갈피 못잡는 오피스텔 투자자들…“일반임대? 주택임대? 헷갈리네”

갈피 못잡는 오피스텔 투자자들…“일반임대? 주택임대? 헷갈리네”

사업자 등록이 유리…주택·일반 중 선택해야

중앙일보조인스랜드

 

저금리 기조가 이어지면서 오피스텔 투자자가 크게 늘고 있다. 비교적 소액으로도 투자가 가능해 젊은 직장인들은 물론 은퇴를 앞둔 중·장년층이 대거 투자에 나서고 있다. 하지만 오피스텔 투자에 앞서 미리 준비해야 할 게 있다. 바로 세금이다. 세금을 고려하지 않고 임대수익률을 계산한 후 투자했다가 낭패를 보는 예가 적지 않다.

그런데 이 세금은 오피스텔을 어떻게 운용하느냐에 따라 달라진다. 지금까지는 월세 수입이나 자산 노출 등을 꺼리는 자산가들이 임대사업자 등록을 하지 않고 운용하는 예가 많았다. 하지만 오피스텔 1~2채로 임대사업을 한다면 굳이 임대사업자 등록을 꺼릴 필요는 없다.

절차나 규제 등 제약이 따르긴 하지만 세제 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 그런데 일반임대사업자 등록을 하느냐, 주택임대사업자 등록을 하느냐에 따라 다시 세제 혜택이 달라진다. 요즘 오피스텔 투자자 상당수가 바로 이 부분에서 고민에 고민을 거듭하고 있다.

▲ 금리가 1%대로 낮아지면서 오피스텔 투자에 관심이 커지고 있다. 사진은 지난달 15일 서울 마포 한강 2차 푸르지오 오피스텔 견본주택을 찾은 투자자들.

사업자 등록 피할 필요 없어

사업자 등록을 하지 않고 임대하면 오피스텔 건물가액의 10%인 부가가치세를 내야 한다. 신규분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 따로 낼 필요가 없다. 하지만 기존 오피스텔을 매입한 경우에는 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 빠질 수도 있다. 이 경우 매입자가 내야 한다.

이 밖에 취득세는 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 재산세의 경우 공시가격의 70%를 과세표준으로 적용해 0.25%가 부과된다. 양도소득세는 시세차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간별로 일반세율(6~38%)이 적용된다.

일반임대사업자로 등록한 후 임대하면 부가가치세가 면제된다. 신규 분양받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해준다.

다만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용으로 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징을 당할 수 있다. 이와 별도로 월세 수익에 대한 부가가치세는 1년에 두 번 내야 한다.

일반사업자는 부가세 환급

취득세는 사업자등록을 하지 않는 경우와 마찬가지로 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 재산세는 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다.

임대소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세를 신고해야 한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 양도소득세는 시세차액에 일반세율이 적용된다. 종합부동산세의 경우 비과세 대상이지만 주거용으로 사용한 사실이 발각되면 과세대상이 될 수 있다.

2013년부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해졌다. 이에 따라 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제혜택을 받을 수 있다.

주택임대사업자로 등록한 후 임대할 경우 부가가치세는 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요가 없다. 주택임대용으로 등록하면 올해 말까진 취득세가 면제되거나 감면된다. 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 단, 주택거래신고지역은 제외된다. 기존 오피스텔을 사는 경우에도 취득세 4.6%를 다 내야 한다.

사업자 등록 대상도 중요

재산세도 면제되거나 감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고, 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 임대소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야 한다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다.

양도소득세는 시세차액 구간별로 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제를 60%까지 받을 수 있다. 종합부동산세는 합산배제로 비과세 해준다.

사업자 등록을 한다면, 주택이든 일반이든 사업자 등록을 누구 앞으로 하느냐도 중요한 일이다. 소득이 없고 배우자나 자녀 등 직장이 있는 가족에 편입돼 있는 사람(직장의료보험)이 일반이든 주택이든 사업자등록을 하면 안내던 의료보험료와 국민연금을 내야 한다(지역의료보험으로 자동 전환).

그런데 이 비용이 만만찮다. 보증금 1000만원에 월세 80만원에 임대한다면 의료보험료와 국민연금이 1년에 각각 180여 만원, 50여 만원에 이른다. 직장의료보험 따라서 오피스텔 투자 때는 임대수익률 외에도 사업자 등록 여부 등을 종합적으로 고려해야 한다고 전문가들은 조언한다.

 

 

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