명의신탁된 부동산을 제3자에게 처분시 효과[김용일의 부동산톡]

 명의신탁된 부동산을 제3자에게 처분시 효과[김용일의 부동산톡]

이데일리 원문 

       

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산등기부에 소유자로 등기되어 있던 자가 계속 소유권을 보유하기로 하되, 그 등기명의만 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 양자간 명의신탁이라 하는데, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’이라고만 한다)에 의하면, 양자간 명의신탁약정은 무효이고, 수탁자 명의의 소유권등기는 원인무효로써 말소되어야 함이 원칙이다. 그러나, 수탁자가 자기 명의로 등기가 되어 있던 것을 이용해서 해당 부동산을 제3자에게 다시 처분할 경우 그 효과에 대해서는 유효인 경우와 무효인 경우가 있는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.

◇ 양자간 명의신탁에서 수탁자가 부동산을 처분시 유효가 원칙

양자간 명의신탁의 경우 최초 소유자였던 명의신탁자가 자기 명의로 등기를 갖고 있었다는 것이 전제가 되어야 한다. 그 후 명의신탁자가 명의신탁약정에 의해 자기의 등기명의를 명의수탁자에게 이전시킨 것인데, 부동산실명법에 의하면 이러한 이전등기는 원인무효가 된다. 그리고, 원래 등기명의를 갖고 있던 자가 진정한 소유자이므로 단순히 명의만 이전받았던 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서는 물론이고, 제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장할 수 없다.

다만, 부동산실명법에 의하면, “명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(법 제4조 제3항).”고 규정하고 있는바, 명의수탁자가 위 부동산을 임의로 매매, 증여 등 처분하거나 근저당권설정시 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지에 관계없이 유효하게 소유권을 취득하거나 근저당권등기를 취득함이 원칙이다.

그러나, 명의신탁자가 부동산의 소유권을 뺏기는 손해를 보기만 하는 것은 아니다. 명의수탁자는 대내적으로 명의신탁자 소유인 부동산에 대해 명의신탁자에게 등기 명의를 회복해줘야 할 의무를 위배하여 제3자에게 처분한 것이고, 그 결과 명의신탁자는 해당 부동산의 소유권을 상실하게 된 것이므로, 명의수탁자는 제3자에게 처분할 당시의 부동산 시가 상당에 대해 명의신탁자에게 손해배상할 책임이 있다. 한편, 형사적으로는 과거 대법원은 횡령죄의 책임을 인정하였으나, 최근 하급심 판결로 무죄가 선고되어(부산지방법원 2016노3127 판결), 처벌 여부에 논란이 있다.

한편, 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 처분하고 나서, 어떠한 사정에 의해 명의수탁자가 해당 부동산의 소유권등기명의를 다시 취득한 경우, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁약정 무효에 기해 소유권등기 이전을 요구할 수 있는지에 대해, 법원은 “명의수탁자로부터 제3자에게 등기가 이전될 때 제3가 일단 유효하게 소유권을 취득하고 명의신탁자는 소유권을 상실하였던 것이므로, 그후에 명의수탁자가 우연히 해당 부동산의 소유권등기를 다시 취득한 경우에도, 명의신탁자는 명의수탁자에게 해당 부동산의 소유권등기를 이전해달라고 요구할 수 없다”고 하였다(대법원 2010다89814 판결).

◇ 양자간 명의신탁에서 수탁자가 부동산을 처분시 무효가 되는 예외

앞에서, 부동산을 명의신탁 받은 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분시 그 부동산을 매수한 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지에 관계없이 유효하게 소유권을 취득한다고 하였는데, 여기에도 예외가 있다.

제3자가 명의신탁관계를 알았던 것에서 더 나아가 명의수탁자에게 매도 등을 적극적으로 권유함으로써 명의수탁자의 배신행위(횡령)에 적극 가담한 경우에는, 명의신탁부동산에 관한 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위가 되어 무효이고, 따라서 제3자의 소유권취득은 무효라는 것이 판례의 입장이다(대법원 91다29842 판결). 이 경우, 실질 소유자인 명의신탁자는 명의수탁자로부터 제3자에게 이전된 등기 명의를 말소시킬 수 있고, 결과적으로 명의신탁자 앞으로 등기를 회복할 수 있다.

이때, 제3자 취득자가 수탁자의 배신행위에 적극가담하는 행위란 수탁자가 단순히 등기명의만 수탁받았을 뿐 그 부동산을 처분할 권한이 없는 줄을 잘 알면서 수탁자에게 실질 소유자 몰래 수탁재산을 불법처분 하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 의미한다(대법원 92다1148 판결).

그리고, 일단 이렇게 제3자의 소유권취득이 무효로 평가되면, 그후의 거래 역시 무조건 무효가 된다. 구체적으로 법원은 “부동산의 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 그 매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 매매계약은 절대적으로 무효이므로, 당해 부동산을 매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 매매계약이 유효하다고 주장할 수 없는 것이며, 이러한 법리는 담보권설정계약에서도 마찬가지라 할 것이다.”고 하였다(대법원 2007다82875 판결).

◇ 명의신탁약정이 유효한 종중, 배우자간, 종교단체에도 위 법리가 적용

한편, 부동산실명법은 명의신탁 약정이 무효라는 원칙에 예외를 두어, 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하여 종중원 앞으로 등기를 해 놓았다면 위와 같은 명의신탁은 유효이므로, 종중은 명의수탁자인 종중원을 상대로 원인무효를 이유로 소유권이전등기말소소송을 제기할 것이 아니라, 유효한 명의신탁관계를 전제로 그 명의신탁의 해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 이전받을 수 있다.

다만, 이 경우에도, 명의수탁자가 해당 부동산을 제3자에게 매매, 증여 등 처분시 효과 및 법리는 위에서 서술한 것과 동일하다(대법원 2007다82875 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사