하나의 땅을 두 사람에게 매도하면 어떻게 될까?[부동산 1분 칼럼]

하나의 땅을 두 사람에게 매도하면 어떻게 될까?[부동산 1분 칼럼]

스포츠서울 원문                                       [스포츠서울] Q. 중견기업에 다니는 H(51).
그녀는 맞벌이 부부다. 남편과 함께 퇴직하면 귀농할 생각이다. 그래서 주말이면 남편과 함께 서울에서 가까운 경기도 지역으로 땅을 보러 다닌다. 그러던 중, 지인으로부터 마음에 쏙 드는 땅을 소개받았다. 주변에는 이미 전원주택 4채가 들어서 있었다. 급기야 땅계약을 체결하면서 계약금을 지급했다. 그리고 1개월 뒤에는 중도금까지 지급했다. 그런데 깜짝 놀랄 일이 벌어졌다. 매도자가 땅값이 상승했다는 이유로 가격을 더 받고, 제3자에게 소유권을 이전해준 상태다. 친구의 애기로는 이중매매라고 한다. 어떻게 대처하면 되는지 궁금하다. 

A. 그렇다. 이중매매는 동일한 부동산을 이중으로 매매하는 것이다. 이때 소유권이전 단계에서 문제가 발생하게 된다. 즉, 부동산은 등기를 해야 그 효력이 발생한다. 그러므로 먼저 등기를 마친 사람이 소유권을 취득하게 된다(민법 제186조 참조). 하지만 등기를 하지 못한 다른 계약자와의 매매계약은 이행불능에 빠지게 되는 것이다.

그러나 이중매매가 무효가 되기 위해서는 반사회질서의 법률행위 즉, 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반해야 한다(민법 제103조 참조). 여기서 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되는 경우를 보자. 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담해야 한다. 그 적극 가담하는 행위는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하다. 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어아 한다(대법원93다55289 참조). 따라서 땅을 이중매매한 경우에는 매도인에게 민형사상 책임을 물어야 할 것이다.

참고로 부동산의 이중매매가 반사회적인 법률행위에 해당하는 경우에는 이중매매계약은 절대적으로 무효다. 그러므로 당해 부동산을 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3매수인은 설사 제2매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었더라도 이중매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다(대법원97다29151 참조).

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