드디어 공개된 수도권 신도시 청약일정! 준비방법 따로있다.

드디어 공개된 수도권 신도시 청약일정! 준비방법 따로있다.

리얼투데이

올 들어 수도권 집값 상승세가 주춤해졌다고 하지만 신규 분양시장은 다른 분위기를 연출하고 있다. 대구 도심의 분양 단지는 세 자리 수 청약경쟁률을 기록하는 가 하면 당첨만 되면 로또라는 인식이 강한 수도권 신도시에서는 1순위 청약자만 수 만 명이 모여 들 정도다. 청약시장은 침체라기 보다 되는 곳에는 사람이 몰리는 이른바 양극화 현상이 벌어지고 있는 것이다.

대구, 광주지역의 열기는 규제가 서울만큼 강하지 않고 분양권 프리미엄이 형성되었다는 점으로 설명할 수 있으며 수도권의 경우는 최근 급등한 아파트값의 가격 하락폭이 생각만큼 크지 않고 새 아파트 선호현상이 지속된 것을 이유로 짐작할 수 있다.

이러한 가운데 인기 청약지로 굳어진 수도권 신도시 분양이 릴레이식으로 공급되어 봄 분양시장을 뜨겁게 달굴 예정이다. 이로 인해 수도권 거주 무주택자들은 4~5월에 총력을 다해 청약시장에 진입할 것으로 보인다.

 

신도시… ‘위례, 검단’, 대규모 공공택지… 과천지식정보타운

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신도시 공급을 보면 먼저 위례신도시 하남권역의 ‘힐스테이트 북위례’가 3월말 견본주택 오픈 예정이다. 공공택지 분양단지로 분양가상한제와 분양가 공시항목 확대가 적용되는 단지로 관심이 높다. 인근에서는 4월 ‘위례신도시 우미린 1차’(하남시 학암동)도 분양을 준비하고 있다.

서울 송파권역에서는 ‘위례신도시 리슈빌’(4월)과 호반건설의 ‘위례 3차(가칭, A1-2)’와 ‘위례 5차(가칭, A1-4)’를 5월 공급예정이다.

수도권의 다른 신도시인 인천 검단도 봄 분양시장에 나올 예정이다. 수도권 신도시 중에서는 청약경쟁률이 낮은 편에 속하지만 위례보다 전매제한이 짧다. 검단신도시는 정당계약 이후 꾸준히 미계약분이 팔리고 있어 조용히 완판되는 곳으로 알려져 있다. 금성백조는 5월 검단신도시 AA11블록에서 '검단신도시 예미지 트리플에듀'(전용면적 76~102㎡ 총 1249가구)를 분양할 계획이다.

대규모 택지지구인 과천에서는 5월부터 주택 공급이 이어진다. 과천시 갈현동과 문원동 일대에 조성되는 과천지식정보타운은 옛 보금자리지구로 분양가 상한제 적용을 받는다. 특히 지하철 4호선 신설역사인 과천지식정보타운역(가칭)이 개통 예정이며 강남과도 접근성이 좋다. 지식정보타운 S6블록(504가구)과 S9블록(647가구)에서도 5월 공급 예정이다.

같은 듯 다른… 수도권 신도시 ‘청약 가이드’

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수도권 1기, 2기 신도시가 안착된 학습효과로 신도시에 대한 관심은 크다. 신흥주거지역으로 집값 상승을 기대할 수 있고 분양가도 저렴하게 책정될 가능성이 높아 당첨만 되면 내집마련과 시세차익이 보장되기 때문이다.

하지만 당첨되기까지 쉽지 않다. 규제지역, 분양가에 따라, 면적에 따라 청약제도와 전매제한이 각각 다를 수 있어서다. 또 조성 부지면적에 따라 택지지구라도 지역우선공급 비율이 다르게 적용될 가능성도 있다는 점을 유의해야 한다.

관심단지의 입주자모집공고가 나왔다면 공고를 통해 꼼꼼히 살피고 청약자격을 점검해야 한다. 하지만 입주자모집공고가 나오기 전이라면 최근에 동일지역에 분양했던 아파트의 입주자모집공고를 참고하면 이해가 빠르다.

‘절대적 유리한’ 지역우선공급제도를 파악해보면

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지역우선공급제도는 주택이 건설되는 시•군(해당지역)에 거주하는 청약신청자에게 우선적으로 공급되고 미달 시 잔여세대가 인근지역에 돌아간다.

단 택지개발사업이 66만㎡이상 대규모일 경우 해당 건설 지역 거주자에게 30%, 해당지역 외 거주자에게 20% 공급, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 공급된다. 서울 및 인천광역시는 해당 주택건설 지역 거주자에게 50% 공급하고 그 외 수도권 지역에 50%를 공급한다. 

예를 들어 하남시 1년 이상 거주자가 위례신도시 하남권역에 공급하는 아파트에 청약을 넣는다고 하면 공급물량의 30%를 우선 지역에 배정하는데 경쟁을 할 수 있다. 거기서 떨어지면 경기도 20%와 경쟁한 후 또 다시 수도권 50% 안에서의 기회가 있어 지역거주자가 절대적으로 유리하다.

특히 여기서 주의할 점은 위례신도시는 행정구역상 송파권역과 하남권역에서 공급되기 때문에 지역우선공급 비율이 달라질 수 있다는 것이다. 송파권에서 공급되는 아파트는 청약 물량의 50%를 1년 이상 서울 거주자에게 우선 배정하고 그 외 50%는 1년 미만 서울 거주자와 경기•인천 거주자에게 배정된다. 또 서울 송파구는 투기지역으로도 지정돼 있어 주택담보대출이 세대 당 한 건으로 제한되고(기존 집 처분 조건 제외), 만기 연장이 제한되고, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금 대출이 제한될 수 있다.

정식명칭이 신도시는 아니지만 과천지식정보타운은 면적 66만㎡ 이상인 대규모 택지지구여서 신도시와 같은 지역우선공급제가 적용될 것으로 보인다. 전체 물량의 30%를 과천에서 1년 이상 거주한 자에게 우선 공급하고, 이외 경기도 거주자 20%, 나머지 서울 수도권 등 거주자 50%에 공급될 것으로 보인다.

다만 위례와 과천지식정보타운은 전매제한이 복병이다. 지난해 말 강화된 전매제한 기간에 따라 분양가와 주변 시세에 따라 최대 8년의 전매제한이 있는데 앞서 공급된 위례포레자이(경기 하남)는 전매제한이 입주자 선정일로부터 8년까지이다. 이에 따라 위례나 과천지식정보타운의 분양가 책정에 따라 전매제한 기간은 달라질 것으로 보인다.

 

9.13 대책에 따라 작년 12월 청약제도가 개편된 점도 고려해야 한다. 투기과열지구와 청약과열지역에서는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약자격이 주어진다. 따라서 대형 면적 아파트라도 무주택자가 아니면 사실상 당첨의 기회가 희박하다고 할 수 있다.

또 위례의 경우 전용 85㎡가 넘는 아파트가 공급되는 만큼 분양가 9억원 이상 물량은 중도금 집단대출이 어렵기 때문에 자금계획도 세워야 한다.