"타인의 묘는 꼭 피해라"…토지 경매시 눈여겨볼 3가지

"타인의 묘는 꼭 피해라"…토지 경매시 눈여겨볼 3가지

 

이코노믹리뷰 원문

 

 

"농취증 발급이 힘들면 반려사유서를 제출하라"

토지는 일반 주택, 상가, 빌딩 거래보다 상대적으로 거래율이 적다. 그럼에도 토지 경매가 꾸준히 인기를 끄는 이유는 낙찰가가 저렴하고, 알짜 땅을 고르기만 한다면 고수익을 올릴 수 있기 때문이다.

그러나 제대로 된 권리분석 없이 토지를 낙찰받는 경우 소유권을 취득하더라도 권리행사를 하지 못하는 경우가 종종 발생한다. 특히, 선순위지상권, 분묘기지권, 농지취득자격증명원의 발급여부를 확인하는 것은 필수이다. 토지경매에 입찰할 시 주의할 점 3가지를 모아봤다.

1. 타인의 묘를 피해라

토지는 낙찰받더라도 매각에 포함되지 않는 부속물들로 인해 잡음이 일어날 수 있다. 이러한 부속물이 건물이 아니더라도 비닐하우스, 수목 등도 문제가 될 수 있다. 예를 들어 수목이나 비닐하우스 등도 매각에 포함되지 않았다면 마음대로 철거를 할 수 없기 때문에 입찰 전 제시외건물에 대해서 잘 확인해야 한다.

낙찰 후 가장 까다로운 것은 '분묘기지권'이다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지(基地)에 대하여 관습법상 인정되는 지상권을 말한다. 낙찰받고자 하는 토지에 존재하는 타인의 묘지가 토지 사용에 큰 지장을 준다면, 다른 물건을 알아보는 것이 현명할 수 있다. 해당물건을 낙찰받아 소유권을 취득하더라도 묘지를 마음대로 이장할 수 없기 때문이다. 이장을 위해서는 협의가 되어야 하는데 관리가 되지 않는 묘지, 관리인을 찾을 수 없는 묘지, 관리인을 찾더라도 협의가 이루어지지 않는 경우에는 토지의 사용에 제약이 있을 수 있고, 토지의 가치도 하락하게 된다.

2. 농지취득자격증명원 발급이 힘들면 반려사유서를 제출하라

토지물건들을 보다보면지목과 현황이 다른 경우가 있다.낙찰 후 큰 문제가 없는 경우도 있지만, 농지취득자격증명원 발급이 필요한 토지의 경우에는 문제가 발생할 수 있다. 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 나눈 것으로, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지 등이 있다.

가령 낙찰받은 토지의 용도가 답(畓)으로 되어있는데, 현황은 도로로 이용 중인 경우가 있다. 관할 주민센터에서는 현황이 도로이므로 농지취득자격증명원 발급을 해줄 수 없다하고, 법원에서는 지목이 답이므로 농지취득자격증명원을 제출하라고한다. 주민센터에서는 동네 진입로이기 때문에 복구명령도 안된다고 한다. 이 경우 어떻게 해야할까.

경매전문업체 부동산 태인의 추천 방법은반려사유서를 제출하는 것이다.농지취득자격증명원의 발급이 불가능한 토지의 경우에는 반려사유서를 통해 매각허가결정을 받을 수 있기 때문이다. 다만, 현황과 지목이 다르더라도 농지로 원상회복이 가능한 토지라면 농지의 기능을 완전히 상실되었다고 보기 힘들다고 대법원에서는 판시하고 있다. 이런 경우에는 반려사유서를 제출하더라도 매각허가를 받지 못하는 경우도 있으니 주의해야 한다. 또 농지취득자격증명원은 낙찰 후 7일 이내에 제출해야 하며, 이 기간 안에 제출하지 못하면 매각불허가결정이 난다. 제출기간에 여유가 없기 때문에 입찰 전 이에 대한 준비를 해놓는 것이 좋다. 농지취득자격증명원이나 반려사유서의 발급은 관할 지자체마다 처리 방식이 조금씩 차이가 있으며, 낙찰허가여부도 법원에 따라서 차이가 있을 수 있다.

3. 선순위지상권이 있으면 매각물건명세서를 확인하라

선순위지상권이 입찰을 꺼리게 만드는 이유는 부동산을 낙찰받더라도 선순위지상권이 소멸되지 않아 마음대로 사용할 수가 없기 때문이다.

지상권이란 법률용어사전(2011)에 따르면, 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다.지상권이 설정된 토지의 등기부등본을 살펴보면 근저당권자와 지상권 설정권자가 동일한 경우가 대부분이다. 근저당권이 먼저 설정되고, 이 후 지상권을 설정하는 경우가 일반적이지만 지상권자와 근저당권자가 동일한데 근저당은 이미 말소가 돼 있다면 해당 선순위지상권이 적합한지 확인해 볼 필요가 있다.

정확한 판단은 매각물건명세서를 통해 확인해야 한다. 매각명세서에는 매각 시 선순위지상권 말소여부가 나와있기 때문이다. 매각명세서에 나타나 있지 않다면, 해당 은행에 직접 문의해보는 것도 한 방법이다. 만약, 낙찰 후 선순위지상권을 말소시킬 수 없다면 이 물건은 피하는 것이 좋다. 선순위지상권이 있다고 무조건 피하지 말고, 등기부등본과 매각물건명세서를 살펴보면 답을 얻을 수 있다.

김유영 기자

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