다시 뜨는 전세 시장, 전세 무시할 수 없는 이유?

다시 뜨는 전세 시장, 전세 무시할 수 없는 이유?

리얼투데이

입주량 급증, 역전세난이 우려되면 어김없이 슬슬 나오는 이야기가 ‘전세제도의 의미’다. 전세제도는 어디에도 찾아 보기 힘든 한국 임대차 시장만의 특징이라 할 수 있다. 집값의 절반 이상을 집주인에게 예치해 놓고 계약이 마무리되면 전세금을 받아서 나오는 형태로 일종의 사금융 역할을 하게 된다. 다시 말해 부동산 시장이 활황기이고 아파트가격이 상승세일 때 전세금은 투자를 돕지만 반대로 집값 상승이 더디고 저금리 시대에서는 큰 메리트를 갖지 못한다. 이로 인해 과거 임대시장에서는 전세가 사라지고 월세가 자리잡을 것이라는 의견이 힘을 얻는 분위기도 있었다.

최근의 부동산 시장도 전세와 매매 할 것 없이 약세장을 띠고 있어 또 다시 ‘월세 시대’를 예고하는 목소리가 나오고 있다.

결론부터 이야기하자면 전세시대의 종말은 쉽게 단언하기 어려울 것 같다. 오랜 기간 주거 임대차 시장의 주류였던 전세가 월세로 변하기에는 집주인 자금사정 등이 한계로 지적되며 수요자 또한 월세보다는 전세를 선호하는 경향이 크기 때문이다.

‘남의 집’에서 살아야 하는 임차인 입장에서 저금리 기조와 향후 아파트 가격을 예측하기 힘든 현재 상황으로 최소 2년의 거주기간을 확보할 수 있다는 점이 전세의 메리트이다. 여기에 매매로 가기 위한 사다리 역할을 전세보증금이 해 준다는 의미에서 월세보다 전세로 거주하는 편이 추후 주택 매입에서 더 쉬운 포지션을 갖게 된다.

■ 안개 속 부동산 시장, 무주택자 전세 눌러앉기 심화될 듯

지난해까지는 수도권 아파트값 상승세가 뚜렷했다면 올해에는 앞날을 쉽게 예측할 수 없는 불투명한 시장이 형성되고 있다. 2019년 들어 아파트 매매가 상승세가 약세로 돌아섰고 거래량도 현저히 줄어들었다. 이로 인해 내집마련 시기를 늦추는 무주택자들이 늘어나 동시에 전세수요도 지속될 것으로 예상된다.

실제로 서울부동산정보광장의 서울 아파트 전세 거래량을 볼 때, 지난 1월 1만3,012건이 거래되어 전년 동월 9,921건에 비해 거래량이 늘었다. 또 9.13부동산 대책이 발표된 10월 이후에는 꾸준히 1만 건 이상의 전세 거래가 이뤄진 점도 눈 여겨 볼 부분이다.

앞으로 전세수요가 늘어나겠지만 전세가는 상승하기가 어려울 것으로 보인다. 수도권 곳곳에 대규모 새 아파트 입주가 이어져 전세시장은 약세를 기록하고 있어서다. 한국감정원 시계열 자료에서 수도권 아파트 전세 가격은 2월 18일 기준 1년 전에 비해 3.7% 내렸으며 서울은 동기간 2.0% 하락했다.

■ 전세보증금 지켜라, 전세가율 높은 곳은?

일반적으로 세입자들은 전세를 선호하지만 요즘처럼 새 아파트 입주로 전세시장이 출렁일 때는 안전한 전셋집 마련을 우선에 둬야 한다. 집주인들이 뒤이어 들어오는 임차인의 보증금으로 전세금을 반환 하는 경우가 많아 다음 입주자를 구하지 못하면 자금이 막히는 등 역전세난이 벌어질 수 있어서다. 또 부동산 시장 활황기에 높은 전세가율을 등에 업고 집을 산 갭투자자들이 매매가, 전세가 하락으로 전세금 반환이 어려워지는 깡통전세도 위험하다.

따라서 전세보증금을 지키기 위해서는 전세금반환보증보험 가입도 생각해 볼 사항이며 앞서 전세가율이 낮은 곳의 주택을 찾는 것도 고려해 볼 만하다. 갭투자가 전세가율이 높은 곳에서 주로 행해진 만큼 전세가율이 낮은 쪽이 상대적으로 깡통전세가 될 가능성이 낮아 보인다.

KB부동산 월간 주택가격동향 시계열 자료에서 1월 기준, 서울에서는 평균(59.83%)보다 낮은 전세가율을 기록한 곳으로 마포구(59.77%), 양천구(59.20%), 강서구(58.59%), 동작구(58.37%), 성동구(58.16%), 강남구(57.08%), 영등포구(54.57%), 서초구(54.07%), 송파구(50.69%), 강남구(49.50%), 용산구(49.37%) 등이다.

서울보다 아파트가격이 상대적으로 낮은 경기도에서는 전세가율 수준이 서울보다 높은 편이다. 경기도 아파트 매매가 대비 전세가율은 평균 72.68%로 조사되었으며 이 보다 낮은 곳으로 안산시 단원구(72.39%), 성남시 중원구(72.07%), 용인시 수지구(71.53%), 김포시(71.53%), 안양시 만안구(71.46%), 화성시(71.25%), 양주시(71.09%), 수원시 영통구(71.03%), 안양시 동안구(70.10%), 평택시(69.66%), 구리시(65.21%), 하남시(65.15%), 성남시 분당구(59.18%), 광명시(57.81%), 과천시(55.39%) 등이다.

서울과 경기도의 전세가율을 통틀어 볼 때 고가의 재건축 단지가 주로 밀집되어 있는 곳일 수록 전세가율이 낮게 형성되어 있다. 사업 수익성이나 추진속도 면에서 재건축 시장이 이전보다 어려워지면서 재건축 아파트의 전세 거주 시 이주의 압박은 덜해질 수 있으나 노후 주택의 수리와 거주 환경이 취약할 수 있다.

또 서울 송파구, 강동구, 하남시처럼 입주물량이 집중되어 전세가격이 일시적으로 내려간 곳도 있다. 새 아파트 입주로 전세가가 하락했을 때 재계약 시점인 2년 뒤에 전세금이 갑자기 오를 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

■ 전세가 상승이 부담된다면… ‘렌트홈’

재계약 때마다 오르는 전세금이 부담된다면 임대주택으로 등록되어 있는 집을 살펴보는 것도 전셋집 마련의 방법이다. 국토부의 '렌트홈' 사이트를 이용하면 임대주택으로 등록된 주택을 지역별, 주택 종류별로 찾을 수 있다. 등록 민간임대주택은 임대료 인상폭이 5%이내로 제한되어 있어서 임대료 상승에 대한 부담을 덜 수 있고 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임대 의무기간인 4년 또는 8년 동안 살 수 있다는 점에서 거주 안정성도 보장된다.