내가 사는 '옥탑방 보증금' 지키는 법

내가 사는 '옥탑방 보증금' 지키는 법

 

헤럴드경제

 

 

 #. 지방 출신 대학생 김모 씨는 서울에서 전세 보증금 5000만원 짜리 빌라 옥탑방에 산다. 학비와 생활비 부담에 얼마전 아르바이트를 시작한 그는 요즘 걱정이 하나 더 늘었다. 자영업을 하던 집주인이 부도를 내 집이 경매로 넘어가게 됐기 때문이다. 매매가가 5억원 정도인 이 빌라는 등기부등본상 근저당권 설정액이 3억원에 달해 김 씨는 보증금을 떼일까봐 밤잠을 설친다.

요즘 전월셋값이 치솟으면서 어떻게 보증금을 지킬 것인지 관심이 커지고 있다. 불법건축물이 많은 옥탑방 세입자라면 더욱 불안할 것이다.

결론적으로 불법 증축한 미등기 옥탑방이라도 세입자가 실거주하면 주택임대차보호법(이하 주택임대차법)의 적용을 받을 수 있다. 이에 법의 보호를 받기 위한 임대차 계약 시 주의사항에 관해 부동산114 등의 전문가 의견을 종합해봤다. 다만 요즘 아파트 외 빌라 등 다른 주택도 보증금을 떼일 가능성이 높은 '깡통 전세'가 속출, 법적 장치가 만능은 아니라는 지적도 있다.

↑ 요즘 전월셋값이 치솟으면서 보증금을 지키는 법에 대한 관심이 커지고 있다. 불법건축물이 많은 옥탑방도 예외는 아니다. 사진은 서울의 한 옥탑방 모습.

 

▶우선변제권은 확정일자까지 받아야=임대차 계약 후 이사해 거주하고 주민등록 전입신고를 하면, 주택임대차법에 따라 임차인의 대항력이 생긴다. 하지만 경매 진행 시 후순위 채권에 앞서 보증금을 배당받는 우선변제권을 행사하려면 확정일자도 받아야 한다. 전입신고는 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)에서 신청할 수 있지만, 확정일자를 받으려면 보증금 잔금을 치른 날 임대차 계약서를 가지고, 관할 동사무소를 방문해야 한다.

이때 실제 거주지와 등기부등본ㆍ건축물관리대장 상 주소가 일치하는지 확인할 필요가 있다. 거주지와 주소가 다르면 주택임대차법의 보호를 받을 수 없기 때문이다. 호수 구분이 불분명할 경우 계약서에 층수, 세부면적 등을 명시해야 한다. 미등기 물건이라 정확한 표시가 어렵다면 보증금을 최소화하는 게 바람직하다.

임대차 재계약 시 보증금을 증액할 경우 기존 계약서에 늘어난 금액을 명기하거나 증액분에 대해서만 임대차 계약서를 써 확정일자를 받는 게 현명하다. 계약서를 새로 써 확정일자를 받으면 기존 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있는 시점이 늦춰지기 때문이다.

▶선순위 담보물건 설정일 확인해야=경매 시 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수도 있다. 이는 저당권 순위에 상관없이 보증금 중의 일부를 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리다. 단, 소액임차인 해당 여부는 임차인의 전입신고 날짜가 아닌, 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 한다.

예를 들어 서울에서 근저당권이 2002년 5월 설정된 보증금 6000만원짜리 전세 계약을 해 올해 전입신고를 했다고 치자. 이 경우 보증금이 2015년 기준 소액보증금범위(9500만원) 보다 낮지만, 2002년 소액보증금범위(4000만원)를 넘어 최우선변제 대상이 아니다. 따라서 등기부등본을 통해 선순위 담보물건 설정을 확인하고, 주택임대차법 상 해당 시점의 지역별 최우선변제금액과 보증금을 비교해봐야 한다. 최우선변제 대상이라면 보증금 일부를 먼저 받고, 나머지는 남은 배당금에서 우선변제권을 통해 돌려받을 수 있다. 권리를 행사하려면 경매 배당요구 기한내 배당 신청을 마쳐야 한다.

▶법적 보호 능사 아니다=매매가 대비 등기부등본 상 근저당 설정액(대출)과 전세금 합산액이 매매시세의 70%를 넘는 집은 아예 피하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 특히 옥탑방은 보통 투자가치가 떨어지는 낡은 주택에 들어서 경매 시 비싼 값을 받을 가능성이 낮다. 전세 보증금을 떼일 위험도 그만큼 큰 셈이다.

 

▶옥탑방 임차보증금 지키려면 기억해둘 7가지

1. 전입신고 하고 확정일자 받아야 우선변제권 생겨

2. 실제 거주지와 전입신고 상 주소 일치해야

3. 호수 구분이 불분명할 경우 계약서에 층수, 세부면적 등 명시해야

4. 소액임차인 최우선 변제권은 선순위 담보물건 설정일 기준

5. 최우선변제 임차인은 경매 배당요구 마지막날까지 배당 신청 마쳐야

6. 임대차 계약시 보증금 늘렸다면 확정일자 새로 받을 것

7. 매매가 대비 대출과 보증금 합산액이 70% 이상 '깡통전세'는 피해야

 

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