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[상가(사무실) 부동산 임대차계약 특약사항 정리]
여기에서 말하는 '상가 및 사무실'은 영리행위를 하는 사업장을 말한다.
- 사업을 하는 곳
- 장사를 하는 곳
주거용 부동산 임대차계약과 대부분은 비슷한 내용이지만, 상가의 특성상 다음을 고려해야 한다.
- 부가가치세(VAT) 및 세금계산서
- 권리금
- 인허가 사항
- 동종업종 제한(경업금지)
- 원상회복
- 업종변경 문제
지난번 「부동산 임대차 계약 특약사항」에 대해서 대부분 설명하였다.
그리고 「부동산 매매계약 특약사항 정리」에서 일반적인 내용은 참조하면 된다.
♣ 부동산 매매계약 특약사항 : http://blog.naver.com/cafeinc/220130509144
♣ 주거용 임대차 계약 특약사항 : http://blog.naver.com/cafeinc/220131425155
상가(사무실) 부분과 관련된 부동산 임대차계약 '특약사항'은 몇가지만 설명하려고 한다.
아래는 대략적인 내용만 언급하고 있으므로 계약당사자의 협의에 따라 정하면 된다.
간혹 어떻게 써야 되는지 고민하는 경우가 있는데, 서로 알기 쉽게 작성하면 되는 것이다.
영어도 필요없다!
한자도 필요없다!
법적용어도 필요없다!
예를들어, 임차인은 화장실 사용료로 매월 2만원씩 부담한다,고 쓰면 되는것이다.
쉽운 말로라도 작성하는게 좋을까?!
아니면 귀찮아서 작성 안하는게 좋을까?!
우리나라 사람들은 중요할 때 사람이 착해진다.
핸드폰이 안되면 서비스센타 찾아가서 난리를 피우는데, 소중한 재산인 '계약서 작성'시에는 꿀먹은 벙어리가 된다.
몰라서?! 모르면 다가 아니다.
소중의 자산의 일부분 혹은 전부를 소홀하게 대하면 되겠는가.
부동산 임대차 계약서는 이것저것 짚어가면서 '특약사항'을 꼼꼼하게 작성해야 한다.
아래 내용을 참고적으로 사용하면서,
계약 당사자의 협의에 따라 수 많은 '특약사항'이 만들어 질 수 있다는 점을 명심하자!
[상가(사무실) 부동산 임대차 계약 특약사항 추가]
1. 영업허가(인허가)에 관한 사항은 임차인 책임으로 한다.
▶ 업종에 따라 많은 인허가 사항이 다르기에 중개업자 혹은 임대인이 모두 알 수는 없다.
▶ 아래 2번항목과 연결해서 쌍방이 손해를 보지 않는 범위에서 '특약사항'을 작성하면 된다.
2. 임대 목적물이 영업 목적대로 허가가 불가능한 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 하며 쌍방간에 어떠한 이의도 제기하기 아니한다.
▶ 상당히 합리적인 조항이므로 계약당사자끼리 얼굴 붉히는 일이 없도록 하자.
▶ 간혹 계약금을 '꿀꺽'하려는 임대인이 있는데, 세상에 공짜는 없는 법이다.
▶ 계약금은 당연히 몰수?! : http://blog.naver.com/cafeinc/220050939787
3. 임대인의 승낙없이 업종 변경을 할 수 없으며, 임차인 이외의 자를 사업자 등록을 하거나 변경할 수 없다.
▶ 간혹 임차인이 마음대로 권리행사(전전세 등)를 하는 경우가 있다(권리금의 영향).
▶ 임대인으로서는 난감한 상황이 될 수도 있으므로 분쟁의 소지를 미연에 방지하자.
4. 임차인은 임대인에 대하여 권리비 및 시설비 등을 청구할 수 없다.
▶ 모든 임대인은 임차인의 권리금을 인정하지 않는게 관행이다(임차인끼리 알아서 거래).
▶ 최근 '상가 권리금'을 보호하자는 취지의 법개정이 진행되고 있다고 하니 참조.
▶ 관련 뉴스 : http://www.lawtimes.co.kr/LawNews/News/NewsContents.aspx?serial=87522
5. 부가가치세는 임차인(혹은 임대인)이 별도로 부담하기로 한다.
▶ 상가임대차 계약시, 부가가치세(VAT)는 명확하게 해야 한다.
▶ 임대료가 100만원이라고 해서 계약했더니 주인이 110만원 주라고 하면 누구 잘못?!
▶ 부가가치세 언급이 없는 계약은 '임대인 부담'이라는 대법원 판례가 있긴 하다.
6. 본 계약은 공부상의 면적(건축물대장)을 기준으로 한 임대차 계약이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 임차인은 어떠한 이의를 제기하지 않기로 한다.
▶ 어떤식으로든 측량을 해보면, 부동산 속성상 면적의 차이가 나게 마련이다.
▶ 부동산은 컴퓨터와 같이 정밀한 개념이 아니기에 '특약사항'으로 정할 필요가 있다.
▶ 건축물대장 무료열람방법 : http://blog.naver.com/cafeinc/200000155268
[출처] 상가(사무실) 부동산 임대차계약 특약사항 정리|작성자 카페인C
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