전 건물주가 재건축을 한다고 그 건물에서 카페를 하던 임차인더러 나가라고 하면서 권리금 마찰이 있었는데, 법원에서는 재건축 후에 다시 들어오는 걸로 중재를 했었답니다. 그런데 싸이 측 주장이긴 합니다만, 나중에 싸이가 이런 사정을 모르고 이전 건물주로부터 건물을 샀다가 구설에 오른 거죠.



Q7. 작년에 개정된 '상가건물 임대차 보호법'이 권리금을 제도화 한 것이라면서요?



제도 밖에 있던 권리금이 법의 테두리 안으로 들어오게 된 건데요. 가장 중요한 내용은 임대차 계약이 끝났을 때, 임대인 그러니까 건물주는 기존 임차인이 다른 임차인을 구해 가게를 넘겨 권리금을 받을 수 있는 기회를 보장해 줘야한다는 겁니다. 잘 키워놓은 가게를 건물주가 나꿔채 기존 임차인이 권리금 한 푼 못받고 내쫓기는 상황을 막겠다는 겁니다.



임차인이 권리금을 보장받으려면 반드시 계약 종료 3개월 전부터 권리금을 지급할 의사가 있는 새로운 임차인을 구해야 한다고 합니다. 그런데도 건물주가 자신이 원하는 다른 새 임차인이나, 자신이 해당 점포를 직접 운영하겠다고 나선다면 권리금에 상당하는 보상을 해야 합니다. 그렇지 않고 임차인이 퇴거를 당한다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했죠.

▲ 상가건물 임대차보호법 개정사항 중 권리금 회수기회 보호 부분(자료: 법무부)

Q8. 만약 건물주가 임대료를 크게 올려버리면요?



개정법에서는 건물주가 권리금 회수를 방해하는 행위 중에 하나로 '주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 규정하고 있습니다. 특별한 사유가 없을 경우 5년의 영업기간을 임차인에게 보장하고, 계약기간에 서울의 경우 4억원의 환산보증금을 밑도는 점포는 임대료 인상률을 9%로 제한하도록 하고 있죠.



하지만 상가 임대기간이 보통 1~2년에 그치는 데다 재계약 때는 임대료 인상한도가 적용되지 않고요, 환산보증금(보증금+월세×100) 기준도 너무 낮다는 지적이 많습니다. 4억원이라면 보증금 1억원에 월세 300만원 수준인데, 서울에서는 이 기준을 넘는 점포가 훨씬 많기 때문이죠.

▲ 도시별 권리금 및 평균 권리금 구간(자료: 국토교통부)

Q9. 기존 임차인이 권리금을 받지 못하고 내쫓기면 그 권리금은 어떻게 되나요?



임차인이 회수하지 못하게 되는 경우도 있습니다. 그렇게 기존 임차인이 나가게 되면 건물주는 새 임차인에게 더 비싼 임대료나 보증금을 받고 내놓을 수 있게 되는 경우도 있죠. 권리금이 없으니까요. 더러는 소위 '바닥 권리금'이라고 입지적인 요소의 영업권에 대한 댓가를 건물주가 새 임차인에게 받는 경우도 있다고 합니다.





Q10. 그렇다면 법 개정으로 임차인들은 권리금 회수 기회를 가졌다고 볼 수 있는 건가요?



권리금이 제도화되는 것은 아직 먼 일로 보입니다. 권리금 산정 기준도 아직 명확히 정해지지 않았고, 임차인이 이를 회수하기 위해 법정 다툼을 벌이겠다 해도 소송이라는 게 비용도 만만치 않고 일반 서민들이 감당하기 어려운 경우가 많습니다. 또 개정된 상가임대차법은 아직 시행된 지 몇 개월 되지 않아 법 해석에 따라 여전히 분쟁의 소지가 많이 남아 있는 단계입니다.



법조계에서도 법원의 판례로 관련법에 대한 기준이 확립되기까지는 앞으로 더 많은 시간이 필요할 것으로 보고 있다는군요.

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